N° RG 21/00757 – N° Portalis DBYV-W-B7F-FUBQ – décision du 30 Octobre 2024

N° de minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 30 OCTOBRE 2024

N° RG 21/00757 – N° Portalis DBYV-W-B7F-FUBQ

DEMANDEURS :

Monsieur [D] [H]

Né le 18 Juin 1954 à [Localité 7]

Nationalité Française

Demeurant “[Adresse 5]

Monsieur [J] [H]

Né le 16 Octobre 1986 à [Localité 6]

Nationalité Française

Demeurant [Adresse 4] (ALLEMAGNE)

Représentés par Maître Emmanuel POTIER de la SELARL CASADEI-JUNG, avocat postulant au barreau d’ORLEANS, Maître Pascale RONDEL de la SAS FORTIUM CONSEIL, avocat plaidant au barreau de DIEPPE

DÉFENDERESSE :

La S.A.R.L. CITYA REPUBLIQUE

Immatriculée au RCS d’ORLEANS sous le N° 308 380 435

Dont le siège social est sis [Adresse 2]

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Maître Marie-Odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉBATS : à l’audience publique du 21 Février 2024,

Puis, la Présidente de l’audience a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le22 Mai 2024 par sa mise à disposition au greffe de cette juridiction.

Le délibéré a été prorogé au 3 juillet 2024 puis 4 septembre 2024 et 30 octobre 2024.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame F. GRIPP

Siégeant à juge unique conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de procédure civile,

Avec l’assistance de Madame Heimaru FAUVET, greffier

Copies exécutoires le : Copies conformes le :

à : à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte d’huissier de justice en date du 2 mars 2021, Monsieur [D] [H] et Monsieur [J] [H] ont assigné la SARL Citya République devant le tribunal judiciaire d’Orléans aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes de :

—  50 152,15 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices matériels et financiers

—  5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les motifs de leurs conclusions récapitulatives du 3 janvier 2022 mentionnent également une demande de condamnation de la SARL Citya République au paiement d’une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, demande non reprise dans le dispositif.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 5 mai 2022 avec fixation à l’audience de plaidoiries du 25 mai 2022.

Par jugement en date du 5 août 2022, le tribunal judiciaire d’Orléans a ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture du 5 mai 2022 et a ordonné le renvoi de l’affaire devant le juge de la mise en état aux fins de communication des pièces numéros 22 à 157 produites par Monsieur [D] [H] et Monsieur [J] [H] et pour permettre d’éventuels échanges de conclusions.

Par ordonnance en date du 15 mai 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Orléans a déclaré recevable comme n’étant pas prescrite l’action en responsabilité formée par Monsieur [D] [H] et Monsieur [J] [H] à l’encontre de la société Citya République, condamné cette société à payer à Monsieur [D] [H] et Monsieur [J] [H] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamné cette société aux dépens de l’incident et renoyé les parties à la mise en état du 15 juin 2023 pour les conclusions de Fortium Conseil.

Une nouvelle ordonnance de clôture a été rendue le 19 décembre 2023 avec fixation à l’audience de plaidoiries du 21 février 2024.

Dans le dernier état de leurs conclusions, Monsieur [D] [H] et Monsieur [J] [H] sollicitent la condamnation de la SARL Citya République à payer, avec exécution provisoire, à Monsieur [D] [H] les sommes de :

—  50 152,15 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices matériels et financiers

—  5000 euros à titre de dommages et intérêts pour mauvaise foi procédurale et attitude volontairement dilatoire

—  6500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les motifs de leurs conclusions récapitulatives du 3 janvier 2022 mentionnent également une demande de condamnation de la SARL Citya République au paiement d’une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, demande non reprise dans le dispositif.

Monsieur [D] [H] et Monsieur [J] [H] font notamment valoir, à l’appui de leurs prétentions, que :

— dès son achat par Monsieur [D] [H] le 16 octobre 2009 du bien immobilier en cause, la copropriété a connu des difficultés de gestion se répétant dans le temps

— à partir de 2015, malgré les mises en garde de Monsieur [D] [H] et du conseil syndical, n’ont pas été prises en compte des problématiques de détérioration grave du pilier d’angle central de l’escalier du bâtiment A, vermoulu à la base

— le traitement effectif des gouttières et du chéneau et du poteau n’a pas été réalisé dans des délais raisonnables

— l’agence engage sa responsabilité non par rapport aux sinistres ayant des origines extérieures mais par rapport au traitement de ces difficultés, cinq ans s’étant écoulés entre août/début septembre 2015 et le procès-verbal de réception du chantier du 5 octobre 2020 et la levée des réserves le 4 janvier 2021

— à partir de 2015, l’agence a manqué à ses obligations de suivi, conseil, réactivité, entraînant un retard dans le traitement des sinistres très importants

— le chantier a débuté le 8 janvier 2018 mais a été arrêté en urgence le 19 janvier 2018 en l’absence de suivi des procédures d’urbanisme par l’agence dont la déclaration préalable de travaux dont elle avait la charge

— l’agence n’a communiqué à l’architecte l’information relative au refus du 25 août 2017 de la déclaration préalable de travaux que le 19 janvier 2018

— des retards consécutifs et récurrents sont intervenus

— le chantier a redémarré en octobre 2019 puis en janvier 2020, du fait de l’impossibilité de procéder à la réfection du mur voisin, en l’absence d’accomplissement des démarches nécessaires

— la copropriété a été privée de la possibilité d’exercer un recours dans le délai de deux mois suivant notification du refus de la déclaration préalable

— conformément à l’invitation faite par le directeur de l’agence, Monsieur [D] [H] a le 19 mai 2020 procédé à la mise en place de tableaux de réclamations de l’ensemble de ses frais et préjudices depuis l’origine du sinistre

— le chantier de la copropriété s’est terminé le 5 octobre 2020, avec levée des réserves le 4 janvier 2021

— il a été satisfait aux obligations de l’article 56 du code de procédure civile, en raison des contacts réguliers avec la société défenderesse et de la lettre du 5 août 2020 relative aux erreurs du procès-verbal d’assemblée générale du 3 juillet 2020

— la succession des sinistres causés en 2015 et leur grande difficulté de reprise par la copropriété à partir de 2016 ont causé des préjudices personnels à Monsieur [D] [H]

— les fautes, détaillées dans ses écritures, sont notamment l’absence de suivi sérieux des difficultés liées aux sinistres, l’absence de réactivité concernant les démarches administratives et la prise en compte d’une assurance dommage ouvrage, les retards pris dans les travaux suite à l’absence de toute démarche administrative concernant l’ouverture du chantier, l’absence de conseil et d’intervention du syndic dans des délais raisonnables et l’ignorance des interventions du syndicat des copropriétaires ayant conduit à l’aggravation des sinistres ainsi que les retards pris dans les travaux

— le préjudice de monsieur [D] [H] est constitué de la dégradation de l’appartement nécessitant des travaux importants, l’absence possible de toute location en l’absence de reprise des désordres, le paiement des charges de copropriété et des charges personnelles sans encaissement des loyers en contrepartie

— aucune prescription n’est acquise, son point de départ ne courant qu’au moment de leur découverte successive et au moment de leur formalisation par lettre adressée au syndic de copropriété

— cette question est devenue sans objet depuis l’ordonnance du juge de la mise en état

— il a rédigé un tableau récapitulatif des dommages et du coût de leur reprise

— il a subi un préjudice moral

— il a communiqué un tableau récapitulatif réanalysant le bordereau de communication de pièces produit à l’appui de l’assignation

— la défenderesse a éét informée le 1er septembre 2015 des infiltrations d’eau et de l’état des problèmes

— si le chéneau avait été entretenu, comme demandé à de nombreuses reprises, les infiltrations ne se seraient pas produites, quelle que soit la vétusté de l’immeuble

— le débouchage du chéneau n’a été réalisé que le 21 novembre 2015 et le poteau d’angle a été traité en 2020 lors du chantier de restructuration

— le chantier s’est arrêté le 19 mars 2020 en raison du premier confinement avec suspension légale de tous les actes de prescription et de procédure jusqu’au 11 mai 2020

— la responsabilité s’agissant de la déclaration préalable de travaux incombe à la défenderesse et non à la maîtrise d’oeuvre

— les déclarations préalables de travaux sont effectuées au nom de l’agence défenderesse

— Domofinance a financé l’assurance décès pour l’emprunt contracté par suite de la défaillance de l’agence n’ayant pas respecté le vote de l’AG d’avril 2017 pour souscrire à un emprunt collectif

— ce type d’emprunt est dispensé de toute assurance individuelle

— Monsieur [D] [H] a donné à son fils [J] la nue-propriété du bien, avec intervention de ce dernier pour la régularité de la procédure

La SARL CITYA REPUBLIQUE conclut à l’irrecevabilité et au débouté des demandes formées par Monsieur [D] [H], observant que Monsieur [J] [H] ne forme aucune demande, et sollicite la condamnation de Monsieur [D] [H] à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL CITYA REPUBLIQUE expose notamment que :

— Monsieur [H] ne rapporte pas la preuve d’une faute de Citya et du préjudice certain en découlant

— la responsabilité délictuelle du syndic de copropriété vis à vis d’un copropriétaire n’est engagée qu’en cas de faute prouvée, seul un préjudice personnel en relation de cause à effet avec un éventuel manquement étant susceptible d’être indemnisé

— il n’est justifié d’aucune faute caractérisée, qui ne peut se confondre avec une éventuelle erreur ou déficience

— il n’y a pas de production des pièces justificatives des désordres allégués, de leurs causes et remèdes

— elle ne peut être responsable de l’ensemble du préjudice invoqué

— seuls les copropriétaires réunis en assemblée générale ont le pouvoir de faire le choix d’un maître d’oeuvre puis d’arrêter les travaux à réaliser et l’entreprise en ayant la charge

— la maîtrise d’oeuvre peut être éventuellement débitrice d’une obligation de résultat quant aux démarches administratives à exécuter pour permettre la réalisation des travaux et également d’une obligation de conseil

— sa responsabilité n’est pas engagée par la vente dec l’immeuble voisin à l’origine des désordres sans que le vendeur n’ait informé son acheteur des travaux à effectuer sur le mur mitoyen

— la demande d’indemnisation de 50000 euros avait été déclinée, étant déraisonnable et injustifiée

— Monsieur [H] ne peut que prétendre à la réparation d’un préjudice personnel en relation directe avec une faute prouvée de Citya à son encontre

— l’indemnisation du préjudice engendré ne pourrait prendre la forme que d’une perte de chance, non réclamée

— aucune expertise n’est produite établissant la cause des désordres dans la cuisine, les remèdes et leur coût

— les désordres affectant les locaux seraient de plus liés à la vétusté

— il appartient à Monsieur [H] de supporter sa quote-part des travaux de reprise

— le coût de la fenêtre de la cuisine initialement prévu en raison de la vétusté ne peut constituer un préjudice indemnisable

— l’impossibilité de louer est imputable aux désordres

— la durée du chantier imputable aux désordres et à l’exécution des travaux de reprise ne peut constituer un préjudice personnel

— le poste de préjudice relatif à l’assurance décès correspond au choix de Monsieur [H] de recourir à une assurance décès et il s’agit d’un préjudice indirect

— Monsieur [H] ne peut réclamer à la fois ses pertes locatives et ses déductions fiscales

— faute d’imposition, les déductions possibles ne peuvent constituer un préjudice

— les intérêts et frais d’emprunt sont liés au prêt sollicité et accordé

— la perte d’activité alléguée n’est pas un préjudice certain et indemnisable

— la demande relative aux intérêts versés est un préjudice indirect

— la copropriété a fait le choix d’adhérer au fonds de travaux Alur

— aucune pièce justificative n’est produite concernant le surcoût de l’assurance dommages-ouvrages

— elle n’a fait que faire valoir ses droits légitimes devant la juridiction

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera en premier lieu constaté que, d’une part, la présente juridiction n’est saisie d’aucune demande régulière relative à l’allocation de dommages et intérêts pour préjudice moral telle que formulée par Monsieur [D] [H] uniquement dans les motifs (partie “discussion”) de ses conclusions récapitulatives II destinées à l’audience de mise en état du 15 septembre 2023 mais non dans le “par ces motifs” de ces conclusions, et, d’autre part, que la présence de Monsieur [J] [H] à la procédure est légitime, régulière et justifiée par la qualité de nu-propriétaire de ce dernier du bien immobilier en causesitué [Adresse 1] cadastré section B1 numéro [Cadastre 3], par suite d’une donation en ce sens consentie par son père [D] [H] selon acte authentique du 2 juin 2015, postérieur à l’acquisition de ce bien le 16 octobre 2009.

Par ailleurs, les questions relatives à la recevabilité de l’action au regard des dispositions de l’article 56 du code de procédure civile, respectées, et de la prescription sont sans objet, en particulier depuis l’ordonnance du 15 mai 2023.

— Sur le fond

Par acte authentique en date du 16 octobre 2009, Monsieur [D] [H] a acquis dans un ensemble immobilier situé [Adresse 1] le lot numéro 3 cadastré section B1 numéro [Cadastre 3], à savoir un appartement au premier étage et les 196/1000èmes des parties communes générales de l’immeuble.

Monsieur [D] [H] sollicite l’indemnisation de différents préjudices matériels et financiers de la part de la SARL Citya République en sa qualité de syndic de copropriété de l’ensemble immobilier au sein duquel se trouve cet appartement, étant rappelé qu’aucune demande au titre du préjudice moral n’a été régulièrement formée même si elle est évoquée dans les seuls motifs des demandes. En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, la preuve d’un préjudice personnel du copropriétaire doit être rapportée par ce dernier outre preuve d’une faute du syndic de copropriété et d’un lien de causalité entre ces deux éléments.

Monsieur [H] décompose ses préjudices allégués et demandes comme suit :

— coût des travaux de copropriété en lien et/ou relatifs avec les dommages occasionnés à la cuisine de son appartement : 5325,21 euros TTC, montant fondé sur un élément objectif à savoir sa quote-part des travaux de restructuration votés lors d’une assemblée générale du 24 avril 2017, selon devis initial du 15 février 2017 suivi d’un devis actualisé de la même entreprise en date du 5 juin 2019 ; ces travaux étaient destinés à remédier aux désordres subis dans son bien consécutivement et en lien direct avec l’intervention tardive, malgré demandes antérieures à cette intervention, du syndic de copropriété pour qu’il soit remédié aux infiltrations d’eau liées à l’absence de nettoyage des chéneaux et gouttières avant survenance de ces infiltrations, éléments établis et constatés par le rapport d’expertise amiable contradictoire du 18 septembre 2015. Cette demande est ainsi fondée et sera retenue à hauteur de la somme sollicitée.

— remplacement de la fenêtre de la cuisine : la demande formée à ce titre sera en revanche rejetée, en l’absence de lien direct entre les désordres l’ayant affecté et le coût de ce remplacement puisque ce dernier est intervenu à la suite de l’absence d’acceptation de la solution initialement proposée et ce alors que les intempéries survenues postérieurement ne sont pas directement à l’origine de ce dommage et de ce remplacement.

— dispense totale de loyer pour la période de septembre 2015 à juin 2016 inclus : il ne peut être sérieusement contesté et il est établi les désordres ayant affecté la cuisine de l’appartement ainsi que le bénéfice d’une température adéquate sont en lien direct avec les sinistres survenus du fait du délai d’intervention du syndic de copropriété, l’impossibilité totale d’occuper les lieux loués étant caractérisée compte tenu de la nature des désagréments empêchant une vie quotidienne habituelle; cette demande n’aurait raisonnablement pu être accueillie si seul Monsieur [J] [H] avait été titulaire du bail mais tel n’était pas le cas au vu du contrat de location du 1er janvier 2014 versé aux débats. La somme de 3800 euros est due à ce titre, sur la base du montant contractuel du loyer, charges comprises (380 euros) et de la durée concernée.

— impossibilité de louer avant la restructuration de l’immeuble : il n’est pas établi que le logement aurait pu être reloué à la suite du départ de Monsieur [J] [H]. Cette demande ne pourra ainsi pas être accueillie.

— impossibilité de louer du fait des retards accumulés par le chantier : si le retard en cause est indéniable, il ne peut néanmoins davantage être démontré avec certitude d’une part que le logement aurait pu être reloué et d’autre part qu’une éventuelle location serait intervenue sur la totalité de la période concernée par cette demande financière (novembre 2017 à juin 2020 inclus), laquelle sera dès lors rejetée.

— frais supplémentaires de souscription d’une assurance décès en raison de l’ineffectivité de la décision de l’assemblée générale du 24 avril 2017 de souscription d’un emprunt collectif auprès de Domofinance : il n’est ni contesté ni contestable que la souscription d’un emprunt collectif auprès de Domofinance, sans nécessité de souscription d’une assurance individuelle maladie-décès est du seul fait du syndic de copropriété compte tenu du délai écoulé et du changement consécutif de législation applicable. La dépense exposée au titre du coût de cette assurance est ainsi en lien direct avec les désordres survenus du fait du syndic et ayant conduit à la nécessité de travaux nécessitant eux-mêmes le recours à cet emprunt. La somme de 2972,16 euros sollicitée à ce titre pour les mensualités à compter du 4 octobre 2017 sera allouée à Monsieur [D] [H].

— impossibilité de déduction fiscale : cette demande sera rejetée comme relevant non seulement d’un choix individuel dépendant de la législation en vigueur que comme étant conditionnée à l’effectivité d’une location sur la période totale en cause, élément non certain.

— frais et préjudices liés au temps passé en terme de démarches administratives à effectuer du fait de la carence du syndic de copropriété : Monsieur [H] justifie tant des nombreuses démarches d’ordre administratif accomplies en lien direct et certain avec la carence et /ou les délais d’intervention du syndic de copropriété que de la rémunération habituelle liée à son activité. Le préjudice financier occasionné de ce fait sera justement et raisonnablement indemnisé à hauteur de la somme de 3000 euros.

— demandes au titre des intérêts : il ne s’agit pas de préjudices allégués personnels et en lien direct et certain avec les retards et désordres en cause pour leur part imputables à la société défenderesse puisque les appels de fonds devaient être réglés et que le choix de vote du fonds travaux Alur n’est pas intervenu du seul fait de Monsieur [H] mais selon décision collective.

— surcoût de l’assurance dommages ouvrages en 2019 par rapport à l’année 2018 : il s’agit au contraire de la demande précédente d’un poste de préjudice directement en lien avec le délai écoulé du fait de la défenderesse, certain et objectivé, de sorte qu’il sera fait droit à la demande formée à ce titre à hauteur de la somme réclamée de 430,32 euros.

Par conséquent, la somme totale de 15 527,69 euros reste due par la SARL Citya République à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices financiers et matériels de Monsieur [D] [H].

Il n’y a pas lieu à allocation de dommages et intérêts complémentaires pour le motif invoqué par Monsieur [D] [H], non caractérisé et non susceptible d’être distingué des autres demandes d’indemnisation déjà examinées ci-dessus.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il n’apparaît pas inéquitable de ne pas laisser à la charge de la partie demanderesse les frais exposés par elle non compris dans les dépens. La somme de 2000 euros lui sera allouée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu le jugement du tribunal judiciaire du 5 août 2022,

Vu l’ordonnance du juge de la mise en état du 15 mai 2023,

Condamne la SARL CITYA REPUBLIQUE à verser à Monsieur [D] [H] la somme de 15 527,69 à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices financiers et matériels, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

Déboute Monsieur [D] [H] de sa demande de dommages et intérets pour mauvaise foi procédurale et attitude dilatoire,

Déboute Monsieur [D] [H] de ses autres demandes,

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions,

Rejette toute demande plus ample ou contraire,

Constate que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Condamne la SARL CITYA REPUBLIQUE à verser à Monsieur [D] [H] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Laisse les dépens à la charge de la SARL CITYA REPUBLIQUE, dont distraction au profit de Mâitre Emmanuel POTIER, avocat au barreau d’Orléans.

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le TRENTE OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE et signé par Madame F. GRIPP et Heimaru FAUVET, greffier

Le Greffier La Présidente