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1TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 17 SEPTEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 24/00269 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GSZF

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des Contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

LOGEMLOIRET

dont le siège social est sis 6 rue du Commandant de Poli – CS 14314 – 45043 ORLEANS CEDEX 1

représentée par Mme [X], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [K]

demeurant 02 rue de Vendes – Apt 05 – 45170 NEUVILLE AUX BOIS

non comparant, ni représenté

A l’audience du 11 Juin 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous-seing privé en date du 30 avril 2015 à effet au 4 mai 2015, la société LOGEMLOIRET a donné à bail à Monsieur [R] [K] un bien à usage d’habitation situé 2 rue de Vendes (appartement n°5) – 45170 NEUVILLE AUX BOIS, pour un loyer mensuel initial de 320,91 euros hors charges, payable à terme échu le 1er de chaque mois.

Des loyers étant demeurés impayés, la société LOGEMLOIRET a fait signifier à étude le 25 octobre 2023 à Monsieur [R] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1.097,22 euros, selon décompte incluant l’échéance du mois de septembre 2023.

La société LOGEMLOIRET a fait assigner Monsieur [R] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, par acte de commissaire de justice du 15 janvier 2024, aux fins suivantes :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail sous seing privé portant contrat de location à usage d’habitation du 30 avril 2015 à effet au 4 mai 2015 par LOGEMLOIRET à Monsieur [R] [K] et la résiliation de plein droit dudit bail, et ce à compter du jugement à intervenir ;ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [R] [K] ainsi que de tous occupants de son chef du logement qu’il occupe sis 2 rue de Vendes (appartement n°5) – 45170 NEUVILLE AUX BOIS, dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la Force Publique et d’un serrurier, et pour le sort des meubles, à ses frais et risques et périls, et conformément à l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;condamner Monsieur [R] [K] à lui payer la somme de 2.256,51 euros outre une indemnité d’occupation mensuelle de 340,17 euros et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;condamner Monsieur [R] [K], suivant les dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement du 25 octobre 2023 et de l’assignation, ainsi qu’une indemnité de 400 euros à titre provisionnel sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;constater l’exécution provisoire de droit du jugement.

À l’audience du 11 juin 2024, la société LOGEMLOIRET – représentée avec pouvoir par Madame [E] [X], employée de la société – a maintenu ses demandes et actualisé la dette locative à la somme de 1.305,18 euros, hors frais de poursuite.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats par le juge.

Monsieur [R] [K] régulièrement cité par procès-verbal remis à étude n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 17 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RECEVABILITÉ

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 17 janvier 2024 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicables au moment de l’assignation.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales du Loiret le 5 décembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que s’appliquant lors de la délivrance du commandement de payer dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail du 30 avril 2015 à effet au 4 mai 2015 contient une clause résolutoire (article 3.5 page 5).

Un commandement de payer dans les six semaines visant la clause a été signifié le 25 octobre 2023, pour la somme de 1.097,22 euros en principal.

Le délai de six semaines appliqué dans le commandement de payer correspond au délai légal prévu par la loi du 27 juillet 2023, cependant la clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Il y aura donc lieu d’appliquer le délai de deux mois prévu par le bail au commandement de payer du 25 octobre 2023.

Monsieur [R] [K] avait jusqu’au 26 décembre 2023 à 24 heures pour régler cette somme.

Au cours de la période du 25 octobre 2023 au 26 décembre 2023 à 24 heures, Monsieur [R] [K] n’a procédé à aucun règlement.

Par conséquent, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail sous seing privé portant contrat de location à usage d’habitation du 30 avril 2015 à effet au 4 mai 2015 et la résiliation de plein droit du bail à compter du 27 décembre 2023.

L’expulsion de Monsieur [R] [K] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [R] [K] reste redevable des loyers jusqu’au 26 décembre 2023 et, à compter du 27 décembre 2023, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 27 décembre 2023, il a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation d’un montant de 340,17 euros, conformément à la demande.

La partie échue de cette indemnité d’occupation sera reprise ci-dessous dans le calcul de la somme due à la date de l’audience.

L’OPH LOGEMLOIRET produit un décompte démontrant que Monsieur [R] [K] reste devoir, la somme de 1.305,18 euros à la date du 11 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse et après déduction des frais de procédure (88,32 euros et 154,38 euros, qui relèvent éventuellement des dépens).

Toutefois, il y aura lieu de déduire de cette somme les prélèvements ayant été réalisés au titre des risques locatifs et pénalités, et n’étant pas justifiés en procédure (3,19 x 12 = 38,28 euros, 5,50 x 5 = 27,50 euros et 7,62x5 = 38,10).

En conséquence, la somme de 103,88 euros correspondant aux risques locatifs et pénalités devra être déduite de la somme de 1.305,18 euros, ce qui signifie que l’arriéré de loyer s’élève à la somme de 1201,30 euros.

Absent à l’audience, Monsieur [R] [K] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

En conséquence, Monsieur [R] [K] sera donc condamné à verser à l’OPH LOGEMLOIRET une somme de 1201,30 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation.

Cette indemnité d’occupation sera fixée à la somme de 340,17 euros, conformément à la demande contenue dans l’assignation.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [R] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [R] [K] sera condamné à lui verser la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, ce qu’il convient de rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 avril 2015 à effet au 4 mai 2015 entre la société LOGEMLOIRET et Monsieur [R] [K], concernant le logement à usage d’habitation situé 2 rue de Vendes (appartement n°5) – 45170 NEUVILLE AUX BOIS, sont réunies à la date du 27 décembre 2023 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [R] [K], occupant du logement, de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [R] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société LOGEMLOIRET pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu notamment par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [R] [K] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 1201,30 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, selon décompte en date du 11 juin 2024 incluant l’échéance du mois de mai 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [R] [K] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 340,17 euros, à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [R] [K] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [K] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 17 septembre 2024, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, Juge des Contentieux de la Protection, et par D. STRUS, greffière.

La greffière, La Juge des Contentieux de la Protection,