Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab a5, 25 septembre 2025, n° 25/03010

TJ Marseille 25 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les copropriétaires étaient débiteurs d'une somme pour charges de copropriété, conformément aux articles de la loi sur la copropriété.
Accepté
Mauvaise foi des débiteurs
La cour a jugé que la carence des débiteurs constituait une faute préjudiciable, justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a estimé qu'il était équitable de condamner les débiteurs à rembourser les frais non compris dans les dépens.
Accepté
Condamnation aux dépens de la partie perdante
La cour a rappelé que la partie perdante est généralement condamnée aux dépens, conformément au Code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab a5, 25 sept. 2025, n° 25/03010
Numéro(s) :	25/03010
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marine ALBRAND
Parties :	Le Syndicat des Copropriétaires de l' immeuble sis [ Adresse 3 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A5

JUGEMENT N°

du 25 Septembre 2025

Enrôlement : N° RG 25/03010 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5XBU

AFFAIRE : S.D.C. DU [Adresse 3] ( M^e Marine ALBRAND)

C/ Mme [J] [O] ( ) M. [M] [O] ( )

A l’audience Publique d’orientation tenue le 26 mai 2025 par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente, assistée de Madame HOBESSERIAN, greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 25 septembre 2025, par mise à disposition au greffe,

selon les dispositions de l’article L215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe avant le 15 juin 2025

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2025

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par la SELARL AJASSOCIES, dont le siège est sis [Adresse 5], prise en la personne de Maître [V] [W] et de Maître [R] [P], es qualité d’administrateur provisoire désigné par ordonnance initiale du 19 octobre 2021, prorogée par une ordonnance du 12 septembre 2024

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-13055-2024-01829 du 29/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

représenté par Maître Marine ALBRAND, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Madame [J] [O], née le 03 février 1993 en Algérie, domiciliée et demeurant [Adresse 1]

défaillante

Monsieur [M] [O], né le 09 juin 1969 à [Localité 6], domicilié et demeurant [Adresse 1]

défaillant

***

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [J] [O] et Monsieur [M] [O] sont propriétaires indivisaires des lots 16, 17, 18, 19, 20 et 21(appartements) au sein de la copropriété [Adresse 2] dans le [Localité 4].

La copropriété est placée sous administrateur provisoire par ordonnance du Président du tribunal judiciaire de Marseille en date du 19 octobre 2021, prorogée le 12 septembre 2024.

Constatant que ces derniers présentaient un arriéré de charges, la SELARL AJASSOCIES leur a adressé un courrier en date du 21 novembre 2024 les mettant en demeure de régler la somme de 15.821,82 euros, selon décompte arrêté au 01er octobre 2024.

Le syndicat des copropriétaires s’est vu accorder l’aide juridictionnelle totale par décision du 29 novembre 2024.

Par acte extra-judiciaire en date du 17 février 2025 le syndicat des copropriétaire [Adresse 3] représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES a attrait Madame [J] [O] et Monsieur [M] [O] devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :

Vu l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 36 du décret du 17 mars 1967

Vu l’article 1231-6 du code civil,

Vu l’article 1153 alinéa 4 du code civil,

Vu les articles 515, 696 et 700 du code de procédure civile,

Condamner Madame [J] [O] et Monsieur [M] [O] à payer au syndicat des copropriétaire [Adresse 3] représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES la somme de 15.821,82 euros avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2024, date de mise en demeure,

Ordonner la capitalisation des intérêts,

Condamner Madame [J] [O] et Monsieur [M] [O] à payer au syndicat des copropriétaire [Adresse 3] représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Condamner Madame [J] [O] et Monsieur [M] [O] à payer au syndicat des copropriétaire [Adresse 3] représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Madame [J] [O] et Monsieur [M] [O] aux entiers dépens, en ce compris les frais de relance et de recouvrement rendus nécessaires.

Ordonner l’exécution provisoire

Dire qu’à défaut de règlement spontané, les sommes retenues par l’huissier en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 seront mis à la charge du débiteur.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG25/03010.

Un PV de vaines recherches article 659 a été établi. Les défendeurs sont défaillants.

La procédure a été clôturée à l’audience d’orientation du 26 mai 2025 selon la pratique du circuit court et de la procédure sans audience.

Il a été demandé de déposer le dossier de plaidoirie avant le 15 juin 2025. Celui a été déposé le 12 juin 2025.

Le délibéré a été fixé à la date du 25 septembre 2025.

MOTIFS :

Les défendeurs n’ayant pas constitué avocat, la décision rendue en premier ressort sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 472, alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de charque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 15.821,82 euros arrêtée selon décompte du 1er octobre 2024.

Le syndicat des copropriétaires produit notamment au soutien de sa demande le relevé de propriété, les ordonnances ayant désigné et renouvelé en ses fonctions l’administrateur provisoire SELARL AJASSOCIES, la balance générale des comptes, le décompte individuel arrêté au 01er octobre 2024, les appels de fonds pour la période de 2022 à 2024 ; les procès-verbaux des assemblées générales du 28 mai 2018, 14 novembre 2019, 1er février 2022, 22 décembre 2022, 24 février 2023, 21 avril 2023, 25 juillet 2023, et 13 mars 2024. Ces assemblées générales, non frappées d’appel, ont approuvé les comptes des exercices 2019-2020, 2020-2021, 2022-2023 ainsi que les budgets prévisionnels pour les périodes allant du 01er octobre 2020 au 30 septembre 2025.

Le tribunal constate que le décompte qui est établi à compter du 01er octobre 2021 reprend l’antériorité des charges dues depuis le 31 décembre 2018, il sera rappelé au syndicat des copropriétaires que les créances de charges de copropriété se prescrivent par 5 ans, seul un acte judiciaire, un acte d’exécution forcée par huissier ou une reconnaissance de dette écrite par le débiteur peuvent interrompre la prescription. En l’espèce, il n’y a aucun acte interruptif avant le 20 janvier 2025 de sorte que le syndicat des copropriétaires ne peut réclamer les charges antérieures au 17 février 2020.

Il est donc irrecevable au titre des sommes réclamées pour la période du 31 décembre 2018 au 17 février 2020.

En effet, il ressort du décompte individuel établi au 01er octobre 2024, le report au 01er octobre 2021 de la somme de 3293.36 euros qui correspond à l’antériorité des charges dues depuis le 31 décembre 2018.

En l’état de la prescription des sommes dues avant le 17 février 2020, il convient de reprendre les comptes à compter des appels de fonds du 01er avril 2020 en remettant les comptes à zéro.

De sorte qu’entre le 01er avril 2020 et le 1er octobre 2021 en tenant compte des sommes mises au débit et au crédit, le solde du compte à la date du 1er octobre 2021 est débiteur de 358,61 euros et non de la somme de 3293,36, soit un écart de 2934,75 euros.

Ainsi au 01er octobre 2024 le solde est bien débiteur, mais de la somme de 12887,07 euros.

En conséquence [J] [O] et [M] [O] sont débiteurs de la somme de 12.887,07 euros et seront condamnés au paiement de cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2024 date de la mise en demeure.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée.

Sur la demande pour résistance abusive :

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier qui a subi du fait de la mauvaise foi de son débiteur en retard, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Toutefois, en application de l’article 1241 du code civil, la simple résistance à une action en justice ne constitue pas un abus de droit.

[J] [O] et [M] [O] présentent un compte charges débiteur depuis de nombreuses années mettant ainsi en difficulté la copropriété, déjà sous administration provisoire, ce qu’ils n’ignorent pas. Par leur carence constitutive d’une faute préjudiciable au syndicat des copropriétaires déjà en grande difficulté financière, ils ne font qu’aggraver les difficultés de trésorerie de la copropriété et la bonne exécution de son budget.

Il y a donc lieu de les condamner à payer au syndicat des copropriétaires une somme supplémentaire de 1.500,00 euros à ce titre.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie de la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considération, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [J] [O] et Monsieur [M] [O], qui succombent, seront condamnés aux dépens, en ce compris les frais de relance et recouvrement.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande au titre de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 sera rejetée.

La présente décision sera assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Statuant en premier ressort, après recours à la procédure sans audience, par décision réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal :

Déclare irrecevable le syndicat des copropriétaire [Adresse 3] représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES au titre des arriérés de charges antérieurs au 17 février 2020,

Condamne Madame [J] [O] et Monsieur [M] [O] à payer au syndicat des copropriétaire [Adresse 3] représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES la somme de 12.887,07 euros et seront condamnés au paiement de cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2024 date de la mise en demeure,

Ordonne la capitalisation des intérêts,

Condamne Madame [J] [O] et Monsieur [M] [O] à payer au syndicat des copropriétaire [Adresse 3] représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Condamne Madame [J] [O] et Monsieur [M] [O] à payer au syndicat des copropriétaire [Adresse 3] représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame [J] [O] et Monsieur [M] [O] aux entiers dépens, en ce compris les frais de relance et de recouvrement rendus nécessaires,

Déboute la demande présentée au titre de l’article 10 du décret du 8 mars 2001,

Rappelle que les frais résultant de l’exécution forcée restent à la charge du créancier,

Déboute le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

Ordonne l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A5 du tribunal judiciaire de Marseille, le 25 septembre 2025.

Le Greffier Le Président