TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 DECEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 24/00196 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GURJ

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Xavier GIRIEU, Vice Président

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEURS :

Madame [S] [B], domiciliée : Chez SPN [Localité 2] M^e VIVANT M., [Adresse 7] – [Localité 2]

représentée par Maître Antonio DA COSTA de la SELARL DA COSTA – DOS REIS, avocats au barreau d’ORLEANS substitué par M^e Violette MONCHAUX, avocat au barreau d’ORLEANS

Monsieur [R] [D], demeurant [Adresse 8] – [Localité 6]

représenté par Maître Antonio DA COSTA de la SELARL DA COSTA – DOS REIS, avocats au barreau d’ORLEANS, substitué par M^e Violette MONCHAUX, avocat au barreau d’ORLEANS

Monsieur [F] [D], demeurant [Adresse 5] – [Localité 3]

représenté par Maître Antonio DA COSTA de la SELARL DA COSTA – DOS REIS, avocats au barreau d’ORLEANS, substitué par M^e Violette MONCHAUX, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [T]

né le 22 Décembre 1965 à [Localité 9] (DORDOGNE), demeurant [Adresse 1] – [Localité 4]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 15 Octobre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 novembre 2017, ayant pris effet le 15 décembre 2017, Madame [I] [D] a donné en location à Monsieur [F] [T] une maison à usage d’habitation principale située [Adresse 1] – [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 750 euros, payable d’avance le premier jour de chaque mois.

Madame [I] [D], décédée le 4 décembre 2022 à [Localité 10], a laissé pour héritiers Madame [S] [B], Monsieur [R] [D] et Monsieur [F] [D].

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 21 avril 2023, Madame [S] [B], Monsieur [R] [D] et Monsieur [F] [D] ont donné congé du logement pour le vendre, à effet au 14 décembre 2023.

Par acte du 22 février 2024 remis à étude, Madame [P] [B], Monsieur [R] [D] et Monsieur [F] [D] ont fait assigner en référé Monsieur [F] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins suivantes :

Déclarer l’action des consorts [B]-[D] à l’encontre de Monsieur [F] [T] recevable et bien fondée ;En conséquence,

Constater la régularité et la validité du congé pour vendre signifié le 21 avril 2023 à Monsieur [T] avec effet au 14 décembre 2023 ;Ordonner à Monsieur [F] [T] et à tout occupant de son chef de quitter, sans délai, les lieux loués situés [Adresse 1] – [Localité 4] passé le délai de six semaines suivant la signification du commandement de quitter les lieux et ordonner, en tant que de besoin, son expulsion, conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du Code de Procédure Civile d’Exécution ;Autoriser à cet effet les consorts [B]-[D] à procéder à l’expulsion de Monsieur [F] [T], ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours d’un commissaire de justice accompagné d’un serrurier et de la force publique ;Ordonner la séquestration dans un garde meubles et aux frais, risques et péril de Monsieur [F] [T] des objets, meubles, etc. garnissant les lieux loués ;Condamner Monsieur [F] [T] à payer aux consorts [B]-[D] une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant de loyer et des charges locatives depuis le 14 décembre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs aux bailleurs ou son mandataire ;Condamner Monsieur [F] [T] à payer aux consorts [B]-[D] une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation a été notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département le 23 février 2024.

L’affaire a été appelée à une première audience, qui s’est tenue le 27 juin 2024 mais qui a fait l’objet d’un renvoi, à la demande de l’avocat des demandeurs.

L’affaire a été appelée ensuite à l’audience du 15 octobre 2024.

A cette audience, Madame [P] [B], Monsieur [R] [D] et Monsieur [F] [D], représentés par leur avocat, ont maintenu leurs demandes. Ils ont indiqué que la dette locative avait été réglée. Ils ont procédé au dépôt de leur dossier de plaidoirie.

Monsieur [F] [T] n’a pas comparu à l’audience.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience. Il en ressort que Monsieur [F] [T] ne s’est pas présenté au rendez-vous proposé. L’action de prévention des expulsions n’a quant à elle pas pu être réalisée en l’absence de Monsieur [T].

L’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2024.

Il a été demandé par le juge le 5 novembre 2024 de transmettre par note en délibéré un document reprenant le nom exact des héritiers de Madame [I] [D] et de le transmettre de manière contradictoire à la partie adverse par lettre recommandée avec avis de réception, ce qui a été fait le 12 novembre 2024, la preuve de l’envoi par lettre recommandée avec avis de réception n’étant en revanche pas communiquée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 473 du même Code, la présente ordonnance est réputée contradictoire, dans la mesure où elle est susceptible d’appel.

L’identité de Madame [P] [B], ainsi orthographiée dans l’assignation, mais orthographiée Madame [S] [B] dans le congé et Madame [S] [B] dans l’attestation du 9 novembre 2017 transmise en délibéré, sera retenue telle qu’elle ressort de ce dernier document.

SUR LA VALIDITE DU CONGE ET SES CONSEQUENCES :

Sur la validité du congé :

Aux termes de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du congé et le respect des obligations prévues au présent article.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’un commissaire de justice ou de la remise en main propre.

En l’espèce, Madame [S] [B], Monsieur [R] [D] et Monsieur [F] [D] ont donné congé à Monsieur [F] [T] du logement dont il est locataire, par courrier recommandé avec accusé de réception daté du 21 avril 2023 et à effet au 14 décembre 2023 à minuit, et cela aux fins de vente.

La date du 14 décembre 2023 étant celle du terme du bail, la notification du congé est bien intervenue six mois avant l’expiration du bail, puisque le locataire a reçu la lettre recommandée le 27 avril 2023 selon la date présente sur l’avis de réception.

Le congé contient les mentions prévues par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Il est suffisamment précis pour s’assurer qu’il porte bien sur l’objet exact du bail.

Il contient une offre de vente, un prix, les conditions de la vente et rappelle le délai de validité de cette offre.

Il n’apparaît pas que Monsieur [F] [T] a souhaité acheter le bien.

Le 15 décembre 2023, les demandeurs ont fait constater par voie de commissaire de justice que Monsieur [T] se trouvait encore dans le logement, celui-ci faisant savoir qu’il n’avait aucune solution de relogement.

Il en résulte que le congé est valable, que le contrat de bail est résilié le 14 décembre 2023 à 24 heures et que Monsieur [F] [T] est donc déchu de tout titre d’occupation des locaux loués depuis le 15 décembre 2023.

Sur les conséquences du congé :

Sur la demande en paiement concernant le logement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit, comme première obligation du locataire, celle de régler les loyers et charges récupérables au terme convenu.

Monsieur [F] [T] reste redevable des loyers jusqu’au 14 décembre 2023. A partir du 15 décembre 2023, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, le locataire, occupant sans droit ni titre depuis le 15 décembre 2023 a causé un préjudice à Madame [S] [B], Monsieur [R] [D] et Monsieur [F] [D] qui n’ont pu disposer du bien à leur gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges tel qu’ils auraient été si le bail s’était poursuivi, que l’occupant devra régler.

Cette indemnité d’occupation est due à partir du 15 décembre 2023.

Aussi, il y aura lieu de condamner Monsieur [T] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail.

Sur la demande d’expulsion du locataire :

Le bail ayant pris effet le 15 décembre 2017 étant résilié, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [T], ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens :

Monsieur [F] [T], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens qui comprendront le coût du congé et de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, condamné aux dépens, Monsieur [F] [T] devra verser à Madame [S] [B], Monsieur [R] [D] et Monsieur [F] [D] une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du Code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même Code précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Dans ce cas, il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, aucune raison ne justifie que la présente décision ne soit pas exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort :

CONSTATONS la validité du congé pour vendre délivré le 27 avril 2023 par Madame [S] [B], Monsieur [R] [D] et Monsieur [F] [D], venant aux droits de Madame [I] [D], à Monsieur [F] [T], concernant le logement situé [Adresse 1] – [Localité 4], à effet au 14 décembre 2023 à 24 heures ;

CONSTATONS en conséquence la résiliation à compter du 15 décembre 2023 du bail ayant pris effet le 15 décembre 2017, relatif au logement situé [Adresse 1] – [Localité 4], par l’effet de ce congé ;

DISONS que Monsieur [F] [T], occupant sans droit ni titre, devra quitter les lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [F] [T] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DISONS que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due au montant du loyer et des charges tel qu’ils auraient été si le bail s’était poursuivi à partir du 15 décembre 2023 ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [T] à payer à Madame [S] [B], Monsieur [R] [D] et Monsieur [F] [D], à compter du 15 décembre 2023, l’indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation fixée ci-dessus au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été si le bail s’était poursuivi, et cela jusqu’à la date de parfaite libération des lieux caractérisée par la restitution des clés ou la reprise effective du logement ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [T] à payer à Madame [S] [B], Monsieur [R] [D] et Monsieur [F] [D] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [T] aux dépens qui comprendront notamment le coût du congé du 21 avril 2023 reçu le 27 avril 2023 et le coût de l’assignation du 22 février 2024 ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du service des juges des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 2 décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par X. GIRIEU, vice-président, et par A. HOUDIN, greffière.

La greffière, Le vice-président