TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

DU 04 Octobre 2024

N° RG 24/00491 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GYTN

Numéro de minute : 24/381

DEMANDERESSE :

S.D.C. [Adresse 4]

pris en la personne de son syndic pris en la personne de son syndic, la société LTGS, ayant pour nom commercial « LEADER SYNDIC », inscrite au RCS de [Localité 5] sous le numéro 824 214 381, dont le siège social est sis [Adresse 2] à [Localité 5] (41000), dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

ET :

DEFENDERESSE :

S.C.I. CENTURY 168

immatriculée au RCS d’ORLEANS sous le numéro 481 871 812, et en son établissement principal sis [Adresse 1] à [Localité 7], dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante ni représentée

Les débats ont eu lieu à l’audience publique des référés, statuant selon la procédure accélérée au fond du 06 Septembre 2024 tenue par Sylvie RAYMOND, vice-présidente, assisté de Olivier GALLON, greffier,

Puis, madame la vice-présidente a mis l’affaire en délibéré et dit que la décision serait prononcée le QUATRE OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE par mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSÉ

Par acte introductif d’instance en date du 8 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] située [Adresse 4] à [Localité 6], représenté par son syndic la société LTGS, a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire d’Orléans, selon la procédure accélérée au fond, la société civile immobilière CENTURY 168 aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  2 248,06 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 1er avril 2024, des frais de syndic au titre des lettres de mises en demeure, de rappels, des frais de recouvrement et d’ouverture de dossiers contentieux, en vertu des dispositions des articles 10, 10-1 et 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et de l’annexe 9 du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, déduction faite de la moitié du montant des grosses réparations ;

Copies conformes le :

à : M^e Cotel

—  403,40 euros au titre des appels de charges et travaux à venir, devenus exigibles sur l’exercice allant jusqu’au 31 décembre 2023 et sur celui du 1er jjanvier 2024 au 31 décembre 2024, en vertu de l’article 19-2 du 10 juillet 1965,

Augmentées des intérêts de droit à compter du 15 mai 2024, date de la mise en demeure restée vaine sur la somme en principal de 2 044,36 euros, et à compter de l’acte introductif d’instance pour le surplus ;

—  2 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

—  2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été évoquée à l’audience utile du 6 septembre 2024.

Le SDC de la résidence [Adresse 4] a maintenu ses prétentions.

La SCI CENTURY 168, régulièrement assignée par acte remis à Mme [Z] [O], gérante se déclarant habilitée à le recevoir, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 octobre 2024.

Par note en délibéré dument autorisée reçue le 13 septembre 2024, le SDC de la résidence [Adresse 4] a fait valoir ses observations sur la question mise aux débats de l’irrecevabilité de l’action engagée selon la procédure accélérée au fond tirée de l’irrégularité de la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où elle l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la procédure accélérée au fond :

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-I ».

La procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire permet en effet d’assurer un règlement plus rapide des fonds relevant du budget prévisionnel prévu à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou des dépenses de travaux prévues à l’article 14-2 en prévoyant la possibilité d’obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer les provisions sur charges et les fonds de travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours, sans risquer de mettre en péril de sa trésorerie.

La mise en œuvre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est conditionnée par l’existence d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 et demeurée impayée passé un délai de trente jours après mise en demeure (Civ. 3è, 9 mars 2022, pourvoi n°21-12988).

Il convient de rappeler que les sommes dues au titre des exercices antérieurs ne constituent plus des provisions après approbation des comptes et que les frais de mise en demeure ou d’huissier ne relèvent pas de la catégorie des charges de copropriété au sens de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, il est établi que la SCI CENTURY 168 est propriétaire au sein de la résidence [Adresse 4] du lot 5 consistant en un appartement au deuxième étage du bâtiment A.

Selon procès-verbal du 29 juin 2022, l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes de l’exercice du 1er jjanvier 2021 au 31 décembre 2021 et le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 arrêté à la somme de 6 480 euros.

Selon le procès-verbal du 24 mai 2023 de l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 ainsi que les travaux de réfection de peinture du couloir en RDC, les travaux de réfection de peinture de la cage d’escalier et dégagement, et l’ajustement du budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 portant son montant à 6 540 euros.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] fait valoir que les causes d’un commandement de payer les charges de copropriété qu’elle a fait délivrer à la SCI CENTURY 168 n’ont pas été réglées dans les 30 jours de sorte que cette dernière doit être condamnée au paiement des appels de charges, fonds de travaux et frais de syndic échus au 1er avril 2024 ainsi que des provisions à venir jusqu’au 31 décembre 2024 devenues de plein droit exigibles.

Le commandement de payer sur lequel le demandeur se fonde, a été délivré le 15 mai 2024 à la SCI CENTURY 168 par la SCP LPF & Associés, commissaires de justice à Paris, en ces termes :

« JE VOUS RAPPELLE :

Que vous êtes propriétaire.

Et qu’à ce jour, vous êtes débiteur de charges de copropriété dont le relevé est annexé à la présente.

Je vous fait COMMANDEMENT DE PAYER immédiatement à mon requérant entre mes mains ayant pouvoir de donner bonne et valable quittance, pour charges de copropriété de l’immeuble sus-énoncé la somme de (…) ».

Quant aux causes de la créance, il est mentionné un principal de 2 044,36 euros et le coût de l’acte pour 132,92 euros, soit un solde de 2 177,28 euros, suivi de :

« Au titre des charges de copropriété du lot 5 (appartement) dans l’immeuble [Adresse 4] où vous êtes Copropriétaire et dont les justificatifs sont donnés en copie annexée au présent Acte ».

Sont ensuite reproduits in extenso les articles 19, 19-1, 19-2 et 20 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon les modalités de remise, l’acte comporte 5 feuilles. L’acte lui-même en contenant quatre la teneur de la cinquième feuille qui n’est pas produite, est inconnue.

Les relevés de compte versés aux débats font apparaître que les causes du commandement de payer ne correspondent pas au non versement d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou de l’article 14-2 I en ce que le principal vise un montant global de charges impayées, frais d’huissier et frais de mise en demeure.

Or, en ne précisant pas le montant de la seule ou des seules provisions sur charges dont la SCI CENTURY 168 devait s’acquitter dans le délai de trente jours de la mise en demeure, le commandement de payer qui ne répond pas aux exigences de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, s’analyse en un préalable à une action de droit commun.

En effet, ce n’est qu’à défaut de règlement dans le délai de la provision pour laquelle le débiteur a été mis en demeure, que « les autres provisions ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes » au sens de l’article 19-2, peuvent relever de la procédure spécifique dudit article 19-2.

Il en résulte que si l’arriéré de charges ainsi que les provisions échues et les provisions non échues peuvent faire l’objet d’une condamnation prononcée par jugement accéléré au fond, une telle condamnation dans ce cadre procédural spécifique n’est possible qu’à la double condition que le copropriétaire débiteur ait été d’une part, mis en demeure de payer le montant de la provision non versée à l’échéance et avisé de ce qu’il dispose encore de trente jours pour la régler et que d’autre part, la mise en demeure soit restée infructueuse à l’issue du délai.

En d’autres termes, le règlement dans le délai de la provision rendant irrecevable l’action engagée selon la procédure spécifique visée à la loi du 10 juillet 1965, la lecture de l’article 19-2 conduit à considérer que la procédure accélérée au fond ne permet pas d’obtenir une condamnation au paiement d’un arriéré de charges de copropriété et/ou de provisions échues indépendamment d’une condamnation au paiement des provisions non encore échues.

Ces dernières ne devenant exigibles que par l’effet de l’absence de règlement de la provision, cela suppose nécessairement au préalable que le débiteur ait été dument informé de la somme qu’il devait payer à ce seul titre.

En l’absence de mise en demeure répondant aux critères posés par l’article 19-2, il y a lieu de déclarer irrecevables l’ensemble des demandes formées à l’encontre de la SCI CENTURY 168 par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], agissant sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 selon la procédure accélérée au fond.

Sur les dépens

Partie perdante, le syndicat des copropriétaires supportera les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La vice-présidente, statuant par délégation du président du tribunal selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

DECLARE irrecevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à l’encontre de la SCI CENTURY 168 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] aux entiers dépens.

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le QUATRE OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE et signée par Sylvie RAYMOND, vice-présidente, et Olivier GALLON, greffier.

LE GREFFIER, LA VICE-PRÉSIDENTE.