TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 02 DECEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 24/00202 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GSU3

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Xavier GIRIEU, Vice Président

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Etablissement public LES RÉSIDENCES DE L’ORLÉANAIS OPH D'[Localité 5] MÉTROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [X] [F] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR(S) :

Madame [C] [N], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 15 Octobre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS :

Par contrat en date du 6 août 2002, l’OPHLM d'[Localité 5] (désormais la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais) a donné en location à Monsieur [P] [T] ou Madame [C] [N] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 4], désormais [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 191,27 euros, hors charges, payable à terme échu.

Par avenant du 13 décembre 2002, Madame [C] [N] est restée seule locataire du logement.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 10 octobre 2023 à Madame [C] [N], pour un montant en principal de 505,95 euros, selon décompte arrêté le 28 septembre 2023.

Le même acte lui a fait commandement de justifier de l’assurance et a également visé la clause contenue dans le bail.

La Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a ensuite fait assigner Madame [C] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans par acte de commissaire de justice du 3 janvier 2024, aux fins suivantes :

prononcer la résiliation du bail par la faute du locataire, prononcer l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner que la location du logement consentie à Madame [C] [N] a cessé de plein droit au regard des dispositions des articles 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et juger que Madame [C] [N] sera expulsée ainsi que tout occupant de son chef dans les délais légaux et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

condamner Madame [C] [N] au paiement, au titre des loyers et charges, de la somme de 468,38 euros en principal en application de l’article 1728 du Code civil, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en vertu de l’article 1231-6 du Code civil ;

condamner Madame [C] [N] à produire l’attestation d’assurance sous 8 jours à compter de la signification de la décision ;

condamner Madame [C] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;

condamner Madame [C] [N] au paiement de la somme de 500 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;

condamner Madame [C] [N] en tous les dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement et de l’assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

A l’audience du 28 mai 2024, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais – représentée avec pouvoir par Madame [L] [V], employée du bailleur – a maintenu ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 328,99 euros, hors frais de procédure. Le bailleur a indiqué que la locataire réalisait des versements irréguliers mais avait procédé à un règlement de 565 euros au cours du mois. Il a demandé des délais de paiement pour apurer la dette locative, en fixant la mensualité à la somme de 60 euros, et a sollicité une suspension des effets de la clause résolutoire.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Celle de l’octroi de délais de paiement d’office par le juge a également été mise dans les débats.

Citée à étude, Madame [C] [N] n’a pas comparu.

La fiche relative au diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort notamment que Madame [N] serait bloquée au CAMEROUN et que son fils envisageait de régler la dette locative de sa mère.

La décision a été mise en délibéré à la date du 2 août 2024.

Puis, en délibéré, le juge a demandé au bailleur si ses demandes à l’audience signifiaient qu’il ne maintenait pas celles liées au défaut d’assurance du fait de la production de l’assurance, ou si l’intégralité de ses demandes demeurait d’actualité.

Le bailleur a indiqué en réponse le 7 juin 2024 que Madame [N] n’avait pas remis son attestation d’assurance et a indiqué qu’il adressait ces éléments à la locataire en lettre recommandée avec avis de réception.

Par la suite, il a été décidé de rouvrir les débats afin de permettre à Madame [N] de produire l’attestation d’assurance du logement et de prendre en compte, dans le respect du contradictoire, les demandes maintenues ou non par le bailleur.

L’affaire a de nouveau été évoquée à une audience qui s’est tenue le 15 octobre 2024.

A cette audience, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais – représentée avec pouvoir par Madame [X] [F], employée du bailleur – a maintenu toutes ses demandes initiales et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 1211,60 euros hors frais.

La question de la recevabilité de la demande principale a de nouveau été mise d’office dans les débats.

Madame [C] [N] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré à la date du 2 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 8 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicables au moment de l’assignation.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 septembre 2023 (accusé de réception le 4 octobre 2023), soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions de ce passage de la loi.

En l’espèce, le bail conclu le 6 août 2002 contient une clause résolutoire en cas de non souscription d’une assurance (dans les obligations générales du bail), dont la rédaction est suffisamment claire quant à la résiliation de plein droit du bail un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le 10 octobre 2023, un commandement d’avoir à justifier de l’assurance a été signifié à Madame [C] [N], les dispositions du passage de la loi y étant reproduites et la clause insérée au bail étant jointe à l’acte.

Madame [C] [N] avait jusqu’au 10 novembre 2023 à 24 heures pour remettre l’attestation d’assurance du logement.

A la seconde audience, le bailleur a indiqué qu’une assurance avait été produite, mais que celle-ci couvrait uniquement la période du 20 février 2024 au 22 septembre 2024, soit une période postérieure à la date du 10 novembre 2024 et prenant fin avant la date de la seconde audience.

Cette attestation d’assurance est tamponnée comme reçue le 23 août 2024, soit dans le cadre de la réouverture des débats.

Il en résulte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise à la date du 11 novembre 2023.

L’expulsion de Madame [C] [N] du logement sera ordonnée en conséquence, sans qu’il soit nécessaire de vérifier le bien fondé du second motif d’acquisition de la clause résolutoire (loyers impayés), celui-ci étant superfétatoire. Il ne sera pas non plus nécessaire, du fait de cette résiliation, d’examiner la demande de prononcer la résiliation du bail pour faute.

Il y aura lieu également de condamner Madame [N] à produire l’attestation d’assurance du logement dans un délai de huit jours à compter de la signification de la décision.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [C] [N] reste redevable des loyers jusqu’au 10 novembre 2023 et, à compter du 11 novembre 2023, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 11 novembre 2023, elle a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. La somme due à ce titre au moment de l’audience sera calculée et intégrée dans la dette locative ci-dessous.

La [Localité 6] Les Résidences de l’Orléanais produit un décompte démontrant que Madame [C] [N] reste devoir, après soustraction des frais de contentieux (69,36 euros et 70,45 euros, qui relèvent éventuellement des dépens), la somme de 1211,60 euros à la date du 11 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse.

Absente à l’audience, Madame [C] [N] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de la dette locative.

Madame [C] [N] sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 1211,60 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 468,38 euros à compter du 3 janvier 2024, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément à la demande.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er octobre 2024 (première échéance non prise en compte dans la somme calculée ci-dessus) à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, tout comme l’indemnité d’occupation déjà prise en compte dans la dette locative ci-dessus.

Enfin, il ne pourra pas lui être accordé d’office de délais de paiement, dans la mesure où la résiliation du bail est constatée du fait d’un défaut d’assurance.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [C] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Madame [C] [N] sera condamnée à verser au bailleur la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance figurant au bail conclu le 6 août 2002 entre l’OPHLM d'[Localité 5] (désormais la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais) et Madame [C] [N] (seule titulaire du bail selon avenant du 13 décembre 2002), concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 4], désormais [Adresse 2], sont réunies à la date du 11 novembre 2023 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Madame [C] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [C] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [C] [N] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 1211,60 euros (selon décompte en date du 11 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 468,38 euros à compter du 3 janvier 2024, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [C] [N] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [C] [N] à produire l’attestation d’assurance sous 8 jours à compter de la signification de la décision ;

CONDAMNE Madame [C] [N] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [C] [N] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 2 décembre 2024, la minute étant signée par X. GIRIEU, vice-président, et par A. HOUDIN, greffier.

Le greffier, Le vice-président,