TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 28 NOVEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 24/03386 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GZUU

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Madame [U] [R] [W] épouse [S]

demeurant Château de la touche – 45450 DONNERY

représentée par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Madame [G] [V]

demeurant 66, rue Sainte Cathérine – Appt 211, 2 étage – 45000 ORLEANS

non comparante, ni représentée

A l’audience du 24 Septembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 octobre 2016, à effet au 2 novembre 2016, Monsieur [T] [S] a donné en location à Madame [G] [V] un local à usage d’habitation meublé situé 66 rue Sainte Catherine (appartement n°211, 2ème étage) – 45000 ORLEANS, moyennant un loyer mensuel de 320 euros charges comprises, payable d’avance.

Monsieur [T] [S] est décédé le 12 mai 2023, laissant son épouse, Madame [U], [R] [S] née [W] avec laquelle il était marié sous le régime de la communauté universelle en qualité d’ayant droit.

Par acte remis suivant procès-verbal remis à étude le 31 juillet 2023, Madame [U], [R] [S] née [W] a donné congé du logement pour le vendre, à effet au 1er novembre 2023.

Deux procès-verbaux de constat établi par un commissaire de justice les 25 janvier 2024 et 7 février 2024 établissent la présence de Madame [G] [V] dans les lieux loués.

Par acte du 8 mars 2024 remis à étude, Madame [U], [R] [S] née [W] a fait assigner Madame [G] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS afin de voir :

Déclarer Madame [S] [U], [R] née [W] recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions, Y faire droit,

En conséquence,

Déclarer valide le congé signifié le 31 juillet 2023 pour le 1er novembre 2023, en application des dispositions de l’article 25-8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 632-1 du Code de la Construction et de l’habitation ;Déclarer Madame [V] [G] déchue de plein droit de tout titre d’occupation des locaux loués à compter de la date d’effet du congé, soit le 1er novembre 2023 ;En conséquence,

Condamner Madame [V] [G] ainsi que tous occupants de son chef, à quitter sans délai l’appartement qu’elle occupe sis 66 rue Sainte Catherine – appartement 211 – 2ème étage à Orléans ;Autoriser Madame [S] [U], [R] née [W] à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;Déclarer que les meubles et objets se trouvant dans les lieux, suivront le sort prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;Condamner Madame [V] [G] à verser à Madame [S] [U], [R] née [W] une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers et charges contractuellement dus jusqu’à la parfaite libération des lieux ;En tout état de cause,

Condamner Madame [V] [G] à payer à Madame [S] [U], [R] née [W] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;Déclarer n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit ;Condamner Madame [V] [G] aux entiers dépens.

L’assignation a été notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département le 11 mars 2024.

Lors de l’audience du 24 septembre 2024, Madame [U], [R] [S], représentée par son avocat, a maintenu ses demandes en confirmant qu’il s’agissait d’une validation de congé, et que la locataire était toujours dans les lieux.

Madame [G] [V], régulièrement citée par procès-verbal remis à étude, n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas faite représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 473 du même Code, le présent jugement est réputé contradictoire, dans la mesure où il est susceptible d’appel.

I. SUR LA VALIDITE DU CONGE ET SES CONSEQUENCES

Sur la validité du congé :

Aux termes de l’article 25-8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du congé et le respect des obligations prévues au présent article.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

Aux termes de l’article L.632-1 du Code de la Construction et de l’habitation, toute personne qui loue un logement meublé, que la location s’accompagne ou non de prestations secondaires, bénéficie d’un contrat établi par écrit d’une durée d’un an dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale. (…)

Le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire en respectant le même préavis et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. (…).

En l’espèce, Madame [U], [R] [S] née [W] a donné congé à Madame [G] [V] du logement dont elle est locataire, par acte d’huissier signifié le 31 juillet 2023 à étude, et à effet au 1er novembre 2023 à minuit, et cela aux fins de vente.

Le congé contient les mentions prévues par l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989. Il est suffisamment précis pour s’assurer qu’il porte bien sur l’objet exact du bail.

Deux procès-verbaux de constat établis par un commissaire de justice les 25 janvier 2024 et 7 février 2024 établissent la présence de Madame [G] [V] dans les lieux loués, et ce, malgré la délivrance du congé pour vendre.

Il en résulte que le congé est valable, que le contrat de bail est résilié le 1er novembre 2023 à 24 heures et que Madame [G] [V] est donc déchue de tout titre d’occupation des locaux loués depuis le 2 novembre 2023.

Sur les conséquences du congé :

Sur la demande en paiement concernant le logement :

A partir du 2 novembre 2023, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, la locataire, occupante sans droit ni titre depuis le 2 novembre 2023, a causé un préjudice à Madame [U], [R] [S] née [W] qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges tel qu’ils auraient été si le bail s’était poursuivi, que l’occupante devra régler.

Cette indemnité d’occupation est due à partir du 2 novembre 2023.

Sur la demande d’expulsion de la locataire :

Le bail du 26 octobre 2016 à effet au 2 novembre 2016 étant résilié, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [G] [V], ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

II. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur les dépens :

Madame [G] [V], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du procès-verbal de constat, le coût du congé et de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, condamnée aux dépens, Madame [G] [V] devra verser à Madame [U], [R] [S] née [W] une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du Code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même Code précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Dans ce cas, il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, aucune raison ne justifie que la présente décision ne soit pas exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la validité du congé pour vendre signifié le 31 juillet 2023 par Madame [U], [R] [S] née [W] à Madame [G] [V], concernant le logement situé 66 rue Sainte Catherine (appartement n°211, 2ème étage) – 45000 ORLEANS, à effet au 1er novembre 2023 à 24 heures ;

CONSTATE en conséquence la résiliation à compter du 2 novembre 2023 du bail ayant pris effet le 2 novembre 2016, relatif au logement situé 66 rue Sainte Catherine (appartement n°211, 2ème étage) – 45000 ORLEANS, par l’effet de ce congé ;

DIT que Madame [G] [V], occupante sans droit ni titre, devra quitter les lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [G] [V] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DIT que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation due au montant du loyer et des charges tel qu’ils auraient été si le bail s’était poursuivi à partir du 2 novembre 2023 ;

CONDAMNE Madame [G] [V] à payer à Madame [U], [R] [S], à compter du 2 novembre 2023, l’indemnité mensuelle d’occupation fixée ci-dessus au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été si le bail s’était poursuivi, et cela jusqu’à la date de parfaite libération des lieux caractérisée par la restitution des clés ou la reprise effective du logement ;

CONDAMNE Madame [G] [V] à payer à Madame [U], [R] [S] née [W] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [G] [V] aux dépens qui comprendront notamment le coût du procès-verbal de constat, le coût du congé du 31 juillet 2023 et de l’assignation du 8 mars 2024 ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du service des juges des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 28 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D. STRUS, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,