TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 AOUT 2025

Minute n° :

N° RG 25/00116 – N° Portalis DBYV-W-B7I-HBF4

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [O] [J] [M], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

DÉFENDEUR :

Madame [I] [K], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

A l’audience du 10 Juin 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er septembre 2023, la SCI DOMANI, ayant son siège social au [Adresse 4] (RCS d’Orléans sous le numéro 420322604) a donné en location à Madame [I] [K] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 650 euros hors charges, payable d’avance mensuellement avant le 10 de chaque mois.

Par acte notarié reçu par Maître [N] [L], titulaire d’un office notarial à TAVERS, en date du 30 juillet 2024, il a été procédé à la vente de l’immeuble sis [Adresse 3] entre la SCI DOMANI (le vendeur) et Monsieur [M] [O], [J] (l’acquéreur).

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [O], [J] [M] a fait signifier le 26 septembre 2024 à Madame [I] [K] un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 1.300 euros.

Monsieur [O], [J] [M] a par ailleurs saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret de cette situation d’impayés le 30 septembre 2024.

Monsieur [O], [J] [M] a par la suite fait assigner Madame [I] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans statuant en référé, par acte de commissaire de justice du 16 décembre 2024, aux fins suivantes :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail en date du 1er septembre 2023, les causes du commandement n’ayant pas été éteintes,

— En conséquence, ordonner l’expulsion de Madame [I] [K] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux sis [Adresse 3], au besoin avec le concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 et suivants, et R.411-1 et R.442-4 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner Madame [I] [K] au paiement d’une provision s’élevant à la somme principale de 2.600 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 13 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2024, au visa de l’article 1231-6 du Code civil ;

— Condamner Madame [I] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 671,18 euros à compter du mois de janvier 2025 et ce, jusqu’à son départ effectif et de tout occupant de son chef des locaux outre intérêts au taux légal ;

— Condamner Madame [I] [K] au paiement de la somme de 800 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à venir ;

— Condamner Madame [I] [K] au paiement des frais et dépens de la présente instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 décembre 2024.

A l’audience, qui s’est tenue le 10 juin 2025, Monsieur [O], [J] [M], a maintenu l’ensemble de ses demandes. Il a actualisé la dette locative à la somme de 3.205,90 euros et a indiqué ne pas avoir encore reçu les 800 euros que la locataire a indiqué avoir versé. Il a consenti à l’octroi de délais de paiement mais s’est opposé à la suspension de la clause résolutoire.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats par le juge.

Citée à personne, Madame [I] [K] a comparu. Elle a indiqué avoir réglé la somme de 800 euros le 5 juin 2025. Elle a précisé être en CDD depuis trois mois et percevoir entre 1.800 et 2.000 euros par mois. Elle a indiqué avoir des crédits à la consommation. Elle a sollicité l’octroi de délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 26 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, l’ordonnance est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 16 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 selon leur nouvelle rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, Monsieur [O], [J] [M] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 30 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Cette formalité n’est en outre pas prévue à peine d’irrecevabilité concernant les bailleurs personnes physiques.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du bail et du commandement de payer dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 1er septembre 2023 contient une clause résolutoire (page 3) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 septembre 2024, pour la somme en principal de 1.300 euros.

Le délai prévu dans cette clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, qui ne s’applique qu’aux situations contractuelles postérieures, et malgré l’indication de six semaines portée dans le commandement de payer.

Madame [I] [K] avait jusqu’au 26 novembre 2024 à 24 heures pour procéder à ce règlement.

Au cours de la période de deux mois suivant la signification du commandement de payer, la locataire n’a procédé à aucun règlement, si bien que les causes du commandement n’ont donc pas été éteintes.

Ce commandement est ainsi demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 novembre 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [O], [J] [M] produit un décompte démontrant que Madame [I] [K] reste devoir la somme de 3.205,90 euros au 6 juin 2025. Ce décompte fait état du règlement de 800 euros effectué par la locataire en date du 5 juin 2025.

De cette somme, il conviendra de soustraire les frais de contentieux (121,03 euros, 106,75 euros, 72,22 euros et 24 euros, qui relèvent éventuellement des dépens).

En conséquence, la dette locative s’élève à la somme de 2.881,90 euros titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 6 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse.

Présente à l’audience, Madame [I] [K] ne conteste ni le principe, ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 2.881,90 euros, correspondant aux loyers et charges impayés à la date du 6 juin 2025, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.300 euros à compter du 26 septembre 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la locataire, a sollicité des délais de paiements à hauteur de 150 euros par mois, et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Toutefois, le propriétaire a consenti à l’octroi de délais de paiement mais s’est opposé à la suspension des effets de la clause résolutoire.

L’analyse du décompte permet d’observer une reprise des paiements au jour de l’audience.

En conséquence, Madame [I] [K] sera autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Madame [I] [K] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges et indexée, à savoir la somme de 671,18 euros.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [I] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Madame [I] [K] sera condamnée à verser au bailleur une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 1er septembre 2023 entre Monsieur [O], [J] [M], d’une part, et Madame [I] [K], d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 27 novembre 2024 ;

CONDAMNONS Madame [I] [K] à verser à Monsieur [O], [J] [M], à titre provisionnel, la somme de 2.881,90 euros, correspondant aux loyers et charges à la date du 6 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.300 euros à compter du 26 septembre 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément à la demande ;

AUTORISONS Madame [I] [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, par 19 mensualités de 150 euros chacune et une 20ème mensualité venant solder la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [I] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [O], [J] [M] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [I] [K] soit condamnée à verser à Monsieur [O], [J] [M] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, à savoir la somme de 671,18 euros indexé, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [I] [K] aux dépens ;

CONDAMNONS Madame [I] [K] à payer à Monsieur [O], [J] [M], prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 26 août 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,