RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES

AFFAIRE N° RG 24/00417 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G27A

NAC : 50Z

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 27 Mars 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. LES MARQUISES, immatriculée au RCS de [Localité 8] DE [Localité 6] sous le n° 843 976 044, agissant en la personne de son représentant légal demeurant de droit audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE

Société SCCV OOM-47 immatriculée au RCS de [Localité 8] DE [Localité 6] sous le numéro 817 498 645, agissant en la personne de son représentant légal demeurant de droit audit siège

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Rep/assistant : Maître Jean claude DULEROY de la SELARL DULEROY & DIAZ-DULEROY, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Catherine VANNIER

Greffier : Marina GARCIA

Audience Publique du : 20 Février 2025

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 27 Mars 2025 , par décision contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Catherine VANNIER, Première Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier

Copie exécutoire à Maître DULEROY délivrée le :

Copie certifiée conforme à Maître LAW YEN délivrée le :

FAITS PROCEDURE PRETENTIONS

La SCI Les Marquises a acquis en l’état futur d’achèvement à la SCCV OOM-47 des lots compris dans un ensemble immobilier Résidence Hippocrate situé à [Adresse 9], le 18 septembre 2019. La date de livraison contractuellement prévue au 3ème trimestre 2020 a été reportée. La SCI Les Marquises a pris livraison avec réserves des lots selon procès-verbal de livraison en date du 14 juin 2021.

Le 14 novembre 2022, des fissures sont apparues sur les murs faisant partie des communs de l’ensemble immobilier ainsi que des locaux appartenant à la SCI Les Marquises. Le syndic de copropriété a déclaré le sinistre à la compagnie d’assurance Allianz IARD qui a mandaté la société Web Visio afin d’établir un rapport d’expertise amiable. Le rapport était rendu le 22 avril 2024. Le rapport identifiait deux dommages, le premier sur le local [Localité 10] Nord, parties communes, des fissures longitudinales sur voile courbe façade sud, et local [Localité 10] Nord, parties communes, des fissures importantes sur murs et prédalle. L’expert précisait, pour le dommage n°1, un revêtement de façade cisaillé sans relever de caractère infiltrant, et concernant le dommage n°2, des fissures présentant toutes une ouverture revêtant un caractère infiltrant certain.

A défaut de reprises des désordres par la SCCV OOM-47, la SCI Les Marquises a, par acte de commissaire de justice en date du 13 septembre 2024, fait assigner la SCCV OOM-47 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint Denis de la Réunion aux fins de voir :

Renvoyer les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, Ordonner une expertise et désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission de :- convoquer et entendre les parties,

— se faire communiquer dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission,

— se rendre sur place après y avoir convoqué les parties,

— visiter les lieux et les décrire,

— constater les désordres existants et dans cette hypothèse les décrire, indiquer leur nature et la date de leur apparition,

— établir la chronologie des opérations de construction en recherchant notamment les dates de : la déclaration d’ouverture du chantier, l’achèvement des travaux, la prise de possession de l’ouvrage et la livraison, la réception : à défaut de réception expresse, fournir tous éléments de nature à caractériser une réception tacite (date de prise de possession de l’ouvrage, de paiement du prix…), à défaut de réception expresse et tacite, dire si l’ouvrage était techniquement « réceptionnable » et, dans l’affirmative, fournir au tribunal tous éléments techniques et de fait permettant de dire à quelle date la réception judiciaire pourrait être prononcée,

— dresser la liste des intervenants à l’opération de construction concernés par ce ou ces désordres,

— énumérer les polices d’assurance souscrites par chacun des intervenants,

— prendre connaissance de tous documents contractuels et/ou techniques tels que plans, devis, marchés et autres, entendre tous sachants,

— examiner l’immeuble et rechercher la réalité et la cause des désordres en précisant pour chacun, s’il y a eu vice du matériau, malfaçons (non-conformités aux normes et DTU) dans l’exécution, vice de conception, défaut ou insuffisance dans la direction où le contrôle ou la surveillance, manquement aux règles de l’art prescriptions d’utilisation des matériaux ou éléments d’ouvrage mis en œuvre, défaut ou négligence d’entretien ou d’exploitation des ouvrages de tout autre cause,

— en préciser la nature, l’origine et l’importance en indiquant pour chaque désordre s’il affecte des éléments d’équipement dissociables, indissociables ou constitutifs de l’ouvrage,

— rechercher la date apparition des désordres,

— préciser s’ils étaient apparents lors de la réception, de la livraison ou de la prise de possession ouvrage, s’ils sont apparus postérieurement,

— préciser s’ils pouvaient être décelés par un maître d’ouvrage profane, et si celui-ci pouvait en apprécier la portée,

— indiquer si ces désordres sont de nature à nuire à la solidité de l’ouvrage ou à le rendent impropre à sa destination,

— indiquer dans une note aux parties les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût hors-taxes et toutes taxes comprises, et la durée, désordre par désordre,

— laisser un délai de deux mois aux parties pour produire des devis, en leur rappelant que c’est à elles qu’il incombe d’y procéder,

— au vu des devis que lui présenteront les parties et qu’il vérifiera évaluer les travaux, désordre par désordre et leur durée,

— évaluer les moins-values résultant des désordres non réparables,

— évaluer les préjudices de toute nature résultant des désordres, notamment les préjudices de jouissance subis, de perte d’exploitation ou pouvant résulter des travaux de remise en état,

— plus généralement donné au juge tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de déterminer la nature et l’importance des préjudices subis par la SCI les Marquises et proposer une base d’évaluation, notamment en termes de retard d’exécution

— établir un pré-rapport comportant devis et estimation chiffrée et, deux mois avant la date prévue pour le dépôt du rapport définitif, le communiquer aux parties en leur enjoignant de formuler dans un délai d’un mois suivant sa communication, leurs observations et dires récapitulatifs,

— en cas d’urgence ou de péril en la demeure constatée par l’expert, autoriser la SCI les Marquises à faire procéder, aux frais avancés de la SCCV OOM-47, les travaux jugés nécessaires par l’expert, et ce par des entreprises spécialisées de son choix et sous le contrôle d’un maître d’œuvre de son choix,

— dire que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile, en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s’adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts près ce tribunal,

— dire qu’en cas de difficultés l’expert saisira le président qui aura ordonné l’expertise ou le juge désigné par lui,

fixer la provision à valoir sur la rémunération de l’expert à consigner dans le délai qui sera imparti par l’ordonnance à intervenircondamner la SCCV OOM-47 à payer à la SCI les Marquises la sommes de 2500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,condamner la SCCV OOM-47 aux entiers dépens.

La SCI Les Marquises expose que le vendeur en l’état futur d’achèvement est tenu d’une obligation de délivrance conforme et doit remédier aux vices de construction ou aux défauts de conformité apparents à la livraison ou qui lui ont été dénoncés. Elle estime justifier d’un motif légitime pour solliciter une mesure d’expertise judiciaire. Sur sa qualité à agir, elle indique qu’en cas d’atteinte aux parties communes générales à tous les copropriétaires, chaque copropriétaire, propriétaire indivis d’une quote-part des parties communes peut demander la cessation d’une atteinte portée aux parties communes. L’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de la demande et l’existence du droit invoqué par le demandeur n’est pas une condition de recevabilité de son action mais de son succès. Dès lors, lorsque l’action du copropriétaire tend à la cessation d’une atteinte aux parties communes, elle est redevable sans nécessité de preuve d’un préjudice personnel.

Concernant la demande de provision au titre du solde du prix de vente, la SCI Les Marquises a procédé à une mise sous séquestre chez le notaire du solde du paiement pour un montant de 135.200 €. Cette consignation constitue une possibilité offerte à l’acquéreur en VEFA sollicitant une indemnisation pour le différé de jouissance consécutif aux travaux de reprise ou de consolidation en fonction des mesures préconisées par l’expert dont le rapport est d’autant plus nécessaire. La demande de provision est injustifiée et doit être rejetée.

La SCCV OOM-47 s’oppose à la demande d’expertise, pour défaut de qualité à agir. A défaut, elle estime cette demande irrecevable en raison du défaut de mise en cause du syndicat des copropriétaires de la résidence [5]. Elle sollicite la condamnation de la demanderesse à lui verser la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Subsidiairement, elle sollicite que la SCI Les Marquises soit déboutée de sa demande de paiement de la somme de 2.500 € au titre des frais irrépétibles. Reconventionnellement, elle sollicite la condamnation de la SCI Les Marquises de lui payer la somme provisionnelle de 135.260,44 € correspondant au solde du prix de vente, outre la somme de 4.780,43 € arrêtée au mois de janvier 2025 correspondant aux pénalités de retard contractuellement prévues.

Elle estime que la SCI Les Marquises n’a pas qualité à agir. Les désordres concernent les parties communes. Un copropriétaire ne peut pas agir en justice pour des désordres affectant les parties communes sauf s’il peut démontrer un préjudice personnel distinct de celui subi par la collectivité des copropriétaires. Seul, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic a qualité pour agir en justice pour la réparation des désordres affectant les parties communes et les copropriétaires même affectés dans leurs parties privatives par des désordres consécutifs à ceux affectant les parties communes ne peuvent agir seul en justice, mais aux côtés du syndicat des copropriétaires en vue d’obtenir la réparation de ces désordres.

Les désordres relevés par l’expert affectent les parties communes, la SCI Les Marquises ne vise aucun désordre qui affecterait les parties privatives des lots dont elle a fait l’acquisition. Elle ajoute que s’agissant des actions en garantie contre les locateurs d’ouvrage, les copropriétaires peuvent mettre en œuvre la garantie due par les constructeurs sur le fondement des articles 1792 et 1792-4-1 du code civil que s’ils démontrent que des malfaçons se sont révélées dans les parties privatives de son lot. Dès lors, si les désordres ne touchent que les parties communes, un copropriétaire ne subissant pas de préjudice personnel et indépendant de celui subi par la collectivité des copropriétaires ne peut rechercher la responsabilité du vendeur en sa qualité de maître de l’ouvrage. Dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, la mise en cause du vendeur au titre de la responsabilité biennale ou décennale en raison de désordres constatés dans les parties communes suppose également la preuve de l’existence d’un préjudice personnel distinct subi par le copropriétaire agissant.

La SCI Les Marquises ne justifie nullement d’un préjudice personnel distinct de celui de la collectivité des copropriétaires en raison des désordres constatés dans le rapport d’expertise. Or, la SCI Les Marquises se contente d’affirmer que les désordres ont un lien probable avec la structure du bâtiment, voire de l’assise fondation, que des investigations doivent être réalisées, l’expert n’ayant pas écarté la probabilité de désordres structurels nécessitant des travaux de consolidation. Il appartient à la demanderesse d’appeler en cause le syndicat sous peine d’irrecevabilité.

De plus, la SCI Les Marquises ne démontre pas subir un préjudice personnel et distinct pour les désordres affectant les parties communes.

Reconventionnellement, la SCCV OOM-47 sollicite le paiement de la somme de 135.260,44 € que la SCI Les Marquises reste à lui devoir. Elle a pris possession des lots le 14 juin 2021. Depuis cette date, les locaux sont exploitées par la SCI Les Marquises. En application de l’article R.261-14 du code de la construction et de l’habitation portant sur les VEFA, il est prévu un échelonnement des paiements au fur et à mesure de l’exécution des travaux. Au titre de cet échelonnement, il est encore prévu que le règlement d’un montant cumulé de 95% du prix de vente à l’achèvement de l’immeuble et le règlement du solde à la mise à disposition de l’acquéreur du local édifié, sous réserve des possibilités de consignation de ce solde de 5% réglementées par lesdites dispositions. Ce solde de 5% peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat. Elle ajoute que le retard dans la livraison ne constitue pas en lui-même, un défaut de conformité au sens de l’article R.261-14. De même, l’existence de désordres ou malfaçons ne sont pas une cause justifiant cette consignation. Enfin, seule la somme de 67.630,22 € aurait pu faire l’objet d’une éventuelle consignation si les conditions requises étaient réunies ce qui n’est pas le cas.

La SCCV OOM-47 rappelle que le contrat de vente prévoit des pénalités de retard d’un montant de 1% par mois. La SCI Les Marquises a reçu la livraison des lots en juin 2021. Cette pénalité de retard est applicable depuis cette date a minima. Elle sollicite la somme de 4.780,43 € au titre de cette pénalité de retard.

A l’audience du 20 février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025 prorogée jusqu’à ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualité à agir de la SCI Les Marquises :

L’article 31 du code de procédure civile dispose que « l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé ».

Aux termes de l’article 14 de loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « la collectivité des copropriétaires est constitué en un syndicat qui a la personnalité civile […] Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

L’article 15 de la ladite loi dispose : « le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains copropriétaires, il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic ».

Il résulte de ces textes que, si le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demande qu’en défense, même contre certains des copropriétaires, et peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

Il ressort de la jurisprudence constante de la Cour de cassation que, lorsque l’atteinte porte sur le non-respect du règlement de copropriété ou dans l’hypothèse d’une appropriation indue d’une partie commune par un copropriétaire, le droit pour chaque copropriétaire dans ces deux hypothèses est reconnu sans avoir à démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat. En dehors de ces hypothèses, un copropriétaire ne peut exercer seul une action pour des désordres affectant les parties communes, sauf à démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui subi par les membres du syndicat.

En l’espèce, la SCI Les Marquises verse le rapport d’expertise amiable démontrant l’existence de désordres dans les parties communes. Les désordres décrits par l’expert portent sur les points suivants :

dommage 1 : local [Localité 10] Nord/Parties communes : fissures longitudinales sur voile courbe façade sud,

dommage 2 : local [Localité 10] Nord/Parties communes : fissures importantes sur murs et prédalle.

La SCI Les Marquises ne verse aucun constat de commissaire de justice établissant un quelconque désordre dans un de ses lots privatifs ayant pour origine les désordres constatés par l’expert dans les parties communes.

Il n’est par ailleurs nullement démontré le non-respect du règlement de copropriété, ni aucune appropriation indue d’une partie commune. La SCI Les Marquises ne démontre pas souffrir d’un préjudice personnel et distinct de celui des autres membres du syndicat des copropriétaires de la résidente Hippocrate.

Dès lors, la demande d’expertise de la SCI Les Marquises est irrecevable pour cause de défaut de qualité à agir.

Sur la demande reconventionnelle :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent notamment pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article R.261-14 du code de la construction et de l’habitation prévoit : « Les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total :

35 % du prix à l’achèvement des fondations;

70 % à la mise hors d’eau;

95 % à l’achèvement de l’immeuble.

Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur; toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.

le solde est payable lors de la mise du local à disposition de l’acquéreur, toutefois, il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat ».

Le solde du prix est dès lors payable lors de la mise à dispositions du local à l’acquéreur. Si l’acquéreur observe des défauts de conformité, il bénéficie d’un mécanisme destiné à inciter le vendeur à les corriger à savoir, l’acquéreur peut consigner le solde du prix conformément à l’article précité. Les défauts qui justifient une telle consignation sont non substantiels. La consignation du solde du prix vaut paiement et présente un caractère libératoire pour l’acquéreur. Si l’acquéreur n’invoque aucun défaut de conformité à l’appui de la consignation du solde du prix qu’il opère, cette dernière ne constitue pas un paiement effectif.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les lots acquis par la SCI Les Marquises ont été livrés le 28 mai 2021 sur site. La SCI les Marquises ne conteste pas avoir pris possession des lots le 29 mars 2021 pour procéder à des travaux d’aménagement intérieurs. La SCI Les Marquises ne conteste pas avoir consigné entre les mains du notaire instrumentaire la somme de 135.260,44 €.

Par courrier du 15 mars 2024, le conseil de la SCI Les Marquises fait état d’un retard dans la livraison des lots, soit près de trois ans après la prise de possession des locaux par la SCI Les Marquises. Il s’en déduit que, lors de la livraison des lots en 2021, la SCI Les Marquises n’a fait état d’aucune réserve et notamment une réserve liée à un retard de livraison.

Par ailleurs, les écritures de la SCI Les Marquises du 12 décembre 2024 justifie la consignation au motif d’un différé de jouissance consécutif aux travaux de reprise ou de consolidation en fonction des mesures préconisées par l’expert. Or, lors de la livraison des lots, ces désordres n’étaient pas encore apparus de sorte que le motif portant sur un différé de jouissance du fait d’éventuels travaux liés à ces désordres ne saurait constituer une contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat, les désordres n’ayant pas encore été constatés à la date de la livraison des lots.

En conséquence, le paiement du solde du prix de vente restant dû n’est pas sérieusement contestable. Il convient de condamner la SCI Les Marquises au paiement de la somme provisionnelle de 135.260,44 € au titre du solde du prix de vente restant dû à la SCCV OOM-47.

En revanche, sur les pénalités de retard, il apparaît, à la lecture du courrier du 15 mars 2024, que la livraison des lots a été effectuée avec retard. Dès lors, il existe une contestation sérieuse sur l’application des pénalités de retard prévue au contrat. Il appartiendra aux parties de saisir le juge du fond.

Sur les mesures de fin de décision :

La SCI Les Marquises, partie succombante, sera condamnée aux dépens.

Enfin, il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SCCV OOM-47 les frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Il conviendra de lui allouer la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARONS irrecevable pour cause de défaut d’intérêt à agir la demande d’expertise de la SCI Les Marquises,

CONDAMNONS la SCI Les Marquises à payer à la SCCV OOM-47 la somme de 135.260,44 € à titre de provision,

CONSTATONS l’existence d’une contestation sérieuse sur l’application des pénalités de retard et disons n’y avoir lieu à référé sur ce point,

CONDAMNONS la SCI Les Marquises aux dépens,

CONDAMNONS la SCI Les Marquises à payer à la SCCV OOM-47 la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi prononcé les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT