TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 AOUT 2025

Minute n° :

N° RG 25/00190 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HCK6

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Deborah STRUS, lors des débats

Greffier : Anita HOUDIN, lors de la mise à disposition

DEMANDEUR :

Monsieur [P] [X], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [M], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [U] [M], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 24 Juin 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 11 avril 2022 à effet au 1er juin 2022, Monsieur [P] [X] a donné à bail à Monsieur [I] [M] et Madame [U] [M] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] , pour un loyer mensuel de 800 euros, payable d’avance le 5 de chaque mois.

Compte tenu de l’existence d’impayés, Monsieur [P] [X] a fait délivrer le 2 juillet 2024, un commandement de payer et de justifier d’une assurance locative ainsi que de l’occupation des lieux visant la clause résolutoire à Monsieur [I] [M] et Madame [U] [M] qui portait sur la somme principale de 2362,07 euros au titre des loyers et charges échus (2475,58 euros – 113,51 euros représentant le coût de l’acte).

Puis, Monsieur [P] [X] a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret de cette situation d’impayés le 3 juillet 2024.

Par actes d’huissier signifiés par procès verbaux de recherches infructueuses, le 2 décembre 2024 et le 9 janvier 2025, Monsieur [P] [X] a fait assigner en référé Monsieur [I] [M] et Madame [U] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes :

— Déclarer Monsieur [P] [X] recevable et bien fondé en ses demandes, fins et prétentions,

— Constater la résiliation du contrat de bail d’habitation en date du 11 avril 2022 portant sur le local d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 5], avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,

— Déclarer que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Condamner solidairement Monsieur [I] [M] et Madame [U] [M] à payer à Monsieur [P] [X] la somme de 7509,07 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, selon décompte arrêté au 6 novembre 2024 somme à parfaire au jour de l’audience, outre les intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2024, date de signification du commandement de payer,

— condamner solidairement Monsieur [I] [M] et Madame [U] [M] à payer à Monsieur [P] [X] une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges contractuellement dus, et ce jusqu’à la parfaite libération des lieux,

— Condamner solidairement Monsieur [I] [M] et Madame [U] [M] à payer à Monsieur [P] [X] la somme de 989 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner solidairement Monsieur [I] [M] et Madame [U] [M] aux entiers dépens de l’instance par application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Les moyens présents dans l’assignation ne visaient que l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement et non pour défaut d’assurance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 janvier 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 juin 2025. Monsieur [I] [M] et Madame [U] [M] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Ils ont été respectivement cités par procès verbal de recherches infructueuses et par procès verbal remis à étude.

A cette audience, Monsieur [P] [X], a maintenu ses demandes et actualisé sa créance à la somme de 9610,81 euros. Il a précisé que les locataires sont frère et sœur et qu’il y a eu une erreur matérielle sur l’assignation qui date des 2 décembre 2024 et 9 janvier 2025 et non 2 décembre 2024 et 9 janvier 2024. Il a précisé qu’un constat d’accord partiel a été signé mais qu’il n’est pas respecté et qu’il y a des nuisances avec les voisins.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que Madame [M] aurait quitté le logement et que Monsieur [M] aurait perdu son emploi ce qui a entraîné des difficultés financières.

La décision a été mise en délibéré à la date du 26 août 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

Il convient de relever que l’assignation comporte une erreur matérielle sur sa date en ce qu’elle a été délivrée les 2 décembre 2024 et 9 janvier 2025 et non 2 décembre 2024 et 9 janvier 2024. Cette erreur matérielle étant corroborée par les éléments intrinsèques à l’acte et notamment le décembre comprenant le loyer de novembre 2024, il conviendra de considérer les dates des 2 décembre 2024 et 9 janvier 2025.

I. Sur la recevabilité de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […].

Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 10 janvier 2025 soit plus de deux mois avant l’audience du 24 juin 2025.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir informé la CAF de la situation d’impayés le 3 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation des 2 décembre 2024 et 9 janvier 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers impayées formée par le bailleur Monsieur [P] [X] est donc recevable.

II. Sur les demandes principales :

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu’il s’applique à la date du commandement de payer qui a été délivré dans la présente procédure, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail unissant les parties stipule en son paragraphe intitulé CLAUSE RESOLUTOIRE (page 3) qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer dans le délai de deux mois visant cette clause a été signifié le 2 juillet 2024, pour la somme en principal de 2362,07 euros.

Le Contrat de bail comme le commandement laissent un délai de 2 mois à partir du commandement pour régler l’impayé de sorte qu’il convient d’appliquer ce délai malgré les termes de la loi nouvelle de 2023 qui ne s’appliquent pas aux situation contractuelles antérieures.

Monsieur [I] [M] et Madame [U] [M] avaient donc jusqu’au lundi 2 septembre 2024 à 24 heures pour régler cette somme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les locataires n’ayant rien réglé, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 septembre 2024.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 3 septembre 2024.

— Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [I] [M] et Madame [U] [M] restent redevables des loyers et charges jusqu’au 2 septembre 2024 et, à compter du 3 septembre 2024, le bail étant résilié par l’effet de la clause résolutoire, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, Monsieur [I] [M] et Madame [U] [M], occupants sans droit ni titre depuis le 3 septembre 2024 causent un préjudice à Monsieur [P] [X] qui n’a pu disposer du bien à son gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges dus tel que si le contrat de bail s’était poursuivi, qui s’appliquera à compter du 3 septembre 2024, conformément à la demande.

— Sur l’expulsion du locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter du 3 septembre 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [M] et Madame [U] [M] ainsi que de toute personne s’y trouvant de leur chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

— Sur le montant de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, Monsieur [P] [X] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et les charges, pour prouver les obligations dont il réclame l’exécution. Ce décompte, arrêté au 23 juin 2025 évalue la dette locative à la somme de 9610,81 euros.

Les différentes factures mise à la charge des locataires au titre des charges d’eau et la taxe ordures ménagères ont bien été justifiés par les pièces versées aux débats par le propriétaire.

Monsieur [I] [M] et Madame [U] [M], non comparants et non excusés, ne contestent pas, par définition, ni le principe, ni le montant de cette dette locative.

Le contrat de bail contient une clause de solidarité, les locataires seront donc condamnés solidairement.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [I] [M] et Madame [U] [M], défendeurs à l’action défaillants, au paiement de cette somme de 9610,81 euros à titre provisionnel.

Par ailleurs, il n’y aura pas lieu d’accorder d’office des délais de paiement aux locataires, le payement des loyers n’ayant pas repris et ceux-ci n’ayant pas comparu à l’audience et n’ayant pas justifié de leurs situations personnelles.

III. Sur les demandes accessoires :

— Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [I] [M] et Madame [U] [M], parties perdantes, supporteront la charge des entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 2 juillet 2024 et sa notification à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret ainsi que le coût de l’assignation des 2 décembre 2024 et 9 janvier 2025 ainsi que de leur notification à la Préfecture.

— Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [P] [X], Monsieur [I] [M] et Madame [U] [M] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 200,00 euros sur ce fondement.

— Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 avril 2022 à effet au 1er juin 2022 entre Monsieur [P] [X] et Monsieur [I] [M] et Madame [U] [M] concernant un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3], sont réunies à la date du 3 septembre 2024 ;

DISONS que Monsieur [I] [M] et Madame [U] [M] devront par conséquent quitter les lieux loués sis [Adresse 3] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [I] [M] et Madame [U] [M] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [I] [M] et Madame [U] [M] à verser à Monsieur [P] [X] la somme provisionnelle de 9610,81 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 23 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse et ce, hors frais de procédure ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [I] [M] et Madame [U] [M] à verser à Monsieur [P] [X] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges tel qu’il serait si le contrat de bail s’était poursuivi, à compter de l’échéance de juillet 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [I] [M] et Madame [U] [M] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 2 juillet 2024 et sa notification à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret ainsi que le coût de l’assignation des 2 décembre 2024 et 9 janvier 2025 ainsi que de leur notification à la Préfecture ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [I] [M] et Madame [U] [M] à payer à Monsieur [P] [X] la somme de 200,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 26 août 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,