TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 26 AOUT 2025

Minute n° :

N° RG 25/00880 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HBDD

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Anita HOUDIN

DEMANDEUR :

Monsieur [M] [Y]

demeurant [Adresse 3]

représenté par la SCP GUILLAUMA – PESME – JENVRIN, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [S] [V]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 10 Juin 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Monsieur [M] [Y], a donné à bail à Monsieur [P], [S] [V] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], par contrat du 30 septembre 2020, ayant pris effet le 1er octobre 2020, pour un loyer mensuel de 400 euros, outre 35 euros de provisions sur charges, payable d’avance avant le 5 de chaque mois.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [M] [Y] a fait signifier, le 15 octobre 2024, à Monsieur [P], [S] [V] un commandement de payer les loyers pour un montant de 1.872,67 euros, visant la clause résolutoire.

L’assurance du logement n’étant pas justifiée, Monsieur [M] [Y] a également fait signifier, le 15 octobre 2024, à Monsieur [P], [S] [V], par le même acte, un commandement d’avoir à justifier de l’assurance du logement dans un délai d’un mois, visant la clause résolutoire.

Monsieur [M] [Y] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16 octobre 2024.

Monsieur [M] [Y] a ensuite fait assigner le 10 janvier 2025 Monsieur [P], [S] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes :

De constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail et d’ordonner que la location consentie à Monsieur [P], [S] [V] a cessé de plein droit au regard des dispositions des articles 24 et 7g de la loi du 6 juillet 1989 et de juger que Monsieur [P], [S] [V] sera expulsé, ainsi que tout occupant de son chef, dans les délais légaux et ce avec le concours de la [Localité 4] publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution.Condamner Monsieur [V] au titre des loyers et charges à la somme de 2.594,67 euros en principal, en application de l’article 1728 du Code civil avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation en vertu des articles 1153-1 et 1155 du Code Civil ;Condamner Monsieur [V] à produire l’attestation d’assurance sous huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;Condamner Monsieur [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code Civil ;Condamner Monsieur [V] au paiement d’une somme de 500 euros, en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;Condamner Monsieur [V] en tous les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement et de la présente assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret le 14 janvier 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 juin 2025.

A l’audience du 10 juin 2025, Monsieur [M] [Y] – représenté par son conseil – a indiqué qu’aucun paiement n’est intervenu depuis un an et a sollicité l’acquisition de la clause résolutoire. Il a également indiqué que l’assurance du logement n’a pas été transmise. Il a actualisé la dette locative à la somme de 5.373,67 euros.

La question de la recevabilité de la demande principale fondée sur les loyers impayés a été mise d’office dans les débats.

Cité à personne, Monsieur [P], [S] [V] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience et le locataire n’a pas honoré les rendez-vous proposés.

La décision a été mise en délibéré à la date du 26 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret le 14 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que rédigées à la date de cette assignation.

Par ailleurs, Monsieur [M] [Y] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions de ce passage de la loi.

En l’espèce, le bail conclu le 30 septembre 2020, ayant pris effet le 1er octobre 2020, contient une clause résolutoire en cas de non souscription d’une assurance.

Le 15 octobre 2024, un commandement d’avoir à justifier de l’assurance a été signifié à Monsieur [P], [S] [V], les dispositions du passage de la loi y étant reproduites et la clause insérée au bail étant reproduite dans l’acte.

Monsieur [P], [S] [V] avait jusqu’au vendredi 15 novembre 2024 à 24 heures pour remettre l’attestation d’assurance du logement.

A l’audience, le bailleur a maintenu ses demandes et a indiqué que l’attestation d’assurance n’a pas été transmise au moment de l’audience.

Il en résulte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise à la date du 16 novembre 2024.

L’expulsion de Monsieur [P], [S] [V] du logement sera ordonnée en conséquence, sans qu’il soit nécessaire de vérifier le bien-fondé du second motif d’acquisition de la clause résolutoire (loyers impayés), celui-ci étant superfétatoire.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [P], [S] [V] reste redevable des loyers jusqu’au 15 novembre 2024 et, à compter du 16 novembre 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 16 novembre 2024, il a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur.

Monsieur [M] [Y] produit un décompte démontrant que Monsieur [P], [S] [V] reste devoir la somme de 5373,67 euros, terme du mois de juin 2025 inclus.

Absent à l’audience, Monsieur [P], [S] [V] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

En conséquence, Monsieur [P], [S] [V] sera condamné au paiement de la somme de 5373,67 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.594,67 euros à compter du 10 janvier 2025, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Monsieur [P], [S] [V] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.

Il ne pourra par ailleurs pas être accordé d’office de délais de paiement à Monsieur [P], [S] [V], du fait du motif de l’acquisition de la clause résolutoire (défaut d’assurance) et celui-ci n’ayant en tout état de cause pas repris le paiement du loyer au moment de l’audience.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [P], [S] [V], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [M] [Y], Monsieur [P], [S] [V] sera condamné à verser au bailleur la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour défaut d’assurance et loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance figurant au bail conclu le 30 septembre 2020, ayant pris effet le 1er octobre 2020 entre Monsieur [M] [Y] et Monsieur [P], [S] [V], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 16 novembre 2024 et que le bail est résilié à cette date, sans qu’il soit nécessaire d’examiner la seconde demande de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [P], [S] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [P], [S] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [M] [Y] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [P], [S] [V] à verser à Monsieur [M] [Y], la somme de 5373,67 euros (selon décompte en date du 6 juin 2025, incluant la mensualité de juin 2025, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.594,67 euros à compter de l’assignation et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [P], [S] [V] à verser à Monsieur [M] [Y], une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant indexé équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [P], [S] [V] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE Monsieur [P], [S] [V] à verser à Monsieur [M] [Y], prise en la personne de son représentant légal, une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection), le 26 août 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, juge des contentieux de la protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La greffière, La juge,