TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 30 AVRIL 2025

Minute n° :

N° RG 24/03824 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G2MR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. VALLOIRE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [Z] [B] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [Y] [N], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

A l’audience du 25 Février 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

La société VALLOGIS a donné à bail, par acte sous seing privé du 1er août 2013, à Madame [H] [O], un appartement T2 au rez-de-chaussée n°3 sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 373,12 euros, à terme échu.

La société VALLOGIS est devenue la société « VALLOIRE HABITAT » suivant procès-verbal de l’assemblée générale mixte de la société VALLOGIS du 26 juin 2019 contenant notamment changement de dénomination.

Madame [H] [O] est décédée le 18 mai 2024.

Se prévalant de l’occupation des lieux sans droit ni titre par Madame [Y] [N], la SA [Adresse 4] a fait assigner cette dernière par acte de commissaire de justice remis à étude le 14 août 2024, aux fins de, sous réserve de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation dudit bail d’habitation par suite du décès de Madame [H] [O];

— constater que Madame [Y] [N] est occupante sans droit ni titre du logement;

— ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef si besoin avec le concours ou l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,

En tout état de cause :

— condamner Madame [Y] [N] à lui verser :

* la somme de 118,60 euros selon relevé détaillé au jour de la délivrance de la présente assignation,

* une indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre du logement égale à 455,13 euros à compter du 19 mai 2024 sauf à parfaire ou diminuer jusqu’à la libération effective des lieux,

*voir en outre condamnés solidairement les défendeurs à lui verser la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens en ce compris le coût de l’assignation et plus généralement de tous les actes et formalités rendus nécessaires par la présente procédure.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 25 février 2025.

Lors de cette audience, la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT fait valoir que Madame [N] occupe sans droit ni titre le logement depuis le décès le 19 mai 2024 de sa mère, cette dernière locataire. Elle fait état par ailleurs de troubles de voisinage par l’occupante.

Madame [Y] [N], explique vivre avec ses 4 enfants dans le logement, trop petit, depuis le mois de mars 2024. Elle ajoute ne rien payer car le bail n’est pas à son nom et c’est sa mère qui réglait le loyer. Elle excipe de 1200 euros de CAF pour 4 enfants et devoir être titulaire d’un bail pour percevoir les APL. Elle indique ne pas avoir d’autre dette. Elle précise également percevoir environ 400 euros en qualité d’aide à domicile.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience contient les déclarations reprises à l’audience. Il est également fait mention d’une dette locative de Madame [N] pour son ancien logement et du dépôt d’un dossier de surendettement au cours du mois de mars 2024. Il est visé par ailleurs le refus du transfert de bail au nom de Madame [N] en raison de la composition familiale inadaptée au logement occupé. Madame a déclaré au travailleur social bénéficier d’un CDI pour 600 euros par mois. Il est indiqué également qu’une demande de logement social a été effectuée et de l’instauration d’un accompagnement social pour Madame [N] fragilisée notamment par son passé de victime de violences conjugales l’ayant contrainte à quitter le domicile avec ses enfants.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Au terme de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bienfondé.

Sur la demande d’expulsion et de constatation de la résiliation du bail :

L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que « lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

L’article 40 I de la même loi énonce notamment que les dispositions de l’article 14 (susvisé) sont applicables aux logements appartenant aux organismes d’habitation à loyer modérés à la condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution du logement et que ce logement soit adapté à la taille du ménage (..);

Par ailleurs, en application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce et au préalable il convient de rappeler que Madame [H] [O], seule titulaire du bail consenti par la demanderesse le 1er août 2013, est décédée le 18 mai 2024.

La SA [Adresse 4] verse aux débats l’acte de décès de Madame [H] [O] et la demande par courrier du 3 juin 2024 de Madame [Y] [N] aux fins de reprise du logement suite au décès de sa mère en précisant être occupante à titre gratuit du logement avec ses 2 plus jeunes enfants.

En réponse du 17 juin 2024, la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT fait part à Madame [N] de conditions de transfert du bail non remplies car non co-titulaire du bail ni déclaré occupante depuis 1 an minimum au moment du décès.

Il ressort donc des éléments du débat que Madame [Y] [N] ne satisfait pas aux conditions inhérentes au transfert du bail à son profit en application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989. Il y a lieu, par suite, de considérer qu’elle est occupante sans droit ni titre, le bail litigieux s’étant trouvé résilié par suite du décès de Madame [H] [O].

Il convient donc, à défaut de libération des lieux volontaire par Madame [Y] [N], d’ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef du logement et ce, avec l’assistance de la force publique si nécessaire.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande d’indemnités d’occupation :

L’indemnité d’occupation du bien occupé sans droit ni titre est destinée à indemniser du préjudice subi du fait de l’indisponibilité du bien.

En l’espèce, la SA [Adresse 4] verse aux débats un décompte valant preuve de ses prétentions et visant un arriéré de 118,60 euros, prorata de l’échéance du mois de mai 2024 inclus.

En conséquence, Madame [Y] [N] sera condamnée à payer à la société bailleresse:

*au titre des arriérés de l’indemnité d’occupation, la somme de 118,60 euros, prorata terme du mois de mai 2024 inclus ;

*une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et charges soit 455,13 euros tel qu’il aurait dû être appelé si le bail dont était titulaire Madame [H] [O] n’avait pas été résilié, pour la période courant du 19 mai 2024 jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur.

Sur les demandes accessoires :

Compte tenu des circonstances de l’espèce, la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [Y] [N], succombant, supportera la charge des dépens de l’instance.

Il convient de rappeler que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette la demande de transfert du bail au profit de Madame [Y] [N] portant sur l’ appartement T2 au rez-de-chaussée n°3 sis [Adresse 3] conclu le 1er août 2013 avec Madame [H] [O] décédée le 18 mai 2024,

Constate la résiliation du bail le 19 mai 2024 dudit bail consenti par la société VALLOGIS devenus la SA [Adresse 4] le 1er août 2013 par suite du décès de la locataire Madame [H] [O] le 18 mai 2024 ;

Ordonne l’expulsion de Madame [Y] [N], occupante sans droit ni titre, dudit appartement T2 au rez-de-chaussée n°3 sis [Adresse 3] et de tout occupant de son chef;

Dit qu’à défaut pour lui d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans un délai de 15 jours après la signification de ladite décision, le bailleur pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

Condamne Madame [Y] [N] à payer à la société PIERRE ET LUMIERES, au titre des arriérés de l’indemnité d’occupation, la somme de 118,60 euros, prorata de l’échéance du mois de mai 2024 inclus ;

Condamne Madame [Y] [N] à payer à la SA [Adresse 4] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 455,13 euros égal au montant du loyer et charges tel qu’il aurait dû être appelé si le bail dont était titulaire Madame [H] [O] n’avait pas été résilié, pour la période courant du 19 mai 2024 jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur.

Rejette le surplus des demandes;

Déboute la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

Condamne Madame [Y] [N] aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, aux jour, mois et an susdit.

Le greffier, Le Juge des Contentieux de la Protection,