Min N° 25/01009

N° RG 25/01212 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD4FI

M. [T] [G]

Mme [Z] [P] [G]

C/

M. [W] [H]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 22 décembre 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [T] [G]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Madame [Z] [P] [G]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentés par M^e Jany THAO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [M] [H]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par M^e Amélie GRAGLIA, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 08 octobre 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Jany THAO

Copie délivrée

le :

à :M^e Amélie GRAGLIA

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 30 janvier 2016, ayant pris effet le même jour, M. [T] [G] et Mme [Z] [P] épouse [G] ont donné à bail à M. [J] [M] [H] un logement situé [Adresse 1], à [Localité 7], son balcon et un emplacement de stationnement no 18, pour une durée de trois ans tacitement renouvelable, et moyennant un loyer mensuel initial de 750 euros, des provisions mensuelles sur charges de 60 euros, outre un dépôt de garantie de 750 euros.

Un état des lieux d’entrée a été dressé contradictoirement le 30 janvier 2016.

Par acte de commissaire de justice du 19 juillet 2024, les époux [G] ont fait signifier à M. [J] [M] [H] un congé pour vendre à effet au 29 janvier 2025 à minuit, indiquant un prix de vente à 160 000 euros.

Le locataire s’étant maintenu dans les lieux au-delà de cette date, une sommation de quitter les lieux lui a été signifiée par acte de commissaire de justice du 13 février 2025.

Par acte de commissaire de justice du 03 mars 2025, les époux [G] ont fait assigner M. [J] [M] [H] à l’audience du 21 mai 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de validation du congé, d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et de dommages et intérêts.

À l’audience du 21 mai 2025, l’affaire a été renvoyée, à la demande des parties, à l’audience du 11 juin 2025 où elle a de nouveau été renvoyée à l’audience du 08 octobre 2025 où elle a été plaidée.

Dans l’intervalle, M. [J] [M] [H] a quitté les lieux le 06 août 2025 et un état des lieux a été dressé contradictoirement le même jour.

À l’audience du 08 octobre 2025, le juge des contentieux de la protection, sur le fondement de l’article 446-3 du code de procédure civile, sollicite le défendeur afin qu’il produise un justificatif d’identité au plus tard au 22 octobre 2025.

Les époux [G], représentés par leur conseil, demandent au juge des contentieux de la protection, développant et modifiant oralement leurs conclusions récapitulatives déposées le même jour, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

– les déclarer recevables en leur demande ;

– valider le congé aux fins de vente du 19 juillet 2024, délivré par eux au locataire ;

– constater que M [J] [M] [H] est occupant sans droit ni titre depuis le 29 janvier 2025 à minuit ;

– constater que M. [J] [M] [H] leur a remis les clés du logement le 06 août 2025 ;

– condamner M. [J] [M] [H] à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 29 janvier 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit un total de 990 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

– condamner M. [J] [M] [H] à leur payer la somme de 5 170 euros au titre des dégradations locatives

– condamner M. [J] [M] [H] à leur payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

– débouter M. [J] [M] [H] de sa demande de restitution de dépôt de garantie ;

– condamner M. [J] [M] [H] à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de quitter les lieux, de l’assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

Les bailleurs exposent que le locataire a quitté les lieux le 06 août 2025 mais qu’il avait cessé de régler les loyers et charges depuis le 01er juillet 2025. Ils disent dès lors justifié que leur soit réglé la somme de 990 euros.

Ils soulignent que la demande en dommages et intérêts est caractérisée par leur perte de chance de vendre le bien à un meilleur prix en raison de l’absence de départ du locataire dans les temps. Ils déclarent s’opposer à la restitution du dépôt de garantie compte tenu des dégradations intervenues dans le bien, avec des murs noircis, des impacts et un coffrage ne fermant plus, outre un badge et des clés manquantes. Ils précisent que leur demande indemnitaire est justifiée par un devis produit.

M. [J] [M] [H], représenté par son conseil, reconnaît l’existence d’une dette locative composée uniquement des loyers et charges impayés pour un montant de 990 euros au total, mais demande le débouté intégral s’agissant des autres demandes. Il précise que la validation du congé est devenue sans effet du fait de son départ, ajoutant que la demande en dommages et intérêts n’est pas justifiée puisqu’un congé pour vendre n’empêche pas la vente. Il demande également la restitution du dépôt de garantie, faisant valoir que la durée d’occupation du logement explique les dégradations constatées à la sortie, lesquelles ne résultent que de l’usure normale. Il rappelle que la réparation de dégradations locatives n’est pas assimilable à une remise à neuf du logement. En tout état de cause, il sollicite de plus larges délais de paiement.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2025, prorogé au 22 décembre 2025.

Par courrier électronique du 13 octobre 2025, M. [J] [M] [H] a transmis une copie de son titre d’identité.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la validité du congé pour vendre

Il est observé que M. [J] [M] [H] a quitté les lieux loués le 06 août 2025 et qu’il ne demande ni sa réintégration, ni aucune somme à titre de dommages-intérêts en lien avec ce congé et ses conditions de délivrance, ni ne sollicite la poursuite du bail. Pour autant, les bailleurs demandant des indemnités d’occupation qui se distinguent, par leur nature, des loyers et charges, ainsi que des dommages et intérêts en raison de l’occupation du logement au-delà de la date d’effet du congé, il convient d’analyser sa validité.

En application des dispositions des I et II de l’article 15 de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues audit article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le I de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur lors du dernier renouvellement du contrat, prévoit que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit notamment être justifié par sa décision de vendre le logement. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

En l’espèce, le bail du 30 janvier 2016, conclu pour une durée de trois ans, a pris effet au même jour et a été renouvelé tacitement le 30 janvier 2019, puis le 30 janvier 2022, et devait arriver à terme le 29 janvier 2025 à minuit.

Le congé pour vendre a été délivré par acte de commissaire de justice le 19 juillet 2024, soit plus de six mois avant la date effective du congé fixé au 29 janvier 2025 à minuit.

Le délai de préavis d’au moins six mois a donc bien été respecté.

L’article 15 II de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Il est constant que le prix doit être fixé dans l’offre faite au locataire. Il est laissé à la discrétion du propriétaire, sous réserve de l’appréciation par les juges du fond de son caractère sérieux.

Est frauduleux le congé pour vendre qui ne correspond pas à la réalité des intentions du propriétaire.

Aux termes de l’article 114 du code de procédure civile, la nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, le congé vise le motif du non-renouvellement du bail, à savoir la décision de vendre le bien, et comprend une offre de vente de l’appartement, laquelle a été faite à hauteur de 160 000 euros net vendeur. Enfin, le congé reproduit les dispositions exigées par le 6e alinéa du II de l’article 15 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989. Enfin, M. [J] [M] [H] n’a pas fait d’observation sur la validité du congé.

Il convient dès lors de constater la validité du congé ayant engendré la résiliation du bail au 29 janvier 2025 à minuit.

M. [J] [M] [H] s’est ainsi trouvé occupant sans droit ni titre des lieux à compter de cette date jusqu’à son départ effectif et définitif caractérisé par la remise des clés aux bailleurs et l’état des lieux de sortie, le 06 août 2025.

2. Sur la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, aucun décompte n’a été produit par les bailleurs. Pour autant, M. [J] [M] [H] n’a pas contesté avoir cessé de régler les loyers et charges à compter du 01er juillet 2025 pour un montant de 990 euros, tel que mentionné dans le mél que lui ont adressé les bailleurs le 25 août 2025.

L’état des lieux de sortie, dressé contradictoirement, faisait par ailleurs état d’une dette locative calculée au prorata de la durée d’occupation, s’élevant à 990 euros pour la période courant du 01er juillet 2025 au 06 août 2025.

Il convient dès lors de condamner M. [J] [M] [H] au paiement de cette somme au titre de la dette locative composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, cette somme portant intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, conformément à la demande des bailleurs et en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, sous réserve des développements ci-dessous.

3. Sur les dégradations locatives

Conformément aux dispositions des articles 1732 et 1735 du code civil et aux dispositions des articles 7 c) et d) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est obligé :

– de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

– de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Lorsque les dégradations sont constatées lors de la restitution des lieux, le preneur est présumé en être responsable, la charge de la preuve d’un cas de force majeure ou d’une faute du bailleur ou d’un tiers lui incombant. Il appartient cependant au bailleur de rapporter la preuve de l’existence des dégradations locatives .

La vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

Ainsi, les réparations locatives n’impliquent pas la remise à neuf des papiers peints, peintures au revêtement de sol dès lors que leur dégradation provient d’un usage normal et légitime de la chose louée et de la vétusté.

Au titre des dégradations locatives, le bailleur a droit à la réparation intégrale de son préjudice qui relève du pouvoir d’appréciation du juge. Les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur à ce titre ont un caractère indemnitaire, le bailleur n’étant pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé aux réparations locatives pour lesquelles il sollicite une indemnisation.

Enfin, conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il est relevé que les lieux ont été occupés par M. [J] [M] [H] pendant neuf ans et six mois. Seront donc distinguées les dégradations résultant d’une usure normale du bien, compte tenu de cette période d’occupation, des dégradations locatives et/ou des manquements du locataire à son obligation d’entretien courant ainsi que des pertes.

Les bailleurs s’appuient sur un devis du 02 septembre 2025 et sur l’état des lieux de sortie dressé contradictoirement le 06 août 2025 pour faire valoir qu’à la suite du départ du locataire, ils ont dû entreprendre des réparations du fait de la dégradation du logement, pour un montant total de 5 170 euros.

Ledit devis mentionne des travaux de reprise des peintures dans l’ensemble du logement. Alors que l’état des lieux d’entrée mentionnait que les murs et plafonds étaient dans un état neuf, l’état des lieux de sortie fait apparaître des peintures, aux murs et plafonds, sales, avec notamment des traces de fumée dans la cuisine, ainsi que des trous. Cependant, compte tenu de la durée d’occupation du logement, la dégradation de ces éléments relève de l’usure normale et ne saurait être mise à la charge du locataire.

Il en est de même de la présence de trous dans les murs, dès lors que leur nombre n’est pas précisé et qu’il n’est pas démontré que leur présence excéderait l’usage normal qui en est attendu. Pour autant, compte tenu de l’état de saleté, lequel relève d’un manquement du locataire à son obligation d’entretien, il sera redevable d’une somme de 70 euros aux bailleurs.

Dans la salle-de-bain, il est mentionné que la pièce est à l’état neuf tandis que l’état des lieux de sortie décrit notamment un miroir et des plinthes dégradés. Le miroir endommagé relève d’une dégradation imputable au locataire. S’agissant des plinthes en bois, la durée d’occupation ne saurait justifier à elle seule leur dégradation, laquelle apparaît totale. Leur replacement devra donc être imputé au locataire comme résultant d’un manquement de sa part à son obligation d’entretien, mais en tenant compte cependant du fait que lors de l’état des lieux d’entrée, il était fait mention d’une « fuite à réparer », laquelle explique au moins partiellement cet état. Il sera évalué à 80 euros.

S’agissant du placard d’entrée, il est mentionné dans l’état des lieux d’entrée qu’il est à l’état neuf tandis que l’état des lieux de sortie précise que ses plinthes sont dégradées. La durée d’occupation ne saurait justifier leur dégradation mais devra être prise en compte, au moins partiellement, la fuite présente à l’état des lieux d’entrée sur ce mur adjacent à la salle-de-bain. Son remplacement sera donc pris en charge par le locataire comme résultant d’un manquement partiel de sa part à son obligation d’entretien pour un montant de 40 euros. Pour autant, à défaut dans l’état des lieux de sortie de mention sur la présence ou non d’un détecteur de fumée, son remplacement ne saurait lui être imputé.

Enfin, s’agissant du changement des prises murales, aucune dégradation les concernant ne ressort de l’état des lieux de sortie. Il ne saurait donc être mis à la charge du locataire. Pour autant, la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie laisse apparaître qu’un badge d’accès à l’immeuble et une clé de boîte-aux-lettres ont été perdus, lesquels relèvent de pertes dont le locataire est responsable. Leur remplacement sera mis à sa charge pour 50 euros étant à noter qu’aucune mention n’étant faite de télécommande de portail dans l’état des lieux d’entrée, leur supposée absence à la sortie ne sera pas imputée au locataire.

Les dégradations locatives imputables au locataire sont donc évalués à un total de 240 euros.

4. Sur la demande en dommages et intérêts

Il résulte de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, les bailleurs font valoir que le maintien dans les lieux de M. [J] [M] [H] au-delà du terme du bail, leur a causé un préjudice résultant en une perte de chance de vendre leur logement à un prix supérieur. Cependant, ils ne présentent aucun élément permettant de le démontrer, aucune rétractation d’acheteur potentiels n’étant produite ni annonce de vente.

Par ailleurs, l’occupation du bien est d’ores et déjà indemnisée par l’octroi d’indemnités d’occupation. Ils ne sauraient donc être indemnisés une nouvelle fois pour ce préjudice.

Dans ces conditions, il convient de débouter les époux [G] de leur demande en dommages et intérêts à ce titre.

5. Sur la restitution du dépôt de garantie

Selon l’article 22 alinéa 3 de la loi no 89-642 du 06 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Ce délai est d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. À défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

En l’espèce, il résulte des éléments qui précèdent que le locataire reste devoir la somme de 990 euros au bailleur au titre des loyer, indemnités d’occupations et charges impayées, et 240 euros au titre des dégradations locatives.

Le dépôt de garantie de 750 euros étant d’un montant inférieur aux sommes restant dues par le locataire, il ne devait pas donner lieu à restitution et il convient de rejeter cette demande.

Pour autant, le montant du dépôt de garantie sera déduit du montant restant dû par le locataire qui est dès lors redevable d’un total de 240 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, outre les dégradations locatives.

6. Sur la demande en délais de paiement

En application du premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation des débiteurs et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [J] [M] [H] justifie percevoir l’aide au retour à l’emploi pour un montant de 891,30 euros en juillet 2025. Il ne démontre cependant pas de ses charges actuelles ni de possibilité d’un retour à meilleure fortune. Compte tenu du faible montant de la dette par ailleurs, il sera donc débouté de sa demande en délais de paiement.

7. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner M. [J] [M] [H] aux dépens de l’instance en ce compris notamment le cout du commandement de quitter les lieux du 13 février 2025 et de l’assignation du 03 mars 2025.

Cependant, il n’apparaît par ailleurs pas conforme à l’équité de le condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles, notamment compte tenu de l’aide juridictionnelle totale dont il bénéficie. Il convient donc de rejeter la demande des époux [G] formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

CONSTATE la validité du congé pour vendre délivré par M. [T] [G] et Mme [Z] [P] épouse [G] à M. [J] [M] [H] le 19 juillet 2024, à effet au 29 janvier 2025 à minuit ;

CONDAMNE M. [J] [M] [H] à payer à M. [T] [G] et Mme [Z] [P] épouse [G] la somme de 240 euros au titre de la dette locative, composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, de la date d’effet du congé à son départ le 06 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE M. [J] [M] [H] à payer à M. [T] [G] et Mme [Z] [P] épouse [G] la somme de 240 euros au titre des dégradations locatives ;

DÉBOUTE M. [T] [G] et Mme [Z] [P] épouse [G] de leur demande en dommages et intérêts ;

DÉBOUTE M. [J] [M] [H] de sa demande en restitution du dépôt de garantie ;

DÉBOUTE M. [J] [M] [H] de sa demande en délais de paiement ;

CONDAMNE M. [J] [M] [H] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le cout du commandement de quitter les lieux du 13 février 2025 et de l’assignation du 03 mars 2025 ;

DÉBOUTE M. [T] [G] et Mme [Z] [P] épouse [G] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 22 décembre 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION