TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 MARS 2025

Minute n° :

N° RG 24/00175 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GUNN

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 5]

sise [Adresse 1]

représentée par Mme [C], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [N]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 10 Décembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 28 juillet 2016 pour le logement, ayant pris effet le 15 août 2016, du 28 juillet 2016 ayant pris effet le 15 août 2016 pour un parking n°4002, du 9 mars 2020 à effet au 16 mars 2020 pour un parking n°4004 et du 20 décembre 2021 à effet au 23 décembre 2021 pour un parking n°4005, la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES a donné en location à Monsieur [L] [N] un bien à usage d’habitation avec trois parkings n°4002, 4004 et 4005 situés [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 250,31 euros hors charges pour le logement, 39,11 euros pour le premier parking, 40,21 euros pour le deuxième parking et 40,48 euros pour le dernier parking, payable à terme échu.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier un premier commandement de payer visant la clause résolutoire le 5 janvier 2023 à Monsieur [L] [N], pour un montant en principal de 749,72 euros, selon décompte arrêté le 26 décembre 2022.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier un second commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 octobre 2023 à Monsieur [L] [N], pour un montant de 1.426,11 euros.

La SA [Adresse 4] a ensuite fait assigner, en référé, Monsieur [L] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans par acte de commissaire de justice du 13 février 2024, aux fins suivantes :

constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail susvisé ;condamner Monsieur [L] [N] à quitter cet appartement, deux mois après la signification du commandement de quitter à intervenir ;autoriser, passé ledit délai, la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES à le faire expulser ainsi que tout occupant de son chef, par toutes voies et moyens de droit, avec le concours de la force publique si besoin est ;condamner Monsieur [L] [N] au paiement des sommes suivantes :- 1.930,96 euros représentant les loyers impayés au 1er février 2024, sauf à parfaire, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer en date du 23 octobre 2023 sur 1.426,11 euros, et à compter du jugement à intervenir pour le surplus ;

— au titre d’une indemnité d’occupation constituée du loyer d’un montant de 302,90 euros pour le logement, 45,95 euros pour le garage n°1, 45,95 euros pour le garage n°2 et 45,95 euros pour le garage n°3 jusqu’à la libération effective des lieux ;

—  100 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— ainsi qu’au paiement de tous les frais et dépens, qui comprendront le coût du commandement et de la signification d’assignation.

A l’audience qui s’est tenue le 25 juin 2024, la SA [Adresse 4], représentée par Madame [C], salariée dûment munie d’un pouvoir, a maintenu ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 1.611,18 euros hors frais. Aussi, elle a précisé que le montant du loyer s’élevait à la somme de 302,86 euros et qu’il y avait également trois garages.

Régulièrement cité à étude, Monsieur [L] [N] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

La fiche relative au diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que Monsieur [N] ne s’est pas présenté au rendez-vous proposé.

Une action en prévention des expulsions a pu être menée. Il en ressort que Monsieur [N] est gérant d’une entreprise créée en janvier 2022 sous le statut d’auto-entreprise dans le domaine de la réparation de trottinettes électriques. Quelques mois plus tard, il aurait fait évoluer sa société en SARLU. Après un an de travaux, Monsieur a ouvert une boutique en septembre 2023 de vente et réparation dans le même domaine et il a embauché des salariés. Monsieur [N] percevait l’allocation chômage dont le dernier versement a été effectué en octobre 2023. Sans ressources, Monsieur a déposé une demande de RSA dont il bénéficie depuis le mois de décembre 2023. S’agissant de sa situation locative, Monsieur [N] a expliqué la constitution d’une dette locative à la suite des difficultés financières liées à son entreprise, puis l’absence de ressources.

La décision a été mise en délibéré à la date du 24 septembre 2024, puis a fait l’objet d’une réouverture des débats fixée au 10 décembre 2024 aux fins de justification d’un décompte détaillé et récapitulatif des loyers impayés.

A l’audience publique du 10 décembre 2024, la SA [Adresse 4], représentée par Madame [C], salariée dûment munie d’un pouvoir, a produit les pièces relatives à la réouverture des débats et a actualisé la dette locative à la somme de 1.728,28 euros et a indiqué qu’il n’y a eu aucune reprise des paiements du loyer, mois d’octobre 2024 inclus.

Régulièrement convoqué, Monsieur [L] [N] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Les débats étant clos, la décision a été mise en délibéré à la date du 28 mars 2025.

Par courriel en date du 7 mars 2025, le juge a sollicité, par le biais d’une note en délibéré sous 5 jours, la production du second commandement de payer en date du 23 octobre 2023, ainsi que la saisine CCAPEX correspondante, celle-ci n’étant pas produite dans les pièces versées au débat par la SA [Adresse 4].

Cette note en délibéré est restée sans réponse.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 16 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicables au moment de l’assignation.

Par ailleurs, le bailleur ne justifie pas avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, s’agissant du second commandement de payer en date du 23 octobre 2023, lequel n’a par ailleurs pas été produit dans les pièces versées au débat.

Dès lors, le bailleur ne justifie pas avoir respecté son obligation de saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives préalablement à la délivrance de l’assignation.

En conséquence, la demande du bailleur tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire est irrecevable et il y aura lieu de rejeter les demandes qui en découlent relatives à l’expulsion du locataire et à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES produit un décompte démontrant que Monsieur [L] [N] reste devoir, après soustraction des frais de contentieux (100,69 euros et 160,68 euros, qui relèvent éventuellement des dépens), la somme de 1.926,12 euros à la date du 4 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse.

De cette somme, il convient également de déduire la somme de 48,45 euros, correspondant à la part du loyer de septembre 2024 sollicitée en trop. En effet, le loyer prélevé de septembre 2024 s’élève à la somme de 351,35 euros, alors que celui-ci devrait être de 302,90.

En tout état de cause, la dette locative s’élève à la somme de 1.877,67 euros.

Toutefois, le montant sollicité à l’audience par la bailleresse s’élève à la somme de 1.728,28 euros et le juge ne pouvant statuer au-delà des demandes, il sera retenu la somme de 1.728,28 euros pour la dette locative.

Absent à l’audience, Monsieur [L] [N] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de la dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Monsieur [L] [N] sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 1.728,28 euros, au titre des loyers et charges impayés, avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la présente ordonnance.

Il ne pourra pas lui être accordé d’office de délais de paiement, faute de reprise du paiement du loyer au moment de l’audience.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [L] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [L] [N] sera condamné à verser au bailleur la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS irrecevable l’action aux fins de constat de la résiliation pour loyers et charges impayés du bail conclu les 28 juillet 2016 pour le logement, ayant pris effet le 15 août 2016, du 28 juillet 2016 ayant pris effet le 15 août 2016 pour un parking n°4002, du 9 mars 2020 à effet au 16 mars 2020 pour un parking n°4004 et du 20 décembre 2021 à effet au 23 décembre 2021 pour un parking n°4005 entre la SA [Adresse 4] et Monsieur [L] [N] et concernant le logement à usage d’habitation avec trois parkings n°4002, 4004 et 4005 situés [Adresse 3] ;

REJETONS en conséquence la demande d’expulsion de Monsieur [L] [N] du logement à usage d’habitation avec trois parkings n°4002, 4004 et 4005 situés [Adresse 3] et la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [N] à verser à la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES, prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, la somme de 1.728,28 euros (selon décompte en date du 4 décembre 2024, incluant la mensualité de novembre 2024) relative aux loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal sur la totalité de cette somme à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [N] aux dépens ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [N] à verser à la société d’économie mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

REJETONS toutes autres demandes ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 28 mars 2025, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge, et par D. STRUS, greffier.

Le greffier, Le juge,