TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 24 MARS 2025

Minute n° :

N° RG 24/03237 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GZKC

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Société LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [J] [X] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [M] [S] [D], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

A l’audience du 23 Janvier 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er février 2010, la Société Anonyme d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a donné en location à Madame [M] [S] [D] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 286,94 euros hors charges, payable à terme échu.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a fait signifier à Madame [M] [S] [D] un premier commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire le 11 octobre 2023, pour un montant en principal de 1.132,08 euros. Ce commandement a été remis à étude et a été régularisée par Madame [M] [S] [D].

Des loyers étant cependant demeurés impayés, la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a fait signifier à Madame [M] [S] [D] un second commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire le 15 avril 2024, pour un montant en principal de 2.895,89 euros, selon décompte en date du 10 avril 2024. Ce commandement a été remis à étude.

La Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a saisi le 9 octobre 2023 la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret en raison d’impayés de loyer, saisine réitérée le 15 avril 2024.

La Société Anonyme d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a ensuite fait assigner Madame [M] [S] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans par acte de commissaire de justice du 25 juin 2024, aux fins suivantes :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire ;

— A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts du locataire pour non-paiement des loyers ;

— Ordonner l’expulsion de Madame [M] [S] [D], ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux, conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Ordonner que, faute par elle de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— Condamner Madame [M] [S] [D] au paiement de la somme de 2.895,89 euros représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats;

— Condamner Madame [M] [S] [D] au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

— Condamner Madame [M] [S] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;

— Condamner Madame [M] [S] [D] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la demanderesse ;

— Condamner Madame [M] [S] [D] au paiement des frais et dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières, conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile.

Cette assignation a été remise à étude et notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 juin 2024.

A l’audience, qui s’est tenue le 23 janvier 2025, la Société Anonyme d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais – représentée avec pouvoir par Madame [J] [X], employée du bailleur – a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 714,86 euros. Elle a indiqué une reprise des paiements par la locataire, et notamment un paiement de 700 euros en début de mois. Elle a consenti à l’octroi de délais de paiement à hauteur de 40 euros par mois, ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Citée à étude, Madame [M] [S] [D] a comparu. Elle a indiqué percevoir 1000 euros par France Travail et avoir une dette des impôts qui est régularisée suivant avis à tiers détenteur à hauteur de 660 euros par mois. Elle a sollicité des délais de paiement à hauteur de 40 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.

La fiche relative au diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 24 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 26 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans leur rédaction applicable à la date de l’assignation.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 15 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 1er février 2010 contient une clause résolutoire reprenant cette durée de deux mois (dans ses conditions générales page 2) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 avril 2024 pour la somme en principal de 2.895,89 euros.

Le délai prévu dans la clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, qui ne s’applique qu’aux situations contractuelles postérieures, et malgré l’indication de six semaines portée dans le commandement de payer.

Madame [M] [S] [D] avait jusqu’au lundi 17 juin 2024 à 24 heures pour régler cette somme, le 15 juin 2024 correspondant à un samedi, le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant, en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.

Au cours de la période de deux mois, Madame [M] [S] [D] a procédé à deux règlements pour un total de 750 euros.

Le commandement est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 18 juin 2024.

Il n’y aura pas lieu en conséquence de statuer sur la demande subsidiaire tendant à ce que la résiliation du bail soit prononcée.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SEM Les Résidences de l’Orléanais produit un décompte démontrant que Madame [M] [S] [D] reste devoir, après soustraction des frais de procédure (163,70 euros, 161,86 euros et 87,60 euros, qui relèvent éventuellement des dépens), ainsi que des frais de dossier enquête (7,62 euros, dont la procédure permettant leur débit n’est pas versée aux débats), et des frais de dossier SLS (deux fois 25 euros, dont la procédure permettant leur débit n’est pas versée aux débats), la somme de 707,24 euros à la date du 21 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse.

Présente à l’audience, Madame [M] [S] [D] ne conteste ni le principe, ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Madame [M] [S] [D] sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 707,24 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 15 avril 2024, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…).

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [M] [S] [D] sollicite des délais de paiement et propose de régler une somme de 40 euros par mois en plus du loyer et des charges courants.

Le bailleur est favorable à l’octroi de tels délais de paiement et une telle somme permet d’apurer la dette dans un délai raisonnable.

La lecture du relevé de compte permet de constater que, au jour de l’audience, Madame [M] [S] [D] a repris le paiement du loyer et des charges. Elle a versé 700 euros le 3 janvier 2025.

La locataire demande en outre la suspension des effets de la clause résolutoire.

Compte tenu de ces éléments et de l’accord entre les parties, Madame [M] [S] [D] sera autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Madame [M] [S] [D] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges et indexée.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

IV.. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [M] [S] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 15 avril 2024 et celui de l’assignation du 25 juin 2024.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Madame [M] [S] [D] sera condamnée à lui verser la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 1er février 2010 entre la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, d’une part, et Madame [M] [S] [D], d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 18 juin 2024 ;

CONDAMNE Madame [M] [S] [D] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 707,24 euros (selon décompte en date du 21 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse) au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la présente décision ;

AUTORISE Madame [M] [S] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 17 mensualités de 40 euros chacune et une 18ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, conformément à l’accord des parties à l’audience ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [M] [S] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [M] [S] [D] soit condamnée à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer indexé et des charges, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Madame [M] [S] [D] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [M] [S] [D] aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 15 avril 2024 et celui de l’assignation du 25 juin 2024 ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 24 mars 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,