Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 24 proxi fond, 13 janvier 2025, n° 24/05204

TJ Bobigny 13 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que Monsieur [D] [T] n'a pas contesté les comptes approuvés, rendant la créance certaine et exigible.
Accepté
Préjudice causé par le non-paiement des charges
La cour a reconnu que le non-paiement a causé un préjudice financier direct, justifiant l'allocation de dommages et intérêts.
Accepté
Frais nécessaires au recouvrement de créance
La cour a jugé que certains frais étaient justifiés et nécessaires au recouvrement de la créance.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 24 proxi fond, 13 janv. 2025, n° 24/05204
Numéro(s) :	24/05204
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Bertrand CAHN
Cabinet(s) :	CAHN CHABANNE AVOCATS ASSOCIES
Parties :	S.D.C. [ Adresse 15 ] SIS [ Adresse 14 ], son syndic la SASU FONCIA CHADEFAUX LECOQ

Texte intégral

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 10]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 11]

REFERENCES : N° RG 24/05204 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZNZY

Minute :

25/00087

S.D.C. [Adresse 15] SIS [Adresse 14] représenté par son syndic la SASU FONCIA CHADEFAUX LECOQ

Représentant : Maître Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Monsieur [D] [T]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE,

Copie délivrée à :

M. [D] [T]

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du TREIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ ;

par Madame MECHICHE Mauricette, nommée Magistrat à titre temporaire par décret du 22 Août 2022, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection,

Assistée de M^me KRITICOS Olivia, Greffier

Après débats à l’audience publique du 18 Novembre 2024

tenue sous la Présidence de Madame MECHICHE Mauricette, nommée Magistrat à titre temporaire par décret du 22 Août 2022, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection,

Assistée de M^me KRITICOS Olivia, Greffier audiencier

ENTRE DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble “ [Adresse 15]” SIS [Adresse 14] représenté par son syndic la SASU FONCIA CHADEFAUX LECOQ, dont le siège social est sis [Adresse 4], elle même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, exerçant sous l’enseigne FONCIA OLIVIER

représentée par Maître Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [T], demeurant [Adresse 8] et actuellement – [Adresse 7] (93)

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [D] [T] est propriétaire d’un appartement et d’un parking représentant respectivement les lots 128 et 156, dans l’immeuble sis [Adresse 6] ;

Par acte de commissaire de justice délivré le 04 juin 2024, Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 15] sise [Adresse 13] et [Adresse 5] à [Localité 9] représenté par son syndic la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ a fait assigner Monsieur [D] [T] devant le Tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

—  3654 euros avec intérêts de droit à compter du 11 avril 2024 à hauteur de 3158,68 euros et le solde à compter de l’assignation ;

—  2000 euros au titre des dommages et intérêts ;

—  700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le coût de la sommation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 novembre 2024 ;

A cette audience, Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 15] représenté par son avocat, soutient que les charges n’ont pas été incluses dans le plan et que Monsieur [T] a demandé à la commission de surendettement de les inclure, que la dette s’élève à la somme de 3758 euros au titre des charges de copropriété et 1053,51 euros au titre des frais en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi 13 juillet 2006 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis ; il ajoute que Monsieur [T] a précisé qu’il aurait versé 1000 euros ce matin et se propose d’adresser par note en délibéré un décompte actualisé ; Enfin, il ajoute maintenir ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance ;

Le tribunal autorise cette transmission avant la fin du mois de novembre 2024 ;

Monsieur [T] comparant en personne, précise qu’il a saisi la commission de surendettement et qu’il est en attente de sa réponse, il expose sa situation personnelle, financière et professionnelle, qu’il a versé la somme de 1000 euros et se propose de verser 100 euros tous les 10 de chaque mois ;

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2025 , par mise à disposition au greffe ;

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne dont pas individualisées, et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il ressort des documents produits par le syndicat et notamment du décompte actualisé transmis par note en délibéré le 21 novembre 2024 et arrêté au 19 novembre 2024, que la dette s’élève à la somme totale de 3754,09 euros ; Cependant, ce montant inclut des frais à hauteur de la somme de 1053,51 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifié qu’il conviendra de déduire ;

En conséquence, Monsieur [D] [T] reste redevable de la somme de 2700,26 euros au titre des charges de copropriété et qu’il conviendra de le condamner au paiement de cette somme ;

Sur les frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi 13 juillet 2006 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant. En outre, les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précitées, constituant une dérogation tant aux règles de l’article 10 al. 2 de cette même loi qu’à celles de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution, elles doivent faire l’objet d’une interprétation stricte et ne sont pas susceptibles d’être modifiées par le contrat de syndic, faute de constituer un droit à la libre disposition des parties.

Les frais visés par ces dispositions doivent s’entendre des frais exposés après la mise en demeure et strictement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat, à l’exclusion de tous les autres frais, à savoir les mises en demeure antérieures inutiles car non réceptionnées.

En l’espèce, a l’audience, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 15] sise [Adresse 13] et [Adresse 5] à [Localité 9] représenté par son syndic la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ sollicite le paiement de la somme totale de 1053,51 euros au titre des frais ,

Cette somme comprend des frais de mise en demeure à hauteur de la somme de 48 euros et de relance pour un montant 37 euros qui sont justifiés , En conséquence, Monsieur [T] sera condamné au paiement de la somme totale 85 euros au titre de ces frais ;

Les frais de constitution et de transmission de dossier à avocat et huissier, réclamés à hauteur de 350 eurosx2 soit 700 euros relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Cette demande du syndicat des copropriétaires ne pourra qu’être rejetée.

La somme de 10.65 € d’intérêt de retard qui n’est pas considérée comme des charges de copropriété ;

La somme de 150,32 euros pour la délivrance d’une sommation de payer et 107,54 euros pour la délivrance de l’assignation soit une somme totale de 257,86, pourront être recouvrées au titre des dépens, et en conséquence seront rejetées .

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [T] ra condamné à payer la somme de 85 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance et le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande en paiement.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, compte tenu des règlements réguliers effectués par le débiteur depuis juillet 2021 et des efforts consentis en vue d’apurer sa dette, ce qui démontre sa bonne foi, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement tels que précisés au dispositif.

Sur les dommages et intérêts

En vertu de l’article 1153 alinéa 4 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En manquant sans raison valable et à plusieurs reprises à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de s’acquitter régulièrement de leurs charges de copropriété, Monsieur [D] [T] a commis une faute qui a causé à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, qui sera justement et entièrement réparé par l’allocation d’une somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [D] [T] perdant le procès sera condamné aux dépens.

L’équité et la situation économique des parties, commande de n’accorder aucune somme sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [D] [T] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 15] sise [Adresse 13] et [Adresse 5] à [Localité 9] représenté par son syndic la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ la somme de 2700,26 euros arrêté au 19 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [D] [T] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] représenté par son syndic la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ à la somme de 85 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi 13 juillet 2006 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

AUTORISE Monsieur [D] [T] à s’acquitter de cette somme en 30 versements de 100 € et un 31ème versement qui soldera la dette en principal et en intérêts, sauf meilleur accord entre les parties,

PRECISE que chacun de ces versements devra avoir lieu au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente décision,

RAPPELLE qu’en cas de non-respect de ces délais, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE Monsieur [D] [T] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 15] sise [Adresse 13] et [Adresse 5] à [Localité 9] représenté par son syndic la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, la somme de 100 euros à titre de dommages-intérêts .

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 15] sise [Adresse 13] et [Adresse 5] à [Localité 9] représenté par son syndic la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civiles ; ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [D] [T] aux dépens de l’instance;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le 13 janvier 2025

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/05204 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZNZY

DÉCISION EN DATE DU : 13 Janvier 2025

AFFAIRE :

S.D.C. [Adresse 15] SIS [Adresse 14] représenté par son syndic la SASU FONCIA CHADEFAUX LECOQ

Représentant : Maître Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Monsieur [D] [T]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires