TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 12 FEVRIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/02897 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GYSW

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Xavier GIRIEU, Vice Président

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEURS :

Monsieur [L] [U]

né le 28 Juin 1964 à PORTUGAL, demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Benoît BERGER de la SELARL BERGER-TARDIVON-GIRAULT-SAINT-HILAIRE, avocats au barreau d’ORLEANS

Madame [Z] [I] épouse [U], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Benoît BERGER de la SELARL BERGER-TARDIVON-GIRAULT-SAINT-HILAIRE, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Madame [N] [T], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 13 Décembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS :

Par acte sous seing privé en date du 7 octobre 2018, Monsieur [L] [U] a donné en location à Monsieur et Madame [J] [Y] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 800 euros hors charges, payable d’avance le 1er de chaque mois. Le bail a pris effet le 1er décembre 2018.

Le 1er janvier 2020, un document dénommé « état des lieux d’entrée à la prise de possession » a mentionné comme preneur du logement Madame [N] [T].

Par écrit daté du 9 janvier 2020, Monsieur [J] [Y] a indiqué quitter le logement à compter du 26 décembre 2019 et céder le bail à Madame [N] [Y].

Le 10 janvier 2020, Monsieur [O] [C] s’est porté caution solidaire de Madame [N] [T].

Le 24 juillet 2023, Monsieur et Madame [U] ont adressé à Madame [N] [T] une lettre recommandée avec avis de réception afin de lui demander de régulariser la situation d’impayé du loyer et de régler la somme de 1523 euros dans un délai de 24 jours à réception du courrier.

Puis, des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [L] [U] et Madame [Z] [U] née [I] ont fait signifier le 22 novembre 2023 à Madame [N] [Y] née [T] un commandement de payer les loyers et charges pour un montant en principal de 2250 euros, selon décompte incluant l’échéance de novembre 2023.

Monsieur [L] [U] et Madame [Z] [U] née [I] ont ensuite fait assigner Madame [N] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans statuant au fond, par acte de commissaire de justice signifié le 28 mai 2024, aux fins suivantes :

— déclarer l’action recevable ;

— constater que les manquements du locataire Madame [N] [T] à ses obligations légales et contractuelles sont de nature à provoquer la résiliation du contrat ;

— ordonner en conséquence à Madame [N] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du jugement ;

— dire qu’à défaut pour Madame [N] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur et Madame [U] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— condamner Madame [N] [T] à leur verser la somme de 6200 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées, actualisée au 20 mai 2024, sauf à parfaire ;

— condamner Madame [N] [T] à leur verser une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de la libération du bail, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au titre de la réparation du préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre conformément aux dispositions de l’article 1760 du Code civil ;

— condamner Madame [N] [T] à leur payer la somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Madame [N] [T] aux entiers dépens de l’instance ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit ;

— débouter Madame [N] [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.

A l’audience, qui s’est tenue le 13 décembre 2024, Monsieur [L] [U] et Madame [Z] [U] née [I], représentés par leur avocat, ont maintenu l’intégralité de leurs demandes et ont actualisé le montant de la dette locative par remise d’un écrit à la somme de 11 800 euros. Ils ont précisé par l’intermédiaire de leur avocat qu’il n’y avait pas eu de reprise du paiement du loyer, que la locataire ne serait plus dans le logement, mais qu’il n’y avait pas eu d’état des lieux de sortie ni de restitution des clés du logement.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats par le juge.

Citée à étude, Madame [N] [T] n’a pas comparu.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe postérieurement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 12 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, le défendeur n’ayant pas comparu et la décision étant susceptible d’appel.

L’orthographe de l’identité de Madame [U] sera indiquée telle qu’elle résulte de l’assignation.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 29 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 selon leur nouvelle rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 mai 2024, ce qui ne constitue pas une formalité prévue à peine d’irrecevabilité pour les bailleurs personnes physiques selon les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur la résiliation pour faute :

Conformément à l’article 1224 du Code civil, la résolution peut résulter d’une décision de justice en cas d’inexécution suffisamment grave.

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il s’agit d’une obligation essentielle du contrat de bail.

En l’espèce, il ressort de la lettre recommandée avec avis de réception adressée le 24 juillet 2023 par les bailleurs que Madame [N] [T] est en situation de loyers impayés depuis l’année 2021.

De manière plus générale, il ressort des écrits produits par les bailleurs et indiqués comme provenant de Madame [T] que des difficultés de règlement existent depuis l’année 2020.

Un commandement de payer la somme en principal de 2250 euros lui a été signifié le 22 novembre 2023, au titre d’impayés relatifs à l’année 2023.

Malgré cela, le relevé de compte actualisé produit à l’audience permet de constater que la dette locative a continué d’augmenter, pour être de 11800 euros à la date de l’audience.

Il peut être retenu que Madame [T] est la seule locataire et titulaire du logement depuis le congé donné par Monsieur [J] [Y], malgré la situation de mariage implicitement mentionnée dans les éléments de la procédure.

Les éléments mentionnés ci-dessus caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat aux torts exclusifs de Madame [N] [T] à la date de l’audience du 13 décembre 2024.

L’expulsion de Madame [N] [T] sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités qui seront précisées dans le dispositif.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur et Madame [U] produisent un décompte démontrant que Madame [N] [T] reste devoir la somme de 11800 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 12 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse.

Absente à l’audience, Madame [N] [T] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Madame [N] [T] sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 11800 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés à la date du 12 décembre 2024.

Madame [N] [T] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 13 décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges indexé et tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. La période du 1er au 31 décembre 2024 étant d’ores et déjà prise en compte dans la dette locative calculée ci-dessus, l’indemnité d’occupation non incluse dans la dette locative et mentionnée dans le dispositif débutera à partir de l’échéance de janvier 2025.

En l’absence de toute reprise du paiement du loyer au moment de l’audience et en raison de l’absence du défendeur à cette audience, la question de l’octroi d’office de délais de paiement n’a pas été mise dans les débats par le juge.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [N] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 22 novembre 2023, ainsi que celui de l’assignation du 28 mai 2024.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Madame [N] [T] sera condamnée à lui verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le7 octobre 2018 entre Monsieur [L] [U], d’une part, et Monsieur et Madame [J] [Y], d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], aux torts exclusifs du locataire et titulaire restant Madame [N] [T], pour non-paiement du loyer et des charges, et cela à compter du 13 décembre 2024, date de l’audience ;

ORDONNE en conséquence à Madame [N] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [N] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [L] [U] et Madame [Z] [U] née [I] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [N] [T] à verser à Monsieur [L] [U] et Madame [Z] [U] née [I] la somme de 11800 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés à la date du 12 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse ;

CONDAMNE Madame [N] [T] à verser à Monsieur [L] [U] et Madame [Z] [U] née [I] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés;

CONDAMNE Madame [N] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 22 novembre 2023, ainsi que celui de l’assignation du 28 mai 2024 ;

CONDAMNE Madame [N] [T] à payer à Monsieur [L] [U] et Madame [Z] [U] née [I] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection), le 12 février 2025, la minute étant signée par X. GIRIEU, vice-président, et par A. HOUDIN, greffier.

Le greffier, Le vice-président,