TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [Q] [G] [M]; PREFET DE [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e David ATTALI

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 25/05667 – N° Portalis 352J-W-B7J-DADJV

N° MINUTE :

3/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 20 février 2026

DEMANDEUR

Monsieur [U] [D] [N] [K], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e David ATTALI, avocat au barreau de MARSEILLE, vestiaire :

DÉFENDERESSE

Madame [Q] [G] [M], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 décembre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 20 février 2026 par Anne BRON, Vice-présidente, assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 20 février 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/05667 – N° Portalis 352J-W-B7J-DADJV

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 28 septembre 2016, M. [U] [K] a consenti un bail d’habitation à Mme [Q] [G] [M] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2].

Par acte de commissaire de justice du 28 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4440,94 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Q] [G] [M] le 29 octobre 2024.

Par assignation du 6 mai 2025, M. [U] [K] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [Q] [G] [M] avec suppression des délais des articles L412-1, L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

9164,88 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 2 avril 2025,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 mai 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 2 décembre 2025, M. [U] [K] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et des conclusions signifiées à étude à la défenderesse le 28 octobre 2025.

Aucune demande en paiement n’est présentée par M. [U] [K] pour la période postérieure au 2 avril 2025, tant au terme de son assignation que de ses conclusions.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [Q] [G] [M] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [U] [K] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 28 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4440,94 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 décembre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [U] [K] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Il est relevé par ailleurs qu’il n’est pas demandé en défense de délais supplémentaires sur le fondement des articles L412-3 et L412-4 du Code des procédures civiles d’exécution de sorte que la demande de voir supprimer ces délais est sans objet. De plus, aucune demande de suppression des délais de l’article L412-6 n’est présentée.

2. Sur l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation

M. [U] [K] demande le paiement de la seule somme de 9164,88 euros arrêtée au 2 avril 2025.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le locataire est redevable des loyers et charges impayés jusqu’à la date de la résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Par ailleurs, la demande en paiement pour les échéances échues à compter de la résiliation du bail jusqu’au terme d’avril 2025 inclus s’analyse comme une demande d’indemnité d’occupation provisoirement fixée au montant du loyer et des charges qui aurait été dus si le contrat s’était poursuivi, demande qui n’est pas sérieusement contestable et à laquelle il convient de faire droit.

Ainsi, M. [U] [K] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er avril 2025, Mme [Q] [G] [M] lui devait la somme de 8983,26 euros, soustraction faite des frais de procédure, au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation.

Mme [Q] [G] [M] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision.

Il est rappelé qu’aucune demande en paiement n’est formée pour la période postérieure au terme d’avril 2025.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Q] [G] [M], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, l’équité justifie de rejeter la demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 septembre 2016 entre M. [U] [K], d’une part, et Mme [Q] [G] [M], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] est résilié depuis le 29 décembre 2024,

ORDONNE à Mme [Q] [G] [M] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [Q] [G] [M] à payer à M. [U] [K] la somme de 8983,26 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation arrêté au 1er avril 2025, terme d’avril inclus,

REJETTE la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution et les autres demandes,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE M. [U] [K] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [Q] [G] [M] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 28 octobre 2024 et celui de l’assignation du 6 mai 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 février 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge