TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 26 AOUT 2025

Minute n° :

N° RG 24/05605 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G56L

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Anita HOUDIN

DEMANDEUR :

LOGEMLOIRET

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [X] [G], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Madame [M] [S] [U] [H]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 10 Juin 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 12 septembre 2018, ayant pris effet le 12 novembre 2018, l’OPH LOGEM LOIRET a donné en location à Madame [M] [S] [U] [H] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 426,72 euros, payable à terme échu.

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16 mai 2024.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 mai 2024 à Madame [M] [S] [U] [H], pour un montant en principal de 5.843,23 euros.

L’OPH LOGEMLOIRET a ensuite fait assigner Madame [M] [S] [U] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2024, aux fins suivantes :

Constater la résiliation du contrat de location du logement d’habitation sis à [Adresse 1], les causes du commandement visant la clause résolutoire n’ayant pas été réglées dans le délai contractuel ;Ordonner, en conséquence, l’expulsion de Madame [M] [S] [U] [H] ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;Ordonner que faute par elle de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;Condamner Madame [M] [S] [U] [H] au paiement de la somme de 10.644,91 euros représentant les loyers et charges impayés à la date du 31 août 2024, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompter qui sera fourni lors des débats ;Condamner Madame [M] [S] [U] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant du loyer et des charges calculé tel que si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à votre départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;Condamner Madame [M] [S] [U] [H] au paiement de la somme de 400 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant en application de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Madame [M] [S] [U] [H] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos bien et valeurs mobilières.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 26 septembre 2024.

L’affaire a été appelée pour la 1ère fois à l’audience du 11 mars 2025 et a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 10 juin 2025, audience à laquelle l’affaire a été retenue.

A l’audience du 10 juin 2025, L’OPH LOGEMLOIRET – représentée avec pouvoir par Madame [G], employée du bailleur – a indiqué que la locataire était toujours dans les lieux et a actualisé la dette locative à la somme de 15.219,13 euros. Elle a précisé qu’il y a du surloyer depuis 2024. Aussi, elle a maintenu l’ensemble de ses demandes et a indiqué qu’une reprise des paiements avait eu lieu.

Citée à domicile, Madame [M] [S] [U] [H] n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter.

La fiche relative au diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 26 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 26 septembre 2024, soit plus de six semaines avant la 1ère audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicables au moment de l’assignation.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au moment de la signature du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 12 septembre 2018, ayant pris effet le 12 novembre 2018, contient une clause résolutoire en cas de défaut de paiement (article 3.6 page 6) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 mai 2024, pour la somme en principal de 5.843,23 euros.

Le délai prévu dans cette clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, celle-ci ne s’appliquant qu’aux situations contractuelles postérieures.

Madame [M] [S] [U] [H] avait jusqu’au 29 juillet 2024 à 24 heures pour régler cette somme, le 28 juillet 2024 correspondant à un dimanche, le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant, en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.

Au cours de la période de deux mois allant du 28 mai 2024 au 29 juillet 2024 à 24 heures, Madame [M] [S] [U] [H] n’a procédé qu’à trois règlements pour un montant total de 1.500 euros.

Le commandement est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 30 juillet 2024.

L’expulsion de Madame [M] [S] [U] [H] sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités rappelées dans le dispositif.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation prévoit que l’organisme d’habitation à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer (…). Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans le délai d’un mois. A défaut de réponse, et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’État.

Madame [M] [S] [U] [H] reste redevable des loyers jusqu’au 29 juillet 2024 et, à compter du 30 juillet 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 30 juillet 2024, elle a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande.

L’OPH LOGEMLOIRET verse aux débats un avis de mise en demeure adressé à la locataire par lettre recommandée avec avis de réception présenté à Madame [M] [S] [U] [H] le 17 mai 2024 et revenu avec la mention : pli avisé, non réclamé. Cet avis la met en demeure de renseigner le formulaire d’enquête SLS dans un délai de 15 jours, sans quoi, un surloyer sera facturé. C’est ainsi que l’OPH LOGEMLOIRET a facturé un SLS pour les mois de janvier à décembre 2024 à raison de 1144,32 euros par mois ainsi que des frais dossiers SLS de 22,87 euros pour l’année 2024. Les formalités requises par la loi ayant été réalisées, ces sommes ne seront pas déduites des sommes dues par la locataire.

L’OPH LOGEMLOIRET produit par ailleurs un décompte indiquant que Madame [M] [S] [U] [H] reste devoir, après soustraction des frais de contentieux (160,68 euros et 182,85 euros qui relèvent éventuellement des dépens), les frais liés au risque locatif (2 fois 3,19 euros et 17 fois 5,50 euros, dont la procédure n’est pas versée aux débats), ainsi que les frais de dossiers SLS prélevés une seconde fois pour la somme de 22,87 euros pour l’année 2025 (le SLS ayant été remboursé pour les mois de l’année 2025, les frais de dossiers ne l’ont pas été), la somme de 15.096,38 euros à la date du 4 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse.

Absente à l’audience, Madame [M] [S] [U] [H] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de la dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Madame [M] [S] [U] [H] sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 15.096,38 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter du présent jugement.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juin 2025 (première échéance non prise en compte dans la somme calculée ci-dessus) à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, tout comme l’indemnité d’occupation déjà prise en compte dans la dette locative ci-dessus, conformément à la demande.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [M] [S] [U] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Madame [M] [S] [U] [H] sera condamnée à verser au bailleur la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 12 septembre 2018, ayant pris effet le 12 novembre 2018, entre l’OPH LOGEM LOIRET et Madame [M] [S] [U] [H], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 30 juillet 2024, et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Madame [M] [S] [U] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [M] [S] [U] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, L’OPH LOGEM LOIRET pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [M] [S] [U] [H] à verser à L’OPH LOGEM LOIRET, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 15.096,38 euros (selon décompte arrêté au 4 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [M] [S] [U] [H] à verser à L’OPH LOGEM LOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [M] [S] [U] [H] à verser à L’OPH LOGEM LOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [M] [S] [U] [H] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 26 août 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,