TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1]

2 Expéditions

exécutoires

— M^e DUVAL STALLA

— M^e HOCINI

délivrées le :

+ 1 copie dossier

■

5ème chambre

1ère section

N° RG 22/02834

N° Portalis 352J-W-B7G-CWDXJ

N° MINUTE :

Assignation du :

08 Février 2022

JUGEMENT

rendu le 03 Décembre 2024

DEMANDEURS

Monsieur [C] [D], né à [Localité 8] (13) le 21 avril 1977, de nationalité française, demeurant au [Adresse 4],

Madame [W] [D] née [I], née à [Localité 9] (44) le 9 juillet 1977, de nationalité française, demeurant au [Adresse 3],

représentés tous deux par la SELARL DUVAL-STALLA & Associés

représentée par Maître Alexandre DUVAL STALLA, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #J0128

DÉFENDEURS

Madame [V] [T], née à [Localité 7] (Algérie) le 4 juin 1966, de nationalité française, demeurant [Adresse 1],

Monsieur [M] [Z], né à [Localité 7] (Algérie) le 1er janvier 1969, de nationalité française, demeurant [Adresse 1],

Décision du 03 Décembre 2024

5ème chambre 1ère section

N° RG 22/02834 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWDXJ

représentés tous deux par M^e Linda HOCINI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1383

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Thierry CASTAGNET, Premier Vice-Président Adjoint

Antoine de MAUPEOU, Premier Vice-Président Adjoint

Lise DUQUET, Vice-Présidente

assistés de Tiana ALAIN, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 23 Octobre 2024 tenue en audience publique devant Lise DUQUET, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux conseils des parties que la décision serait rendue le 03 Décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition

Contradictoire

En premier ressort

_____________________

FAITS ET PROCEDURE

Le 26 janvier 2021, Monsieur [C] [D] et Madame [W] [D], en qualité de vendeurs, ont signé avec Monsieur [M] [Z] et Madame [V] [T], en qualité d’acquéreurs, un compromis de vente portant sur leur appartement situé [Adresse 5] à [Localité 11] pour un prix de 620 000 euros.

Le compromis de vente, rédigé et signé avec le concours de l’agence immobilière IMMOLAND située [Adresse 2] ([Adresse 6]), contenait une condition suspensive relative au financement de l’acquisition, au terme de laquelle les acquéreurs devaient obtenir deux prêts, respectivement d’un montant de 179 500 euros et d’un montant de 385 000 euros pour que la vente soit conclue.

Conformément aux termes du compromis de vente, Monsieur [M] [Z] et Madame [V] [T] ont déposé la somme de 30 000 euros à titre d’acompte entre les mains de Maître [L] [B], notaire des vendeurs.

Par lettre recommandée du 29 mars 2021 (accusé de réception non produit), Monsieur [C] [D] et Madame [W] [D] ont sollicité des acquéreurs qu’ils leur transmettent, conformément aux termes du compromis de vente, une offre de prêt sous huitaine en indiquant que “passé cette date, la condition suspensive serait considérée comme réalisée et l’acte de vente devra être effectué le 26 mai 2021.”

Le 20 avril 2021, l’agence IMMOLAND a envoyé à Monsieur [C] [D] et Madame [W] [D] un courriel indiquant qu’elle leur joignait une “acceptation de demande de financement” obtenue par les acquéreurs.

Par lettre recommandée du 28 mai 2021 avec accusé de réception du 29 mai 2021, considérant la condition suspensive réalisée en ce que la pièce jointe par l’agence immobilière était en réalité une photographie d’une attestation de dépôt de demande de prêt auprès de la banque populaire Rives de [Localité 10] datée du 30 mars 2021, Monsieur [C] [D] et Madame [W] [D] ont mis en demeure Monsieur [M] [Z] et Madame [V] [T] de bien vouloir signer l’acte de vente définitif qui aurait dû être signé le 26 mai 2021 et d’entrer en relation avec leur notaire sous dix jours en rappelant que “à défaut”, ils invoqueraient “la résolution de plein droit des présentes” et réclameraient “à titre d’indemnité forfaitaire et clause pénale la somme de 63 500 euros.”

Le même jour, le notaire de Monsieur [M] [Z] et Madame [V] [T] a pris attache avec ses clients et les a invités à transmettre les demandes de dépôt de prêt et les attestations de refus de prêts dans les délais indiqués dans le compromis de vente.

Par lettres recommandées (accusés de réception non produits) du 14 juin 2021 et du 9 juillet 2021, l’assureur de protection juridique (JURIDICA) de Monsieur [C] [D] et Madame [W] [D] a pris contact avec Monsieur [M] [Z] et Madame [V] [T] en vue de parvenir à une solution amiable et leur a proposé la signature d’un protocole d’accord au terme duquel ceux-ci donneraient leur assentiment au versement de l’acompte de 30 000 euros séquestré entre les mains de Maître [L] [B], notaire.

Le 10 juillet 2021, la présidente de l’organisme CYBER ECRIVAIN PUBLIC a adressé à Maître [L] [B], notaire de Monsieur [C] [D] et Madame [W] [D], un courrier dans lesquels était demandé le remboursement du séquestre de 30 000 euros à Madame [V] [T] compte tenu du fait que la vente n’a pas été conclue.

Par lettre recommandée du 3 août 2021 (accusé de réception non produit), JURIDICA a mis en demeure Monsieur [M] [Z] et Madame [V] [T] de donner leur accord pour le versement de l’acompte de 30 000 euros à Monsieur [C] [D] et Madame [W] [D].

Ils leur ont répondu par courrier réceptionné le 20 septembre 2021, en faisant part de leur volonté d’acheter l’appartement et de trouver une solution amiable, et joignant une offre de prêt datée du 22 juin 2021.

Par lettre recommandée du 28 octobre 2021 avec accusé de réception du 2 novembre 2021, le conseil de Monsieur [C] [D] et Madame [W] [D] a adressé à Monsieur [M] [Z] et Madame [V] [T] une mise en demeure de procéder au paiement de la somme de 63 500 euros à raison de la non-réitération du compromis de vente par acte authentique, conformément aux stipulations de la clause pénale contenue dans la promesse de vente.

Par lettre du 6 novembre 2021, l’organisme CYBER ECRIVAIN PUBLIC lui a répondu en arguant du fait que la non-réalisation de la condition suspensive n’était pas imputable à Madame [V] [T] et proposant une médiation.

Par courrier du 22 novembre 2021 (accusé de réception non produit), le conseil de Monsieur [C] [D] et Madame [W] [D] a répondu à cette association en rappelant que ses clients étaient fondés à réclamer le paiement de la clause pénale, mais a ouvert la voie à une solution amiable.

Par acte du 8 février 2022, Monsieur [C] [D] et Madame [W] [D] ont fait assigner Monsieur [M] [Z] et Madame [V] [T] devant ce tribunal en vue d’obtenir l’exécution forcée de la clause pénale contenue dans la promesse de vente et la condamnation de Monsieur [M] [Z] et Madame [V] [T] à la réparation du préjudice subi du fait de leurs négligences et leur inexécution contractuelle.

La médiation proposée par le juge de la mise en état n’a pas été mise en oeuvre au vu du refus des défendeurs.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 27 février 2023, Monsieur [C] [D] et Madame [W] [D] demandent au tribunal, au visa des articles 1124, 1231-1, 1231-2, 1240, 1304, 1304-3 et 1304-6 du code civil, de :

— constater l’acquisition de la condition suspensive,

— juger que la promesse de vente du 26 janvier 2021 est résolue,

En conséquence :

— condamner in solidum Monsieur [M] [Z] et Madame [V] [T] au paiement de la somme de 63 500 euros, au titre de l’indemnité forfaitaire et de la clause pénale contenues dans la promesse de vente,

— condamner in solidum Monsieur [M] [Z] et Madame [V] [T] au paiement de la somme de 5 481,30 euros au titre du préjudice financier qu’ils ont subi,

— condamner in solidum Monsieur [M] [Z] et Madame [V] [T] au paiement de la somme de 2 000 euros chacun au titre du préjudice moral qu’ils ont subi,

— condamner in solidum Monsieur [M] [Z] et Madame [V] [T] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de la résistance abusive,

— condamner in solidum Monsieur [M] [Z] et Madame [V] [T] au paiement de la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au règlement des entiers dépens distraction faite au profit du cabinet DUVAL-STALLA & Associés, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— débouter en tout état de cause Monsieur [M] [Z] et Madame [V] [T] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à leur encontre.

Au soutien de leurs demandes, Monsieur [C] [D] et Madame [W] [D] exposent que la promesse de vente du 26 janvier 2021 est résolue car la condition suspensive doit être considérée comme réalisée.

Ils se prévalent de l’alinéa 1er de l’article 1124 du code civil et des articles 1304 et 1304-3 du code civil, ainsi que des stipulations de la promesse de vente litigieuse qu’ils rappellent.

Ils soutiennent que Monsieur [M] [Z] et Madame [V] [T] considèrent à tort que la condition suspensive n’a pas été réalisée car l’absence d’obtention d’un prêt ne relèverait pas de leur fait en se fondant à tort sur l’article L. 313-41 du code de la consommation, arguant de ce que le compromis de vente stipule que la protection offerte par cet article ne s’applique que si l’acquéreur justifie avoir déposé ses demandes de prêt conformément aux stipulations contractuelles.

Or, tel n’est pas le cas selon eux, car au 26 mars 2021, date d’expiration de la condition suspensive, Monsieur [M] [Z] et Madame [V] [T] n’ont produit, ni offre de prêt, ni attestation de refus de prêt.

Ils ajoutent que Monsieur [M] [Z] et Madame [V] [T] ne sont pas non plus en mesure de justifier des diligences effectuées auprès des banques pour l’obtention des prêts, alors même qu’aux termes de la promesse de vente ceux-ci devaient en justifier aux vendeurs à compter du 13 février 2021 et invoquent en vain le courrier du 30 mars 2021 émanant de leur établissement bancaire qui est postérieur à la date d’expiration de la condition suspensive et non accompagnés d’éléments attestant que des documents auraient été adressés à la banque antérieurement au 26 mars 2021.

Ils font valoir que la mauvaise foi de Monsieur [M] [Z] et Madame [V] [T] est d’autant plus établie qu’ils ont sollicité le 29 mars 2021, conformément aux termes du compromis de vente, une offre de prêt sous huitaine, sans réaction des défendeurs pour justifier des diligences effectuées.

Ils concluent que les négligences de Monsieur [M] [Z] et Madame [V] [T] dans l’accomplissement des démarches auprès des banques et dans leur communication avec les époux [D] eux sont manifestement à l’origine de la défaillance de la condition suspensive, de sorte qu’en application des dispositions légales et des stipulations contractuelles, la condition suspensive doit être réputée réalisée.

Monsieur [C] [D] et Madame [W] [D] se prévalent ensuite, à l’appui de leur demande en paiement de la clause pénale prévue par la promesse (63 500 euros), de l’article 1304-6 du code civil et de la clause “RÉITÉRATION PAR ACTE AUTHENTIQUE” du compromis de vente litigieux et du fait que la promesse de vente n’a pas été réitérée par acte authentique le 26 mai 2021 au plus tard.

Ils rappellent à ce titre avoir mis en demeure Monsieur [M] [Z] et Madame [V] [T] à cette fin, le 28 mai 2021.

Il s’en évince, selon eux, que Monsieur [M] [Z] et Madame [V] [T] ne peuvent pas valablement justifier l’absence de présentation d’une offre de prêt conforme à la promesse de vente dans les délais impartis, précisant en quoi la jurisprudence invoquée en défense n’est pas applicable aux faits de l’espèce.

Monsieur [C] [D] et Madame [W] [D] soutiennent enfin que la responsabilité de Monsieur [M] [Z] et Madame [V] [T] est engagée au titre de l’inexécution contractuelle, sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, et se prévalent :

— du préjudice financier qu’ils ont subi au titre des échéances du prêt relais souscrit en août 2020 en vue de l’acquisition d’un nouveau bien, sur la période du 26 mai 2021 au 7 mars 2022 ;

— du préjudice moral qu’ils ont subi du fait du comportement négligent des défendeurs, qui a généré de l’angoisse – crainte que la vente de leur appartement n’aboutisse pas et de ne pas voir leurs projets se réaliser – et a troublé leur tranquillité sur une longue période ;

— de la résistance abusive dont les défendeurs ont fait preuve, au vu des trois courriers des 14 juin, 9 juillet et 3 août 2021 de son assureur protection juridique, de l’absence de réponse à ces courriers avant le 20 septembre 2021, de la demande de remboursement du séquestre de 30.000 euros de Madame [V] [T], attitude qui les a privés de la chance de recouvrer une partie du montant de la clause pénale due au titre de l’inexécution contractuelle.

Monsieur [C] [D] et Madame [W] [D] se prévalent du fait que Monsieur [M] [Z] et Madame [V] [T] ont tous deux contribué à la survenance des différents préjudices, ce qui justifie qu’ils soient condamnés in solidum à la réparation des préjudices qu’ils ont subis.

Ils indiquent que Monsieur [M] [Z] et Madame [V] [T] sont concubins et entendaient tous deux acquérir l’appartement objet de la promesse de vente litigieuse, qui les engageaient les deux, de sorte que toutes les démarches, auprès des banques, des différents intermédiaires ou d’eux, les engageaient nécessairement ensemble.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 février 2023, Monsieur [M] [Z] et Madame [V] [T] demandent au tribunal, au visa de l’article L. 313-41 du code de la consommation, de :

— débouter Monsieur [C] [D] et Madame [W] [D] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— ordonner la restitution de la somme de 30 000 euros qu’ils ont versée à titre de séquestre entre les mains de Maître [L] [B], notaire,

— condamner solidairement Monsieur [C] [D] et Madame [W] [D] à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Monsieur [C] [D] et Madame [W] [D] aux entiers

dépens qui pourront être recouvrés par Maître Linda Hocini dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

— juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Monsieur [M] [Z] et Madame [V] [T] font valoir qu’en droit, lorsque la promesse de vente a été conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt à une date déterminée, la non-obtention de ce prêt à cette date entraîne la défaillance de la condition suspensive, et par conséquent la caducité du compromis, le promettant qui assigne le bénéficiaire d’une promesse de vente en paiement de l’indemnité d’immobilisation étant nécessairement débouté dès lors qu’il est établi que ce bénéficiaire n’a pas empêché la réalisation de la condition.

Ils ajoutent qu’il appartient au promettant de démontrer que le bénéficiaire de la promesse n’a pas accompli les diligences nécessaires à la réalisation de la condition et que la condition doit être considérée comme “défaillie” dès lors que la date fixée par le compromis est dépassée, la défaillance de la condition suspensive entraînant le remboursement de toute somme versée d’avance par l’acquéreur conformément au deuxième alinéa de l’article L. 313-41 du code de la consommation.

Ils soutiennent qu’en l’espèce, ils ont bien entrepris les démarches nécessaires pour solliciter un prêt et se prévalent :

— de la pièce adverse n°5 à savoir un courrier de la banque des défendeurs en date du 30 mars 2021, qui indique : “Vous nous avez sollicités pour le financement de votre projet immobilier et nous vous remercions de la confiance que vous nous témoignez. Nous accusons réception ce jour, de l’ensemble des pièces constituant le dossier simplifié nécessaire à notre prise de décision. …”, précisant que le fait que la banque n’ait accusé réception de la demande de prêt que le 30 mars 2021 ne signifie en rien qu’ils aient entamé les démarches tardivement ;

— du fait qu’ils ont justifié de deux refus de prêts par courriers du 28 mai 2021 dont la communication postérieure au 26 mars 2021 s’explique par le fait qu’ils n’avaient obtenu aucune réponse avant le 28 mai 2021, ce retard ne pouvant pas leur être imputé à faute ;

— du fait que la période des démarches correspond à la période Covid dont le confinement avait été prononcé au mois de mars 2021.

Ils concluent que la condition suspensive était “défaillie” depuis le 26 mars 2021, de sorte que la promesse de vente était caduque, les parties n’étant par conséquent plus liées par l’acte initial de promesse à compter de cette échéance.

Ils soulignent avoir tenté de solliciter un nouveau prêt en dehors des obligations précises prévues par la promesse initiale de vente.

A l’appui de leur demande de restitution des sommes séquestrées, Monsieur [M] [Z] et Madame [V] [T] se prévalent de l’article L 313-41 du code de la consommation et de la clause “NON-RÉALISATION DE LA CONDITION” en page 13 du compromis de vente.

Ils indiquent que Madame [V] [T] a sollicité la restitution de la somme de 30 000 euros auprès du notaire, par courrier du 10 juillet 2021 et font valoir qu’ils sont privés depuis plus de deux ans de cette somme.

Monsieur [M] [Z] et Madame [V] [T] s’opposent aux demandes de dommages et intérêts en faisant valoir que traditionnellement, il appartient au demandeur d’attester de la réalité de son préjudice et du lien de causalité entre ce préjudice et un fait imputable au défendeur, alors qu’en l’espèce, la non-réalisation de la condition suspensive ne leur est pas imputable.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se référer aux dernières écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 10 janvier 2024 par ordonnance du même jour, et les plaidoiries ont été fixées à l’audience du 23 octobre 2024 lors de laquelle les parties ont été informées que la décision serait rendue le 3 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à “constater” et “juger” ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments qui ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques. Dès lors, elles ne donneront pas lieu à mention au dispositif du présent jugement.

Sur la demande en paiement au titre de la clause pénale

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.

Aux termes de l’article L. 313-41 du code de consommation, lorsque l’acte indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections 1 à 5 et de la section 7 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement. Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.

En l’espèce, la promesse de vente du 26 janvier 2021 qui lie les parties stipule dans le paragraphe relatif aux “CONDITIONS FINANCIERES DE LA VENTE” en pages 10, 11, 12 et 13 que :

— le financement de l’acquisition par Monsieur [M] [Z] et Madame [V] [T] sera réalisé avec l’aide de deux prêts d’un montant respectif de 385 000 euros et de 179 500, pour un total de 564 500 euros ;

— Monsieur [M] [Z] et Madame [V] [T] doivent déposer la somme de 30 000 euros “à titre d’acompte entre les mains de Maître [L] [B], choisi pour séquestre” par les parties, ainsi que les modalités de ce versement et le fait que “en cas de non-réalisation de l’une quelconque des conditions suspensives, l’acompte sera immédiatement restitué à l’ACQUEREUR, à moins que n’existe une contestation sérieuse du VENDEUR fondée sur la faute, la négligence ou la mauvaise foi de l’ACQUEREUR. Dans ce cas, le séquestre ne pourra se dessaisir de la somme qu’il détient qu’en vertu d’un accord amiable signé des deux Parties ou d’une décision de justice devenue définitive” avec la précision un peu plus loins dans le contrat : “Pour pouvoir bénéficier de la protection que lui accorde l’article L. 313-41 du Code de la consommation, l’ACQUEREUR devra notamment :

• pouvoir justifier avoir déposé ses demandes de prêt conformément à ce qui précède,

• s’être prêté aux examens médicaux qui lui auront été demandés dans le cadre de l’assurance décès-incapacités,

• avoir personnellement accepté de payer les surprimes d’assurance éventuelles,

• avoir communiqué tous les documents et justificatifs qui auront pu lui être demandés” ;

— le fait que la vente est conclue “SOUS LA CONDITION SUSPENSIVE DE L’OBTENTION DU OU DES PRETS” dans des conditions précises et notamment l’engagement des acquéreurs à déposer auprès de deux banques, Banque Populaire Rives de [Localité 10] et La Poste, des dossiers complets de demande de prêt répondant aux caractéristiques définies “dans les plus brefs délais” et à en justifier aux vendeurs “dans un délai maximum de 15 jours à compter de la conclusion” du compromis – avec un rappel des dispositions de l’article 1304-3 du code de la consommation et des conditions dans lesquelles les acquéreurs peuvent bénéficier de la protection que leur accorde l’article L. 313-41 du code de consommation ;

— ce qu’il convient d’entendre par la “REALISATION DE LA CONDITION” : “Chaque prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive sera réalisée par la remise par la banque à l’ACQUEREUR d’une offre écrite, ferme et sans réserve, de consentir le crédit aux conditions principales sus-énoncées dans le délai de réalisation des présentes et, le cas échéant, par l’obtention de l’agrément définitif de l’emprunteur par une compagnie d’assurance aux conditions exigées par la banque. La réception de cette ou de ces offres devra intervenir au plus tard le 26 mars 2021” ;

— le fait qu’en cas de “NON-OBTENTION DU FINANCEMENT”, “L’acquéreur s’engage à notifier à l’agence, qui en informera sans délai le vendeur, la non-obtention d’un prêt par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date, telle que la lettre recommandée électronique qualifiée) adressée au plus tard le dernier jour du délai de réception stipulé ci-dessus. Il devra, dans ce cas, justifier des diligences accomplies par lui pour l’obtention du ou des prêts mentionné(s) ci-dessus par la production de 2 refus de prêt émanant du ou des organismes sollicités et en précisant, pour chacun d’eux, la date du dépôt de la demande de prêt, ainsi que le montant, la durée et le taux du prêt sollicité.

A défaut, le VENDEUR pourra mettre en demeure l’ACQUEREUR de lui justifier sous huitaine la réalisation ou la défaillance de la condition. La réponse de l’acquéreur devra être adressée sous les mêmes formes et délai au domicile du vendeur.” ;

— le fait qu’en cas de “NON-REALISATION DE LA CONDITION”, “les présentes seront, sans autre formalité, caduques de plein droit, le VENDEUR et l’ACQUEREUR retrouvant leur entière liberté, et l’acompte versé par l’ACQUEREUR lui étant restitué sans délai”, sauf si “le défaut de réalisation de la condition suspensive est imputable exclusivement à l’ACQUEREUR en raison, notamment, de la faute, la négligence, la mauvaise foi, d’un abus de droit de ce dernier”, le vendeur pouvant alors “demander le bénéfice des dispositions de l’article 1304-3 du code civil et faire déclarer la condition réalisée et ce, sans préjudice de l’attribution de dommages-intérêts”.

La promesse de vente qui lie les parties stipule en outre dans le paragraphe “REALISATION DE LA VENTE” en page 14 une clause de réitération par acte authentique : “Sous la seule réserve de la réalisation des conditions suspensives qu’elles contiennent, les présentes lient les PARTIES définitivement.

Elles seront réitérées par acte authentique au plus tard le 26 mai 2021 (…)

La date ci-dessus mentionnée N’EST PAS EXTINCTIVE, mais CONSTITUE LE POINT DE DEPART à partir duquel l’une des PARTIES pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut de s’être exécutée dans un délai de DIX JOURS suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre :

— invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de soixante-trois mille cinq cent euros (63500 €)

(…).”

En l’espèce, il est constant qu’au 26 mars 2021, date d’expiration de la condition suspensive, Monsieur [M] [Z] et Madame [V] [T] n’avaient communiqué ni offre(s) de prêt, ni attestation(s) de refus de prêt.

Ils ne prouvent par ailleurs pas avoir effectué des diligences auprès des banques pour l’obtention des deux prêts et ne prouvent pas avoir procédé au dépôt de dossiers complets de demande de deux prêts auprès des banques mentionnées à l’acte, avec des caractéristiques précises, alors même qu’ils s’étaient engagés à en justifier aux vendeurs à compter du 13 février 2021.

Monsieur [C] [D] et Madame [W] [D] ont pourtant sollicité d’eux, par lettre du 29 mars 2021, la transmission d’une offre de prêt sous huitaine conformément aux termes du compromis de vente, en indiquant que “passé cette date, la condition suspensive serait considérée comme réalisée et l’acte de vente devra être effectué le 26 mai 2021”.

Monsieur [M] [Z] et Madame [V] [T] ne produisent en effet qu’un seul et unique courrier de leur banque daté du 28 mai 2021, aux termes duquel elle les informe de ce qu’elle ne peut “pas accorder une suite favorable” à leur demande de financement avec un rappel des caractéristiques des deux prêts demandés d’un montant respectif de 385 000 euros et de 179 500 euros, mais sans précision de la date du dépôt de la demande de chacun des deux prêts comme imposé par la promesse de vente.

Ils ne peuvent pas plus appuyer leur argumentation sur le courrier de leur banque du 30 mars 2021, communiqué en demande, qui indique simplement “Vous nous avez sollicités pour le financement de votre projet immobilier et nous vous remercions de la confiance que vous nous témoignez. Nous accusons réception ce jour, de l’ensemble des pièces constituant le dossier simplifié nécessaire à notre prise de décision. Nous avons le plaisir de vous informer que nous sommes en mesure d’instruire votre demande” sans aucune indication de la date de réception de la demande et des caractéristiques du projet concerné, passés les délais contractuels très clairement énoncés sur lesquels ils s’étaient engagés, étant précisé que les difficultés liées au Covid-19 sont sans portée puisqu’en 2021, le confinement a concerné la période du 3 avril au 3 mai 2021 non inclus.

Ainsi, la condition suspensive est réputée réalisée du fait de la faute de négligence de Monsieur [M] [Z] et Madame [V] [T] qui ont empêché son accomplissement, et la promesse de vente n’a pas pu être réitérée par acte authentique le 26 mai 2021 au plus tard, en dépit de la mise en demeure adressée le 28 mai 2021 par Monsieur [C] [D] et Madame [W] [D] à Monsieur [M] [Z] et Madame [V] [T] de signer l’acte de vente définitif qui aurait dû l’être le 26 mai 2021 et d’entrer en relation avec leur notaire sous dix jours en rappelant qu’à défaut, ils invoqueraient “la résolution de plein droit des présentes” et réclameraient “à titre d’indemnité forfaitaire et clause pénale la somme de 63.500 euros”.

Dès lors, en application des stipulations contractuelles, Monsieur [C] [D] et Madame [W] [D] sont fondés à invoquer la résolution de plein droit de la promesse de vente litigieuse et le paiement de l’indemnité contractuelle et de la clause pénale prévues par le contrat.

Toutefois, conformément à l’article 1231-5 du code pénal qui dispose que le juge peut, même d’office, modérer la pénalité convenue si elle est manifestement excessive et aux éléments soumis à l’appréciation du tribunal, il convient de fixer le montant de l’indemnité forfaitaire et de la clause pénale contractuelle dues par Monsieur [M] [Z] et Madame [V] [T] à Monsieur [C] [D] et Madame [W] [D] à la somme de 50 000 euros.

De plus, au vu des motifs ainsi adoptés et des stipulations contractuelles parfaitement claires rappelés supra, Monsieur [M] [Z] et Madame [V] [T] seront déboutés de leur demande de restitution de la somme de 30 000 euros qu’ils ont versée à titre d’acompte.

Cet acompte de 30 000 euros a dès lors vocation à être décaissé par le notaire au profit de Monsieur [C] [D] et Madame [W] [D].

Par conséquent, Monsieur [M] [Z] et Madame [V] [T] seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [C] [D] et Madame [W] [D] la somme de 50 000 euros, en ce inclus la somme de 30 000 euros détenue par le notaire qui sera versée directement par lui à Monsieur [C] [D] et Madame [W] [D].

Sur les demandes de dommages et intérêts

— au titre de préjudices financier et moral

Le principe de la clause pénale étant celui d’une évaluation forfaitaire des dommages et intérêts que le juge ne peut dépasser à moins que le montant soit manifestement dérisoire et l’indemnisation sollicitée au titre des préjudices financier et moral ne portant pas sur un dommage totalement distinct de celui réparé par la clause pénale, Monsieur [C] [D] et Madame [W] [D] ne peuvent qu’être déboutés de leur demande de dommages et intérêts complémentaires.

— au titre de la résistance abusive

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [C] [D] et à Madame [W] [D] ne démontrent pas avoir subi un préjudice distinct de celui déjà indemnisé par l’indemnité forfaitaire et les intérêts de retard, et de celui lié à l’engagement d’une instance qui est indemnisé au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils seront donc déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les autres demandes

Parties qui succombent principalement, Monsieur [M] [Z] et Madame [V] [T] seront condamnés aux entiers dépens. Ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils seront également condamnés à payer à Monsieur [C] [D] et Madame [W] [D] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code précise que le juge peut, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée, écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucune circonstance particulière ne permet de justifier que l’exécution provisoire de la présente décision soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [Z] et Madame [V] [T] à payer à Monsieur [C] [D] et Madame [W] [D] la somme de 50 000 euros à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale contractuelle, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, EN CE INCLUS la somme de 30 000 euros qui sera versée directement par le notaire à Monsieur [C] [D] et Madame [W] [D] ;

DEBOUTE Monsieur [C] [D] et Madame [W] [D] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [Z] et Madame [V] [T] à payer la somme de 4 000 euros à Monsieur [C] [D] et Madame [W] [D] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [Z] et Madame [V] [T] aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande des parties ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement et DIT qu’aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie qu’elle soit écartée.

Fait et jugé à [Localité 10] le 03 Décembre 2024

Le Greffier Le Président