TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [T] [M]

Madame [O] [R]

Monsieur [V] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Philippe MORRON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09152 – N° Portalis 352J-W-B7I-C56XJ

N° MINUTE :

5

JUGEMENT

rendu le 04 février 2025

DEMANDERESSE

Madame [B] [K] [Z] épouse [X], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0007

DÉFENDEURS

Monsieur [T] [M], demeurant [Adresse 4] [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [O] [R], demeurant [Adresse 4] [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Monsieur [V] [M], demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 novembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 février 2025 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 04 février 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/09152 – N° Portalis 352J-W-B7I-C56XJ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 février 2023, à effet au 15 février 2023, Mme [B] [K] [Z], épouse [X] a consenti, pour une durée renouvelable de trois ans, un bail d’habitation à M. [T] [M] et Mme [O] [R] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 8], escalier 13, 6ème étage, porte gauche, outre une cave moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2125 euros et d’une provision pour charges de 375 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de M. [V] [M].

Par actes de commissaire de justice du 16 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 10623,01 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 22 mars 2024.

Par assignations du 24 septembre 2024, Mme [B] [K] [Z], épouse [X] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin de

faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ou subsidiairement de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [T] [M] et Mme [O] [R] et qu’il soit statué sur le sort des meubles, obtenir la condamnation de M. [T] [M], Mme [O] [R] et M. [V] [M] au paiement de la somme de 18 123,01 euros au titre de l’arriéré locatif, septembre 2024 inclus,obtenir la condamnation de M. [T] [M], Mme [O] [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges majorés de 10%, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à libération des lieux,obtenir la condamnation de la partie défenderesse au paiement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 29 novembre 2024, Mme [B] [K] [Z], épouse [X], représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, précise que la dette locative, actualisée au 29 novembre 2024, s’élève désormais à 22540,26 euros et indique que les preneurs n’ont pas repris le paiement du loyer courant.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice respectivement délivrés à étude, selon les formes prévues par l’article 659 du code de procédure civile et à étude, M. [T] [M], Mme [O] [R] et M. [V] [M] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, Mme [B] [K] [Z], épouse [X] justifie avoir accompli les diligences susmentionnées et son action est donc recevable.

1.2. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 24 VII de cette même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 16 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 10 623,01 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 septembre 2024.

M. [T] [M], Mme [O] [R] ne comparaissant pas, ils ne forment aucune demande de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire, à l’instar de la bailleresse. En tout état de cause, ils n’ont pas repris le paiement du loyer courant.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [B] [K] [Z], épouse [X] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Sur le montant de la dette

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par Mme [B] [K] [Z], épouse [X] qu’au 17 septembre 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire, les locataires lui devaient la somme de 20 000 euros, après déduction des « frais d’huissier » (582.75 euros), des frais de relance, en application de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 (7 x 6.71 euros), et des versements effectués par les locataires (5000 euros).

Toutefois, la demanderesse limite sa demande à la somme de 18 123,01 euros.

Ainsi, M. [T] [M] et Mme [O] [R] seront condamnés au paiement de la somme de 18 123,01 euros au titre de l’arriéré locatif, septembre 2024 inclus.

Sur l’engagement de caution

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige prévoit que La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

L’article 2297 du code civil dispose ainsi qu’à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires, exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

En l’espèce, l’acte de caution ne précise pas le montant limite de l’engagement de M. [V] [M]. Par conséquent, cet acte est nul et la demande en paiement formée à son encontre sera rejetée.

3. Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Son montant sera fixé à celui du loyer actuel et des charges, rien ne justifiant, en l’espèce, la majoration de 10% sollicitée.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à compter du 18 septembre 2024 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [B] [K] [Z], épouse [X] ou à son mandataire.

4. Sur les demandes accessoires

M. [T] [M] et Mme [O] [R] qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 600 euros à la demande de Mme [B] [K] [Z], épouse [X] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l’exécution de la présente décision, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l’affaire. Il convient donc de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 11 février 2023 entre Mme [B] [K] [Z], épouse [X], d’une part, et M. [T] [M] et Mme [O] [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 8], escalier 13, 6ème étage, porte gauche est résilié depuis le 17 septembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [T] [M] et Mme [O] [R], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [T] [M] et Mme [O] [R] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 8], escalier 13, 6ème étage, porte gauche ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale,

REJETTE la demande en paiement formée à l’encontre de M. [V] [M] en sa qualité de caution,

CONDAMNE M. [T] [M] et Mme [O] [R] avec à payer à Mme [B] [K] [Z], épouse [X] la somme de 18 123,01 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 septembre 2024, terme de septembre inclus,

REJETTE la demande formée par Mme [B] [K] [Z], épouse [X] de condamner les défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges, majorés de 10%,

CONDAMNE M. [T] [M] et Mme [O] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 17 septembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [T] [M] et Mme [O] [R] à payer à Mme [B] [K] [Z], épouse [X] la somme de 600 euros (six cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [T] [M] et Mme [O] [R] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 16 juillet 2024 et celui des assignations du 24 septembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 février 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge