TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 3]

JUGEMENT DU 15 DECEMBRE 2025

Minute n° :

N° RG 25/05206 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HJXO

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte BOURDAIS, MTT

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [U] [X] [I] [C], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Arthur DA COSTA de la SELARL MALTE AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS, postulant

M^e BRUMM ET ASSOCIÉS IMPLID LEGAL, avocat au barreau de LYON, plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [L], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 14 Octobre 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat sous seing privé en date du 12 mars 2018 prenant effet le 27 mars 2018, Monsieur [U] [C] a donné à bail à Monsieur [D] [L], un appartement à usage d’habitation de type 2 et un parking situés [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 640 euros charges comprises, payable à terme échu le 1er de chaque mois.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, le 6 août 2024, Monsieur [U] [C] a fait signifier à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal s’élevant à 2.321,04 euros selon décompte arrêté au 1er août 2024.

A défaut de règlement des causes du commandement par son locataire, Monsieur [U] [C] a fait assigner Monsieur [D] [L] par acte d’huissier de justice du 17 février 2025 (remis à étude) devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

Constater la résiliation du bail des locaux situés [Adresse 4], les causes du commandement de payer n’ayant pas été acquittées dans les délais légaux ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [L] et celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique ;Condamner Monsieur [D] [L] au paiement de la somme de 4.845,77 euros, outre les loyers, charges ou indemnités d’occupation dus au jour de l’audience, outre intérêts au taux légal ;Condamner Monsieur [D] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au jour de la libération effective des lieux ;Condamner Monsieur [D] [L] au paiement d’une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance et aux frais de l’exécution à venir.

Le dossier est venu à l’audience du 14 octobre 2025 à 9h00.

À l’audience du 14 octobre 2025, Monsieur [U] [C] -représenté par son avocat – a maintenu toutes ses demandes et a actualisé la dette locative à la somme de 3.404,86 euros, selon décompte arrêté au 16 septembre 2025 loyer d’octobre 2025 inclus.

Monsieur [D] [L], bien que régulièrement convoqué, n’a pas comparu à l’audience.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience, indiquant que Monsieur [L] ne s’était pas présenté aux rendez-vous.

La décision a été mise en délibéré à la date du 15 décembre 2025.

Le présent jugement sera réputé contradictoire, en application des dispositions de l’article 473, alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 18 février 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 14 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir préalablement signalé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives la situation d’impayés de Monsieur [D] [L] dès le 8 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET L’EXPULSION

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 9 décembre 2024 du commandement de payer, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de location conclu le 12 mars 2018 contient une clause résolutoire dans un délai de deux mois (page 4 du bail), et le commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 août 2024, pour la somme en principal de 2.321,04 euros et ce, dans le délai de deux mois applicable en l’espèce, le bail ayant été conclu en 2018, soit avant la loi du 27 juillet 2023.

Par conséquent, Monsieur [D] [L] avait jusqu’au lundi 7 octobre 2024 à 24 heures (le 6 octobre 2024 étant un dimanche) pour régler cette somme de 2.321,04 euros.

En l’absence d’extinction des causes du commandement relatives aux loyers impayés, Monsieur [D] [L] n’ayant réalisé aucun règlement durant cette période, il convient en conséquence de constater la résiliation du bail à la date du 8 octobre 2024.

L’expulsion de Monsieur [D] [L] sera ordonnée, en conséquence.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [D] [L] reste redevable des loyers jusqu’au 7 octobre 2024 et, à compter du 8 octobre 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 8 octobre 2024, le locataire a manifestement causé un préjudice au propriétaire-bailleur qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant indexé du loyer et des charges, tel que si le contrat de bail s’était poursuivi, conformément à la demande.

La partie échue de cette indemnité d’occupation sera reprise ci-dessous dans le calcul de la somme due à la date de l’audience.

Monsieur [U] [C] produit le contrat de bail et un décompte actualisé à la date du 3 octobre 2025 démontrant que Monsieur [D] [L] reste devoir la somme de 3.404,86 euros, hors frais de poursuites relevant éventuellement des dépens.

Absent à l’audience, le locataire ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette.

Monsieur [D] [L] sera donc condamné à verser à Monsieur [U] [C] une somme de 3.404,86 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (selon décompte en date du 3 octobre 2025 – échéance d’octobre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 6 août 2024, date du commandement de payer les loyers, sur la somme de 2.321,04 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément à l’article 1231-7 du code civil.

Monsieur [D] [L] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation au titre de l’occupation indue du logement, calculée du 1er novembre 2025 (échéance d’octobre 2025 incluse dans le décompte du 3 octobre 2025), et ce, jusqu’à la libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant indexé et réactualisé du loyer et des charges selon les conditions contractuelles, tel que si le contrat de bail s’était poursuivi.

Il est précisé que Monsieur [D] [L], absent à l’audience, n’a pas sollicité de délais de paiement pour s’acquitter de cette dette.

En tout état de cause, compte tenu du montant de la dette, supérieur à la somme de 3.000 euros, et du fait que le dernier loyer n’a pas été payé, aucun délai de paiement ne peut en l’espèce être accordé à Monsieur [D] [L].

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [D] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Enfin, Monsieur [D] [L] sera condamné au paiement de la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 mars 2018 entre Monsieur [U] [C] et Monsieur [D] [L], concernant le logement à usage d’habitation et le parking situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 8 octobre 2024, et que le bail est résilié à cette date ;

DECLARE Monsieur [D] [L] occupant sans droit ni titre du logement situé au [Adresse 4] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [D] [L], occupant sans droit ni titre du logement, de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [D] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [U] [C] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [D] [L] à payer à Monsieur [U] [C] la somme de 3.404,86 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (selon décompte en date du 3 octobre 2025 – échéance d’octobre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 6 août 2024, date du commandement de payer les loyers, sur la somme de 2.321,04 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément à l’article 1231-7 du code civil ;

CONDAMNE Monsieur [D] [L] à payer à Monsieur [U] [C] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges -tel que si le contrat de bail s’était poursuivi- calculée à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement, en l’absence de demande et les conditions légales n’étant pas réunies pour ce faire ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [D] [L] à verser à Monsieur [U] [C] la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [D] [L] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 15 décembre 2025, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, La juge,