TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/56458 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5QND

N° : 11

Assignation du :

05 et 14 Août 2024

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 20 février 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

Madame [Z] [N] épouse [F]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Julien PRIGENT de la SELEURL PRIGENT AVOCAT, avocats au barreau de PARIS – #P0411

DEFENDERESSES

La société HLS

[Adresse 1]

[Localité 3]

non constituée

La société MAELINA

[Adresse 1]

[Localité 3]

non constituée

ÉBATS

A l’audience du 16 Janvier 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties représentées,

Par acte sous seing privé en date du 25 juillet 2017, Mme [C] épouse [N] a donné à bail commercial renouvelé à la société Maelina des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 5], pour une durée de trois, six, neuf années à compter du 1er juillet 2017, moyennant un loyer annuel de 32 838 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement à terme échu.

Par acte sous seing privé en date du 14 mai 2019, la société Maelina a donné en location gérance à la société HLS le fonds de commerce exploité dans les locaux.

Par acte sous seing privé en date du 29 mai 2023, la société Maelina a cédé le fonds de commerce, en ce compris le droit au bail, à la société HLS.

Contestant la régularité de cette cession, Mme [N] épouse [F], venant aux droits de Mme [N], a, par actes de commissaire de justice en date des 2 et 21 août 2023, fait assigner la société HLS et la société Maelina devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, notamment, déclarer inopposable la cession du 20 mai 2023 et résilier judiciairement le bail commercial du 25 juillet 2017.

Par jugement réputé contradictoire en date du 9 septembre 2024, le tribunal judiciaire de Paris a débouté Mme [F] de l’ensemble de ses demandes. Mme [F] indique avoir interjeté appel de cette décision.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [F] a fait délivrer à la société HLS, par acte de commissaire de justice en date du 21 juin 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur une somme en principal de 28 947, 78 euros au titre des loyers et charges impayés au 18 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 août 2024, ce commandement de payer visant la clause résolutoire a été dénoncé à la société Maelina.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, Mme [F], a, par actes de commissaire de justice en date des 5 et 14 août 2024, fait assigner la société HLS et la société Maelina devant le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, de l’article L. 145-41 du code de commerce et des articles 1103, 1104 et 1728 du code civil.

Cette affaire a été appelée à l’audience du 7 novembre 2024 lors de laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi, Mme [F] souhaitant actualiser ses demandes.

A l’audience qui s’est tenue le 16 janvier 2025, Mme [F], représentée par son conseil, a renvoyé à ses écritures déposées à l’audience et signifiées, par actes de commissaire de justice en date du 13 janvier 2025 aux sociétés défenderesses, aux termes desquelles elle demande au juge des référés de :

« –Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail signé le 25 juillet 2017, entre Madame [F] et la société MAELINA, aux droits de laquelle se trouve la société HLS, à compter du 21 juillet 2024 et ordonner, en conséquence, l’expulsion sans délai de la société HLS, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin était ;

– Condamner solidairement la société HLS et la société MAELINA, à payer, par provision, à Madame [F] la somme de 43 654,38 euros TTC, au titre des loyers et charges dus jusqu’au 21 juillet 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 juillet 2024 ;

– Condamner solidairement la société HLS et la société MAELINA à payer à Madame [F] une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer contractuel, augmentée des charges, impôts, redevances, contributions, primes d’assurances et accessoires, à compter du 22 juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clés ou l’expulsion ;

– Condamner in solidum la société HLS et la société MAELINA aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, ainsi qu’à payer à Madame [F] une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. »

Bien que régulièrement assignée à personne morale pour la première et par procès-verbal de recherches infructueuses pour la seconde, la société HLS et la société Maelina n’ont pas constitué avocat, de sorte qu’il sera statué par décision réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 20 février 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 21 juin 2024 par Mme [F] à la société HLS, qui vient aux droits de la société Maelina en application de l’acte de cession en date du 29 mai 2023, pour avoir paiement de la somme de 28 947, 78 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 18 juin 2024.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. En outre, le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

La lecture du décompte produit arrêté au 9 janvier 2025 permet de constater que la société HLS n’a pas soldé les causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 21 juillet 2024.

Sur la demande relative à l’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’obligation de la société HLS de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable, de sorte qu’il convient d’accueillir la demande d’expulsion suivant les termes du présent dispositif.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions formées à l’encontre de la société HLS

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation due par la société HLS jusqu’à la libération effective des lieux sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, conformément à la demande en ce sens de Mme [F].

Sur la demande relative à l’arriéré locatif

Mme [F] sollicite la condamnation de la société HLS à lui régler la somme de 46 654, 38 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 21 juillet 2024 (3ème trimestre 2024 proratisé du 1er au 21 juillet 2024 inclus).

Il ressort du contrat de bail et des décomptes que cette somme est due par la société HLS.

Cette dernière sera, en conséquence, condamnée au paiement, par provision, de cette somme qui n’est pas sérieusement contestable.

Il sera, par ailleurs, prévu que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit du 5 août 2024, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande de condamnation solidaire de la société Maelina au paiement des provisions

Vu l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile précité,

Suivant l’article L. 145-16-1 du code de commerce, si la cession du bail commercial est accompagnée d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci.

En l’espèce, le contrat de bail stipule à l’article 18 que le preneur restera solidairement garant avec son cessionnaire et tous cessionnaires successifs, pour une durée de trois ans à compter de la date de cession ou de l’apport du droit au bail, du paiement des loyers et charges, échus ou à échoir, et de l’exécution des conditions du présent bail et que, conformément à l’article L. 145-16-1 du code de commerce, le bailleur informera le cédant de tout défaut de paiement du cessionnaire dans le délai d’un mois à compter de la date d’exigibilité des sommes dues au titre du bail.

Au cas présent, Mme [F] a dénoncé le commandement de payer visant la clause résolutoire à la société Maelina le 14 août 2024, soit plus d’un mois après qu’elle ait fait délivrer le commandement de payer à la société HLS.

En outre, alors que le premier défaut de paiement remonte au 30 septembre 2023, Mme [F] ne justifie pas en avoir informé la société Maelina dans le délai d’un mois à compter de la date d’exigibilité des sommes dues comme l’exigent les stipulations du bail et l’article L. 145-16-1 du code de commerce.

Dans ces conditions, l’obligation de la société Maelina de régler solidairement avec la société HLS les arriérés de loyers et indemnités d’occupation est sérieusement contestable.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de Mme [F] de condamnation solidaire de la société Maelina.

Sur les demandes accessoires

La société HLS, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Par suite, elle sera également condamnée à verser à Mme [F] une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2 500 euros.

Dès lors qu’il n’a pas été fait droit aux demandes formées à l’encontre de la société Maelina, la demande de condamnation de cette société au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et la résolution de plein droit du bail liant les parties à la date du 21 juillet 2024 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société HLS et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 5], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société HLS à Mme [N] épouse [F], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoire, ;

Condamnons, par provision, la société HLS à payer à Mme [N] épouse [F] la somme de 46 654, 38 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 21 juillet 2024 (3ème trimestre 2024 proratisé du 1er au 21 juillet 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 5 août 2024 ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de Mme [N] épouse [F] de condamnation solidaire de la société Maelina;

Condamnons la société HLS aux dépens ;

Condamnons la société HLS à payer à Mme [N] épouse [F] la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes de Mme [N] épouse [F];

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 20 février 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Sophie COUVEZ