TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 28 MARS 2025

Minute n° :

N° RG 24/03524 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GZ5C

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SCP GUILLAUMA – PESME – JENVRIN, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [F]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [V] [F]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 10 Décembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date des 16 et 17 février 2023 et ayant pris effet le 22 février 2023, la SA CDC HABITAT a donné en location à Monsieur [Z] [F] et Madame [V] [F] un bien à usage d’habitation situé au sein de la [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel de 977,55 euros outre 337,87 € de provision pour charges, payable d’avance le 1er de chaque mois.

Des loyers et charges étant demeurés impayés par Monsieur [Z] [F] et Madame [V] [F], le bailleur SA CDC HABITAT a fait signifier le 9 février 2024 à ces derniers un commandement de justifier de l’occupation du logement et de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 3.260,52 euros.

A défaut de règlement des causes dudit commandement par le locataire en place, la SA CDC HABITAT a, par acte d’huissier du 4 juin 2024, fait assigner -avec dénonciation par voie électronique à la Préfecture du Loiret le 22 juillet 2024- Monsieur [Z] [F] et Madame [V] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes :

constater ou subsidiairement prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [F] et Madame [V] [F] et de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la [Localité 3] Publique ;condamner solidairement Monsieur [Z] [F] et Madame [V] [F] à verser à la Société CDC HABITAT la somme de 3.260,52 euros, correspondant aux causes du commandement, et ce, sous réserve des loyers échus au jour du jugement ;condamner solidairement Monsieur [Z] [F] et Madame [V] [F] à verser à la Société CDC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle équivalant au montant du loyer, augmenté des charges, révisable selon les dispositions contractuelles, et ce jusqu’à libération effective des lieux ; condamner solidairement Monsieur [Z] [F] et Madame [V] [F] à verser à la société CDC HABITAT la somme de 1.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;condamner solidairement Monsieur [Z] [F] et Madame [V] [F] aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer de la SELARL ISMAN-NOIRIEL, soit la somme de 153,35 euros.

A l’audience du 10 décembre 2024, la société CDC HABITAT, représentée par son avocat, a déposé son dossier et actualisé la dette locative à la somme de 5.285,76 euros. Aussi, il a indiqué qu’un chèque avait été fait le 3 décembre 2024 par les locataires mais qu’il n’apparaît pas sur l’encaissement à ce jour.

Cités par procès-verbal remis à étude, Monsieur [Z] [F] et Madame [V] [F] n’ont pas comparu, ni personne pour eux.

La fiche relative au diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 28 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel, en l’absence de Monsieur [Z] [F] et Madame [V] [F] à l’audience de jugement.

I. SUR LA RESILIATION DU BAIL :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 22 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur CDC HABITAT justifie avoir préalablement saisi conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, la Caisse d’Allocations Familiales du Loiret afin de lui signaler la situation d’impayés de Monsieur [Z] [F] et Madame [V] [F], et ce, dès le 2 février 2024, soit plus de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 juin 2024.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 9 février 2024 du commandement de payer, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Or, en l’espèce, le contrat de location conclu les 16 et 17 février 2023 et ayant pris effet le 22 février 2023 contient une clause résolutoire dans un délai de 2 mois (article 7 des conditions particulières), tandis que le commandement de payer visant ledit contrat a été signifié le 9 février 2024, pour paiement d’une somme en principal de 3.260,52 euros, et ce, dans le délai légal issu de la loi du 27 juillet 2023 fixé à six semaines.

Cependant, sur le fondement de l’effet légal du contrat de bail en cours, de l’ordre public de protection du locataire et d’un récent avis de la Cour de Cassation, le délai prévu par le contrat pour l’application de la clause résolutoire restera par conséquent fixé à 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer. Monsieur [Z] [F] et Madame [V] [F] disposaient donc jusqu’au 9 avril 2024 à 24 heures pour régler cette somme.

En l’absence de règlement des causes du commandement relatives aux loyers et charges impayés, il convient, en conséquence, de constater la résiliation du bail à la date du 10 avril 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SA CDC HABITAT produit un décompte détaillé démontrant que Monsieur [Z] [F] et Madame [V] [F] restent devoir la somme de 5.285,76 euros à la date du 6 décembre 2024.

De cette somme, il convient de déduire les frais de procédure (131,84 euros et 153,35 euros, qui relèveront éventuellement des dépens), ainsi que les frais de rejet (13,51 euros, non justifiés en procédure).

En conséquence, la dette locative s’élève à la somme de 4.987,06 euros.

La solidarité entre les locataires est prévue contractuellement.

Absents à l’audience, Monsieur [Z] [F] et Madame [V] [F] ne contestent par définition, ni le principe, ni le montant de sa dette locative auprès de leur bailleur la SA CDC HABITAT.

Ainsi, Monsieur [Z] [F] et Madame [V] [F] seront solidairement condamnés à verser à la SA CDC HABITAT la somme de 4.987,06 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (selon décompte actualisé au 6 décembre 2024) assortie des intérêts légaux calculés à compter de la signification du présent jugement.

De plus, occupants sans droit ni titre depuis le 10 avril 2024, par l’effet du jeu de la clause résolutoire du bail, les locataires en place ont manifestement causé un préjudice au propriétaire-bailleur qui n’a pas pu disposer du bien à son gré.

Monsieur [Z] [F] et Madame [V] [F] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges (révisables selon les conditions contractuelles) qui s’appliquera à compter du 1er janvier 2025, ceci jusqu’à la libération complète des lieux avec remise des clés, conformément à la demande portée dans le décompte actualisé au 6 décembre 2024 remis à l’audience (échéance du mois de décembre 2024 incluse).

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [Z] [F] et Madame [V] [F], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 9 février 2024 et celui de l’assignation introductive d’instance.

Au regard des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur SA CDC HABITAT, il y aura lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile en condamnant in solidum Monsieur [Z] [F] et Madame [V] [F] à lui payer une indemnité de 300,00 € sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, pour loyers et charges impayés, figurant au bail principal conclu les 16 et 17 février 2023 et ayant pris effet le 22 février 2023 entre la SA CDC HABITAT et Monsieur [Z] [F] et Madame [V] [F], concernant le bien à usage d’habitation situé au sein de la [Adresse 5], sont réunies à la date du 10 avril 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Z] [F] et Madame [V] [F], occupants sans droit ni titre du logement, de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Z] [F] et Madame [V] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA CDC HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT également que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu notamment par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [F] et Madame [V] [F] à verser à la SA CDC HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 4.987,06 € (quatre mille neuf cent quatre-vingt-sept euros et six centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés -selon décompte arrêté au 6 décembre 2024, hors frais non contractuels et de poursuite- assortie des intérêts légaux à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [F] et Madame [V] [F] à verser à la SA CDC HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges (révisables selon les conditions contractuelles) qui s’appliquera à compter du 1er janvier 2025 – échéance de décembre 2024 incluse suivant décompte du 6 décembre 2024 – et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE toutes les autres demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [F] et Madame [V] [F] à verser à la SA CDC HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité de 300,00 € (trois cents euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [F] et Madame [V] [F] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 9 février 2024 et celui de l’assignation introductive.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 28 mars 2025, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,