TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

JUGEMENT DU 25 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 24/06009 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G6Z6

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Madame [S] [B] ayant pour mandataire l’agence CABINET CHESNEAU [Adresse 1], demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Didier CLIN de la SCP SIMARD VOLLET OUNGRE CLIN, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [I], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [C] [J], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 22 Avril 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Madame [S] [B] a donné à bail à Monsieur [T] [I] et Madame [C] [J] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], par contrat du 26 novembre 2019 ayant pris effet rétroactivement le 14 novembre 2019, pour un loyer mensuel de 690 euros, payable d’avance avant le 5 de chaque mois. Le contrat de bail fait mention d’un dépôt de garantie de 690 euros.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement le 14 novembre 2019.

Un état des lieux de sortie a été réalisé contradictoirement le 2 avril 2024.

Une mise en demeure de régler la somme de 6793,81 euros a été adressée à Monsieur [T] [I] et Madame [C] [J] par lettre recommandée avec accusé de réception le 20 juin 2024. L’accusé de réception est revenu signé.

Le 7 août 2024, une sommation de payer la somme en principal de 6793,81 euros a été adressée à Monsieur [T] [I] et Madame [C] [J] par voie de Commissaire de Justice.

Madame [S] [B] a ensuite fait assigner le 1er octobre 2024 Monsieur [T] [I] et Madame [C] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

— De condamner solidairement Monsieur [T] [I] et Madame [C] [J] au paiement de la somme de 6.793,81 euros outre le coût de l’acte des débours ;

— De condamner solidairement Monsieur [T] [I] et Madame [C] [J] à la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour la couverture des frais irrépétibles, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement en vertu de l’article 1231-7 du Code Civil ;

— De condamner solidairement Monsieur [T] [I] et Madame [C] [J] au paiement des intérêts desdites sommes depuis la date de la signification au titre de l’article 1231-6 alinéa 1er et 2 du Code Civil et en tous les dépens sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile.

Lors de l’audience du 22 avril 2025, Madame [S] [B], représentée par son conseil, a indiqué que la dette s’élève à la somme de 6.793,81 euros et qu’il s’agit de réparations locatives et de régularisations de charges.

Cités à personne et par procès-verbal remis à un tiers, Monsieur [T] [I] et Madame [C] [J] n’ont pas comparu à l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 25 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LES LOYERS ET CHARGES :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Outre le contrat de bail du 26 novembre 2019 ayant pris effet rétroactivement le 14 novembre 2019, Madame [S] [B] produit un relevé de compte comprenant l’échéance du mois de mars 2024.

Il se comprend à la lecture de ces pièces que le bailleur a fixé comme terme du bail le 21 mars 2024.

A l’issue du bail, la somme de 1.235,30 euros apparaît au débit du compte locataire de Monsieur [T] [I] et Madame [C] [J] (505,30 euros de loyers impayés et 730 euros de taxe d’ordures ménagères). Le montant réclamé au titre de la taxe ordures ménagères est justifié par la production de l’avis d’imposition afférent pour les années 2022 et 2023.

De cette somme, il y a lieu de déduire le dépôt de garantie, à savoir la somme de 690 euros.

Le contrat de bail comprend une clause de solidarité (page 3).

En conséquence, Monsieur [T] [I] et Madame [C] [J] seront solidairement condamnés à payer à Madame [S] [B] la somme de 545,30 euros au titre des loyers et charges impayés. Celle-ci portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

II. SUR LES REPARATIONS LOCATIVES :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Aux termes de l’article 1731 du Code Civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Madame [S] [B] sollicite une somme totale de 6.248,51 euros au titre des réparations locatives.

Un état des lieux d’entrée a eu lieu contradictoirement le 14 novembre 2019.

L’état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 2 avril 2024.

La demande financière présentée par le bailleur est étayée par les devis et les factures relatives aux travaux pour lesquels une indemnisation est demandée.

Il y aura donc lieu de procéder à la comparaison entre un logement présumé donné en bon état et l’état du logement constaté dans le constat de commissaire de justice tenant lieu d’état des lieux de sortie afin de fixer le montant de l’indemnisation pouvant être attribuée en cas de réparations locatives, tout en tenant compte du temps passé dans le logement qui est d’environ 3 ans.

· Sur la facture de petites réparations :

Madame [S] [B] demande une somme de 24,96 euros correspondant à une facture de petites réparations. Toutefois, elle ne verse aux débats aucun devis ni facture ne permettant de vérifier cette demande.

En tout état de cause, et compte tenu de l’absence de facture et/ou de devis permettant d’appuyer la demande financière, Madame [S] [B] sera déboutée de sa demande d’indemnisation.

· Sur la facture de plomberie :

Madame [S] [B] demande une somme de 2.606,65 euros correspondant à la réfection totale de la douche et le remplacement de l’abattant des wc. Elle verse aux débats à cet égard une facture de l’entreprise ELOI [H] en date du 19 avril 2024 reprenant ce montant pour la réfection de la douche du logement et le remplacement de l’abattant des wc.

A l’entrée dans les lieux, il est noté que la douche et le receveur sont en bon état, avec la présence d’un dépôt de calcaire et d’une paroi avec un voile de calcaire. Aussi, s’agissant de la bonde, elle apparaît comme étant en bon état. L’abattant des wc est également noté comme étant en bon état.

A la sortie des lieux, la bonde est notée comme étant non entretenu, entartré et la douche et le receveur apparaissent comme étant hors service, avec la présence de dépôt de calcaire. Il est également noté que la paroi avec voile calcaire ne tient plus, que la bonde est cassée et que le nettoyage incomplet des joints dans l’angle est grossier. Aussi, il est noté la présence de fissure et de taches. S’agissant de l’abattant des wc, il est noté que celui-ci est détérioré, cassé, souillé et présente des taches. Il y a également la présence de rouille et de traces d’émailles.

Compte-tenu de ces constats, il doit être mis à la charge du locataire la réfection de la salle de bain, tout en prenant en considération un taux de vétusté de 40%, permettant de tenir compte du nombre d’année où le logement a été occupé par la locataire et du fait que les lieux étaient en bon état dans l’entrée dans les lieux et non neufs. En conséquence, une somme globale de 1.563,99 euros sera accordée au titre de la réfection de la douche et du remplacement de l’abattant des wc.

· Sur la facture de serrurerie :

Madame [S] [B] demande une somme de 130,90 euros correspondant au remplacement du cylindre Reversafe ainsi que des frais de main d’œuvre et de déplacement. Elle verse aux débats à cet égard une facture de la société SARL [Adresse 4] en date du 15 avril 2024 reprenant ce montant pour le remplacement du cylindre reversafe.

A l’entrée dans les lieux, l’ensemble des portes sont notées comme étant en bon état, et aucune indication n’apparaît s’agissant de l’état des serrures, celles-ci étant par conséquent, considérées comme étant en bon état également.

Sur l’état des lieux de sortie, aucune indication sur une serrure à remplacer n’apparaît. Par ailleurs, toutes les clés remises à l’entrée ont été restituées à l’exception de deux clés de boite aux lettres marquées comme hors service dans l’état des lieux d’entrée.

Compte-tenu de ces éléments, Madame [S] [B] sera déboutée de sa demande tendant à remplacer le cylindre reversafe, aucune indication n’apparaissant à ce sujet dans l’état des lieux de sortie.

· Sur la facture divers :

Madame [S] [B] demande une somme de 3.084 euros correspondant au remplacement d’une porte de chambre, d’un parquet, de plinthes, d’une sous couche pour parquet. Aussi, cette somme comprend la peinture, le rebouchage des trous, plâtre et enduit, la protection des sols et le nettoyage de fin de chantier pour la chambre 1, le couloir, le séjour, la chambre 2 et la chambre 3.

Elle verse aux débats à cet égard un devis non signé, et ne permettant pas d’identifier le nom de la société mandatée pour réaliser les travaux.

En conséquence, ce devis ne pourra qu’être écarté des débats, celui-ci ne pouvant pas être utilisé en l’espèce.

En tout état de cause, Madame [S] [B] sera déboutée de sa demande tendant à divers travaux de peinture et de remplacement du sol et d’une porte, faute de production d’un devis en bonne et due forme.

· Sur l’entretien et le nettoyage :

Madame [S] [B] demande une somme de 402 euros correspondant au coût du nettoyage de la cuisine, de la salle d’eau, des portes, des wc. Elle verse aux débats à cet égard une facture de la société FCZE FULL CLEAN en date du 12 avril 2024 reprenant ce montant.

Lors de l’entrée dans les lieux, aucune indication n’apparaît s’agissant de l’état de propreté du logement, si bien qu’il sera considéré comme étant en bon état.

Lors de la sortie des lieux, il est noté que dans la cuisine, le nettoyage est incomplet : sol, plinthe, placard, hotte, meuble bas, plaques vitrocéramiques et des traces sont également répertoriées sur les murs, la colonne, le meuble.

Dans la salle de bain, il est noté que le nettoyage est incomplet sur le sol, le chauffage, la vasque en céramique, la douche et la VMC. Il apparaît que les murs présentent des traces d’humidité, que le plafond est taché et que les joints de la faience sont noircis, grossiers.

S’agissant des wc, les murs sont notés comme étant sales, avec des trous et des traces noires, la porte est tachée, la ventilation est sale et la cuvette des wc présente des traces.

Compte-tenu de ces constats, il doit être mis à la charge du locataire le nettoyage du logement. En conséquence, une somme globale de 402 euros sera accordée au titre du nettoyage du logement.

***

Il en résulte une somme totale due de 1.965,99 euros due par la locataire au titre des réparations locatives.

Monsieur [T] [I] et Madame [C] [J] seront donc condamnés solidairement à payer une somme de 1.965,99 euros au titre des réparations locatives à Madame [S] [B].

Cette somme, qui constitue une indemnisation, portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [T] [I] et Madame [C] [J], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens de la présente instance.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [S] [B], Monsieur [T] [I] et Madame [C] [J] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort,

DECLARE recevable, l’action formée par Madame [S] [B] à l’encontre de Monsieur [T] [I] et Madame [C] [J] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [I] et Madame [C] [J] à verser à Madame [S] [B], la somme de 545,30 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et la somme de 1.965,99 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre des réparations locatives pour le logement situé [Adresse 2], terme du bail fixé le 2 avril 2024, date de l’état des lieux de sortie, et cela après déduction du montant du dépôt de garantie (690 euros) ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [I] et Madame [C] [J] à verser à Madame [S] [B], une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [I] et Madame [C] [J] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 25 juin 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,