TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

JUGEMENT DU 27 JANVIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/02328 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GXIY

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Xavier GIRIEU, Vice Président

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [O] [X] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [K], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [T], [Y] [D], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 28 Novembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS :

La SA d’HLM IMMOBILIERE CENTRE LOIRE (désormais [Adresse 2]) a donné à bail à Monsieur [C] [K] et Madame [T] [Y] [D] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 4], par contrat du 10 novembre 2017, pour un loyer mensuel de 531,90 euros hors charges, payable à terme échu.

Le 28 septembre 2023, la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a fait signifier à Monsieur [C] [K] et Madame [T] [Y] [D] un commandement d’avoir à justifier de l’assurance du logement dans le délai d’un mois.

Le même jour et par deux autres actes distincts, le bailleur leur a fait sommation d’avoir à justifier de l’occupation du logement et sommation d’avoir à user personnellement des lieux.

La SA d’HLM a ensuite fait assigner le 22 avril 2024 Monsieur [C] [K] et Madame [T] [Y] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins suivantes :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et constater la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts des locataires pour défaut d’assurance et/ou non justification d’user personnellement du logement ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [C] [K] et Madame [T] [Y] [D], ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux, et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— ordonner que, faute par eux de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner solidairement Monsieur [C] [K] et Madame [T] [Y] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges au jour de la résiliation et jusqu’à la libération des lieux ;

— condamner solidairement Monsieur [C] [K] et Madame [T] [Y] [D] au paiement de la somme de 500 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la requérante, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner solidairement Monsieur [C] [K] et Madame [T] [Y] [D] au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement et de l’assignation.

A l’audience du 28 novembre 2024, la SA d’HLM [Adresse 2] – représentée avec pouvoir par Madame [O] [X], employée du bailleur – a maintenu ses demandes, hormis celle concernant le défaut d’assurance du logement. Le bailleur a fait savoir que l’assurance du logement avait été transmise et qu’il n’y avait pas de dette de loyer. Il a précisé avoir reçu un congé le 12 novembre 2024, avec un préavis de trois mois pour laisser aux occupants le temps de quitter les lieux, les occupants étant les enfants des locataires.

Cités dans les formes de l’article 659 du Code de procédure civile, Monsieur [C] [K] et Madame [T] [Y] [D] n’ont pas comparu.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. Sur la résiliation du bail :

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 4 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose qu’est réputée non écrite toute clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d’une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.

En l’espèce, le bailleur a indiqué à l’audience que l’assurance du logement avait été remise et n’a pas maintenu sa demande de constat de la résiliation du bail fondée sur ce motif.

Le seul motif fondant sa demande demeure donc la non-justification d’user personnellement du logement, or le bail ne prévoit pas de clause résolutoire fondée sur ce motif conformément à l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 précité.

Il en résulte que la demande principale de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail sera rejetée.

Il convient donc d’examiner la demande subsidiaire de résiliation du bail pour faute.

— sur la résiliation du bail :

Conformément à l’article 1224 du Code civil, la résolution peut résulter d’une décision de justice en cas d’inexécution suffisamment grave.

En l’espèce, il est indiqué dans l’article 8 A (page 4 des conditions générales) du bail du 10 novembre 2017 que le locataire doit occuper le logement personnellement et que la cession et l’échange de son droit à la location sont interdits.

Il est ajouté que la sous-location totale ou partielle du logement, même à titre gratuit, en meublé ou non, est interdite en application de l’article L442-8 du Code de la construction et de l’habitation sous réserve des cas limitativement énumérés par l’article L442-8-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Le bailleur a fait sommation le 28 septembre 2023 à Monsieur [C] [K] et Madame [T] [Y] [D] d’avoir à user personnellement des lieux. A cette occasion, le commissaire de justice a constaté l’absence des locataires et la présence d’une étiquette avec un nouveau nom rajouté sur la boîte aux lettres.

Le même jour, il a été fait sommation aux locataires d’avoir à justifier de l’occupation du logement dans le délai d’un mois.

L’avis d’impôts établi en 2024 au titre des revenus de l’année 2023, versé par le bailleur aux débats, mentionne que, au 1er janvier 2024, l’adresse d’imposition de Monsieur [C] [K] est située à [Localité 5], et non à l’adresse du bail.

Ensuite, le bailleur produit un courrier qu’il a fait parvenir à Monsieur [C] [K] en octobre 2024 et qui lui a été retourné avec des commentaires manuscrits mentionnant une erreur d’orientation du courrier. La signataire de ces commentaires y précise : « depuis la date de leur déménagement (août 2023) ils ne sont plus dans cet appartement ; le changement n’est pas fait au niveau boîte aux lettres et une étiquette blanche avec d’autres noms [est] collée sur cette boîte aux lettres ».

Enfin, le bailleur remet un courrier, daté du 7 novembre 2024 et tamponné comme reçu le 12 novembre 2024, par lequel Monsieur [C] [K] et Madame [T] [Y] [D] donnent congé du logement situé à [Localité 7], avec un préavis de trois mois.

L’adresse indiquée par les locataires dans ce courrier correspond à celle présente sur l’avis d’imposition 2024 de Monsieur [C] [K].

Il peut donc être retenu que, à la date de l’audience, les locataires en titre du logement pris à bail le 10 novembre 2017 ne l’occupent plus depuis au moins 14 mois.

S’il ne peut en être déduit qu’une sous-location non autorisée a été pratiquée, il doit en revanche être considéré que les locataires en titre n’ont aucunement justifié depuis le 28 septembre 2023 de leur occupation du logement, qu’ils l’ont complètement abandonné et qu’ils n’ont donc pas respecté la clause du bail citée ci-dessus.

En outre, cette absence concrète et non déclarée du logement avec occupation non conforme au bail a pour effet de contourner la réglementation relative au calcul du plafond de ressources et au supplément de loyer de solidarité pouvant être éventuellement dû pour ce type de logement.

Ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat aux torts exclusifs de Monsieur [C] [K] et Madame [T] [Y] [D] à la date de l’audience du 28 novembre 2024.

L’expulsion de Monsieur [C] [K] et Madame [T] [Y] [D] sera ordonnée, en conséquence.

II. Sur la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [C] [K] et Madame [T] [Y] [D] restent redevables des loyers jusqu’au 27 novembre 2024 et, à compter du 28 novembre 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupants sans droit ni titre depuis le 28 novembre 2024, ou en tout cas conservant l’occupation officielle sans droit ni titre du logement, ils causent un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande.

Monsieur [C] [K] et Madame [T] [Y] [D] seront condamnés solidairement au paiement de cette indemnité d’occupation, le bail contenant une clause de solidarité s’appliquant à cette indemnité.

III. Sur les demandes accessoires :

Monsieur [C] [K] et Madame [T] [Y] [D], partie perdante, supporteront in solidum la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement d’avoir à justifier de l’assurance du 28 septembre 2023 et de l’assignation du 22 avril 2024.

En revanche, le coût des deux sommations réalisées également le 28 septembre 2023 comme actes distincts du commandement précité ne pourra être inclus dans les dépens, ne s’agissant pas d’actes distincts indispensables à la procédure.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, Monsieur [C] [K] et Madame [T] [Y] [D] seront condamnés in solidum à verser au bailleur la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la SA d’HLM [Adresse 2] ne maintient pas ses demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation fondées sur le défaut d’assurance du logement à l’encontre de Monsieur [C] [K] et Madame [T] [Y] [D] ;

REJETTE la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour non justification d’user personnellement du logement en l’absence de toute clause résolutoire figurant et pouvant figurer au bail conclu le 10 novembre 2017 entre la SA d’HLM IMMOBILIERE CENTRE LOIRE (devenue [Adresse 2]) et Monsieur [C] [K] et Madame [T] [Y] [D], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 4] ;

PRONONCE en revanche la résiliation du bail conclu le 10 novembre 2017 entre la SA d’HLM IMMOBILIERE CENTRE LOIRE (devenue [Adresse 2]) et Monsieur [C] [K] et Madame [T] [Y] [D] concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 4], et cela aux torts exclusifs des locataires, pour non-justification d’user personnellement du logement, à compter du 28 novembre 2024, date de l’audience ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [C] [K] et Madame [T] [Y] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [C] [K] et Madame [T] [Y] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [K] et Madame [T] [Y] [D] à verser à la SA d’HLM [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer indexé et des charges du logement, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 28 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [K] et Madame [T] [Y] [D] à verser à la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [K] et Madame [T] [Y] [D] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement d’avoir à justifier de l’assurance du 28 septembre 2023 et de l’assignation du 22 avril 2024 et à l’exclusion du coût des deux sommations réalisées le 28 septembre 2023 ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du service des juges des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 27 janvier 2025, la minute étant signée par X. GIRIEU, vice-président, et par A. HOUDIN, greffier.

Le greffier, Le vice-président,