TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 27 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 25/01196 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HBVO

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Madame [Z] [F]

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [U]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 11 Mars 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 16 septembre 2023, Madame [Z] [F] a donné en location à Monsieur [G] [U] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 550 euros outre 50 euros de provisions sur charges, payable à terme à échoir, le 10 de chaque mois.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 juillet 2024 à Monsieur [G] [U], pour un montant en principal de 2400 euros, selon décompte arrêté au 12 juillet 2024.

Le bailleur a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret le 17 juillet 2024 de cette situation d’impayés.

Madame [Z] [F] a ensuite fait assigner Monsieur [G] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans par acte de commissaire de justice du 4 septembre 2024, aux fins suivantes :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire (articles 7, 7g et 24 de la loi du 06 juillet 1989),Ordonner, en conséquence, l’expulsion de Monsieur [G] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux qu’il occupe actuellement : [Adresse 1], avec le concours de la force publique, d’un serrurier et d’un déménageur si besoin est,Condamner Monsieur [G] [U] au paiement de la somme principale de 3000 euros au titre des loyers et charges impayés (article 1134 du Code civil), assortie des intérêts légaux à compter du commandement (article 1153 du Code civil),Condamner Monsieur [G] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation (article 1134 du Code civil) laquelle correspondra au montant du loyer et des charges majorés des augmentations légales en vigueur et dont le montant sera calculé à compter du jour de la résiliation du contrat de location et jusqu’à la libération complète des lieux,Condamner Monsieur [G] [U] au paiement de la somme de 400 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le demandeur en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner Monsieur [G] [U] au paiement des frais et dépens de l’instance (article 696 du Code de procédure civile),Il est en outre demandé au Tribunal de prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir (article 515 du Code de procédure civile).

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 septembre 2024.

A l’audience du 11 mars 2025, Madame [Z] [F] a maintenu ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 7200 euros, hors frais de procédure. La bailleresse a indiqué qu’il n’y avait pas eu de paiements depuis avril 2024 et qu’elle n’avait eu aucun contact avec le locataire. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Cité à étude, Monsieur [G] [U] n’a pas comparu à l’audience.

La fiche relative au diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience ainsi qu’un courriel de l’association AHU, les différentes structures n’ayant pas pu prendre attache avec le locataire.

La décision a été mise en délibéré à la date du 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 5 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicables au moment de l’assignation.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 17 juillet 2024, soit moins de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 4 septembre 2024, mais cette formalité n’est pas prévue à peine d’irrecevabilité pour les bailleurs personnes physiques.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au moment de la signature du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 16 septembre 2023 contient une clause résolutoire en cas de défaut de paiement (Page 3 CLAUSE RESOLUTOIRE) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 juillet 2024, pour la somme en principal de 2400 euros.

Le délai prévu dans cette clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, celle-ci ne s’appliquant qu’aux situations contractuelles postérieures, et le commandement faisant bien état d’un délai de 2 mois, conformément au bail.

Monsieur [G] [U] avait jusqu’au mardi 17 septembre 2024 à 24 heures pour régler cette somme.

Au cours de la période de deux mois allant du 17 juillet 2024 au 17 septembre 2024 à 24 heures, Monsieur [G] [U] n’a procédé à aucun règlement.

Le commandement est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 18 septembre 2024.

L’expulsion de Monsieur [G] [U] sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités rappelées dans le dispositif.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [G] [U] reste redevable des loyers jusqu’au 17 septembre 2024 et, à compter du 18 septembre 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 18 septembre 2024, il a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. La somme due à ce titre au moment de l’audience sera calculée et intégrée dans la dette locative ci-dessous.

Madame [Z] [F] produit un décompte indiquant que Monsieur [G] [U] reste devoir la somme de 7200 euros à la date du 11 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse.

Non comparant à l’audience, Monsieur [G] [U] ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Monsieur [G] [U] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 7200 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2400 euros à compter du 17 juillet 2024, date du commandement de payer et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément à la demande.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2025 (première échéance non prise en compte dans la somme calculée ci-dessus) à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, tout comme l’indemnité d’occupation déjà prise en compte dans la dette locative ci-dessus.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il doit être précisé que la question des délais de paiement n’a pas été mise d’office dans les débats par le juge, de tels délais ne pouvant être accordés du fait de l’absence de reprise du paiement du loyer (le dernier règlement avant l’audience, datant d’avril 2024).

Quant à la suspension des effets de la clause résolutoire, elle n’est pas possible pour la même raison et doit en outre être demandée par une partie.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [G] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [G] [U] sera condamné à verser au bailleur la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 16 septembre 2023 entre Madame [Z] [F] et Monsieur [G] [U], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 18 septembre 2024, et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [G] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [G] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [Z] [F] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [G] [U] à verser à Madame [Z] [F], la somme de 7200 euros (selon décompte arrêté au 11 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2400 euros à compter du 17 juillet 2024, date du commandement de payer et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [G] [U] à verser à Madame [Z] [F], prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [G] [U] à verser à Madame [Z] [F], prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] [U] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 27 mai 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par D. STRUS, greffière.

La Greffière, La Juge,