TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 17 Octobre 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 04 Juillet 2024

GROSSE :

Le 17 octobre 2024

à M^e DELESTRADE

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 17 octobre 2024

à M^e WERNERT

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00317 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4MGU

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. BRISE DE MER

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Béatrice DELESTRADE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [R] [X]

né le 24 Mai 1972 à [Localité 4] (13)

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Sandrine WERNERT, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [M] [S] [G]

née le 20 Novembre 1973 à [Localité 4] (13)

demeurant [Adresse 1]

non comparante

— 

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 1er août 2021, la SCI BRISE DE MER a donné à bail à Monsieur [R] [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 750 euros outre 150 euros de provision sur charges.

Par acte d’engagement du 30 juillet 2021, Madame [M] [G] s’est portée caution solidaire de Monsieur [X].

Par acte de commissaire de justice du 15 mars 2023, la SCI BRISE DE MER a fait délivrer à Monsieur [X] un commandement d’avoir à payer la somme de 5.875 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle. Ce commandement a été dénoncé à la caution Madame [G] le 17 mars 2023, et à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 16 mars 2023.

Par assignation des 12 et 13 décembre 2024, à laquelle il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SCRI BRISE DE MER a attrait Monsieur [R] [X] et Madame [M] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir, au visa de la loi du 6 juillet 1989 :

??constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail pour impayés de loyers ; ??ordonner l’expulsion sans délais de Monsieur [X] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, ??condamner solidairement Monsieur [X] et Madame [G] au paiement des sommes suivantes : 11.363,16 euros à titre provisionnel, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 décembre 2023, avec intérêts de retard, somme à parfaire ; une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer avec charges, jusqu’à libération complète des lieux, révisable aux conditions du bail ; 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée le 22 février 2024, renvoyée à la demande des parties et retenue le 4 juillet 2024.

Lors des débats, représentée par son avocat, la SCI BRISE DE MER a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à un montant de 23.280,44 euros au 4 juillet 2024. Elle s’est opposée à l’octroi de tout délai de paiement ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire en faisant valoir l’absence de règlements depuis septembre 2023, de reprise de paiement des loyers courants, de justifications de la situation professionnelle et financière permettant d’apprécier les facultés de remboursement, enfin la mauvaise foi de Monsieur [X] qui n’a jamais sollicité de plan amiable.

Représenté par son conseil, Monsieur [R] [X] a demandé :

la suspension des effets de la clause résolutoire, le rejet des demandes du bailleur, une condamnation prononcée en deniers ou quittances pour tenir compte des versements effectués en cours de délibéré, les plus larges délais pour se libérer des sommes dues, en application de l’article 1343-5 du code civil, le rejet de la demande de frais irrépétibles et de statuer sur les dépens comme en matière d’aide juridictionnelle.

Monsieur [X] a exposé de graves difficultés familiales, financières et de santé. Soulignant sa bonne foi, il s’est dit fondé à obtenir le rejet des demandes de résiliation de bail et d’expulsion formées à son encontre et des délais pour apurer sa dette. Il a indiqué vouloir reprendre le règlement des loyers courants malgré ses ressources modestes.

Citée à domicile, Madame [M] [G] n’a pas comparu et personne pour elle.

Le rapport de diagnostic social et financier du locataire indique qu’il est célibataire, taxi, et possédait une licence de taxis. Suite à un endettement dans le cadre de son activité, il s’est salarié et a cessé la gérance. Un dossier de surendettement doit être déposé.

Le délibéré a été fixé au 17 octobre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Madame [M] [G] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à la SCI BRISE DE MER.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 14 décembre 2023 soit six semaines au moins avant l’audience du 22 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI BRISE DE MER justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 16 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 13 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé le 1er août 2021 contient une clause résolutoire (article 8) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 mars 2023, pour la somme en principal de 5.875 euros.

Les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai des deux mois impartis, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 15 mai 2023.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte versé par la SCI bailleresse et non contesté par Monsieur [X] qu’il n’a pas repris le paiement des loyers courants avant l’audience. Il ne peut donc bénéficier des délais dérogatoires prévus à l’article précité, ni de l’effet suspensif de la clause résolutoire.

Dès lors, devenu occupant sans droit ni titre depuis le 15 mai 2023, il convient d’ordonner son expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [X] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, révisable suivant les mêmes modalités que celles prévues au bail résilié, et de condamner Monsieur [X] au paiement de cette indemnité d’occupation d’un montant de 812 euros.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte actualisé à l’audience, qu’une somme de 20.833,16 euros est réclamée au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 juillet 2024.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit notamment que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Le bailleur qui n’a pas établi de régularisation annuelle conserve le droit de procéder à une régularisation ultérieure, dans la limite de la prescription.

En l’occurrence, la SCI BRISE DE MER justifie :

d’un projet de répartition adressé par le syndic pour la période du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, d’un montant total de 4.685,38 euros, soit un solde de 2.885,38 euros à son profit, le locataire ayant approvisionné 1.800 euros à ce titre. D’une taxe annuelle pour les ordures ménagères de 295 euros pour 2022 et 316 euros pour l’année 2023.

Pour le reste, la somme de 119,16 euros pour la taxe d’ordures ménagères n’est pas justifiée. La SCI BRISE DE MER réclame une somme de 1.954,16 euros en régulation de charges pour la période du 1er août 2021 au 30 septembre 2022. Certains courriers font référence à un arrêté de charges locatives annexé à un courrier adressé au locataire le 23 mars 2023, d’un montant de 404,71 euros et 3.235,29 euros, mais aucune de ces pièces ne figure au dossier. Cette régularisation a été contestée par le locataire. La SCI BRISE DE MER n’établit pas avec l’évidence requise en référé du montant non contestable dû au titre de la régularisation des charges pour la période du 1er août 2021 au 30 septembre 2022, ni de la taxe d’ordures ménagères pour l’année 2021. Il ne sera donc pas fait droit à sa demande en paiement à ces titres.

En conséquence, la dette locative s’élève à un montant global de 19.851,38 euros au 4 juillet 2024 (16.355 euros d’impayés de loyers et charges, 2.885,38 euros de régularisation de charges pour la période du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, 611 euros de taxes d’ordures ménagères pour les années 2022 et 2023).

Monsieur [X] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette, et n’apporte la preuve d’aucun paiement libératoire.

Dès lors, il sera condamné à verser à la SCI BRISE DE MER à titre provisionnel, cette somme au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, Monsieur [X] n’a effectué aucun versement depuis septembre 2023. Compte tenu du montant important de la dette, de l’opposition et de la qualité de la bailleresse, SCI familiale, sa demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur l’engagement de la caution

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard ».

En l’espèce, par acte d’engagement du 30 juillet 2021, Mad ame [M] [G] s’est portée caution solidaire pour le paiement notamment des loyers révisables, charges récupérables, indemnités d’occupation, frais de procédure dus par la locataire, jusqu’au 31 juillet 2030.

Le commandement de payer lui a été dénoncé par commissaire de justice le 17 mars 2023, soit dans le délai prévu par l’article 24 précité de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [G] sera donc tenue solidairement au paiement de l’arriéré locatif, indemnités d’occupation et frais de procédure.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] et Madame [G], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des entiers dépens en application de l’article 695 du code de procédure civile, sans qu’il ne soit nécessaire de préciser plus en avant leur contenu.

L’équité exige également de condamner les défendeurs à payer à la demanderesse une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles et non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er août 2021, entre la SCI BRISE DE MER et Monsieur [R] [X], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 15 mai 2023 ;

DEBOUTONS Monsieur [R] [X] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à [R] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [R] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI BRISE DE MER pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [X], solidairement avec Madame [M] [G], es qualité de caution solidaire, à verser à la SCI BRISE DE MER, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit 962 euros, révisable selon les mêmes modalités que celles prévues au bail résilié, due à compter du 15 mai 2023 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [X], solidairement avec Madame [M] [G], es qualité de caution solidaire, à verser à la SCI BRISE DE MER une somme de 19.851,38 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 juillet 2024 ;

DEBOUTONS Monsieur [R] [X] de sa demande de délais de paiement ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [X], solidairement avec Madame [M] [G], es qualité de caution solidaire, à verser à la SCI BRISE DE MER, une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [X], solidairement avec Madame [M] [G], es qualité de caution solidaire, aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier Le président