TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

JUGEMENT DU 27 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 24/04658 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G37I

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 5]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M. [U] [Y], muni d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [V]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [M] [R] [F] épouse [V]

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

A l’audience du 25 Mars 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DES MOTIFS

Par acte sous seing privé en date du 27 avril 2015, la SA D’HLM VALLOGIS a donné en location à Monsieur [I] [V] et Madame [M] [R] [F] épouse [V] un logement T4 n° 013 au 4ème étage sis [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel charges comprises de 704,12 euros, payable à terme échu.

La société VALLOGIS est devenue La société « VALLOIRE HABITAT » suivant procès-verbal de l’assemblée générale mixte de la société VALLOGIS du 26 juin 2019 contenant notamment changement de dénomination.

La bailleresse a fait délivrer, par acte du 26 octobre 2023, à chacun de Monsieur [I] [V] et Madame [M] [R] [F] épouse [V] un commandement de payer les loyers dans le délai de 2 mois visant la clause résolutoire dudit bail pour un montant en principal de 1.294,99 euros.

C’est dans ce contexte que par actes du 18 septembre 2024, la SA [Adresse 4] a fait assigner, par procès-verbal remis à étude à Madame [M] [R] [F] épouse [V] et selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile à Monsieur [I] [V] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’ORLEANS afin de voir :

* Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties,

* Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [I] [V] et Madame [M] [R] [F] épouse [V] ainsi que tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

* Les condamner solidairement au titre des loyers et indemnités d’occupation au 10 septembre 2024 au paiement de la somme de 2.775,65 euros ;

* Les condamner solidairement en outre au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer initialement fixé augmenté des provisions sur charges ;

* Ainsi qu’au paiement d’une somme de 500,00 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens lesquels comprendront le coût du commandement et de l’assignation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 mars 2025.

Lors de l’audience, la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT, représentée par Monsieur [Y], employé muni d’un pouvoir, actualise sa créance à la somme de 1.884,73 euros en faisant état de paiements irréguliers et de l’absence de règlement au mois de mars courant. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Madame [M] [R] [F] épouse [V], comparante, explique que son époux a quitté le logement il y a 2 ans sans délivrer congé. Elle excipe d’un règlement de 1000 euros le « mois dernier » en présentant le ticket de paiement non reconnu par la bailleresse. Elle déclare travailler et percevoir un salaire d’environ 1500 à 1600 euros outre 150 à 170 euros de CAF non perçu en raison d’un indû . Elle propose d’échelonner sa dette à concurrence de 150 à 200 euros mensuellement.

Régulièrement cité par procès-verbal de recherches infructueuses, Monsieur [I] [V] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience contient les déclarations reprises par la défenderesse lors de l’audience. Il est fait état de l’interruption de son emploi d’assistante maternelle en raison de la présence de punaises de lits dans son logement. Il est par ailleurs visé l’instance en divorce qui serait en cours.

La décision a été mise en délibéré à la date du 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

L’article 474 du code de procédure civile dispose qu’en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, la décision est réputée contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Sur la recevabilité :

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une SA D’HLM civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4e degré inclus ne peut faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SA [Adresse 4] a saisi la Caisse d’Allocations Familiales du Loiret le 18 octobre 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, la situation d’impayés ayant perduré depuis cette date.

En application de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au service compétent de la préfecture le 19 septembre 2024 par voie électronique, soit plus de six semaines avant la première audience.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail en date du 27 avril 2015 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, le bail pourra être résilié de plein droit après un commandement de payer resté sans effet.

En l’espèce, VALLOIRE HABITAT a signifié, par acte du 26 octobre 2023, à chacun de Monsieur [I] [V] et Madame [M] [R] [F] épouse [V], respectivement par procès-verbal de recherches infructueuses et remis à étude un commandement de justifier de l’assurance et de payer visant la clause résolutoire dudit bail pour un montant en principal de 1.294,99 euros.

La clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi sachant en l’espèce que le commandement de payer vise également ce délai de 2 mois.

Un seul règlement pour un montant total de 500 euros a été effectué de sorte que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, et il y a donc lieu de constater que les conditions de la clause résolutoire se sont trouvées réunies le 27 décembre 2023.

Sur l’arriéré locatif du logement :

Il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

Il ressort des éléments du débat que la dette locative de Monsieur [I] [V] et Madame [M] [R] [F] épouse [V] s’élève, selon le décompte actualisé à la somme de 1.884,73 euros après soustraction des frais de contentieux (357,14 euros) et de frais et pénalités (76,20 euros) correspondant aux loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus, échéance du mois de février 2025 incluse.

Les défendeurs n’apportent pas d’éléments contestant cette dette.

Par conséquent, il convient de condamner solidairement Monsieur [I] [V] et Madame [M] [R] [F] épouse [V], mariés ainsi qu’il ressort des éléments du débat, au paiement de la somme totale 1.884,73 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation dus au mois de février 2025 inclus. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement :

La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il est établi que Madame [F] réside seule dans l’appartement suite au départ de son époux Monsieur [V] dont la situation n’est pas connue. Elle excipe d’un emploi rémunéré 1500 à 1600 euros. Si la bailleresse s’oppose à l’octroi de délais de paiement, le règlement de 1000 euros mis en avant par la défenderesse los de l’audience est bien visé dans le décompte. Il ressort de ce règlement de 1000 euros le 12 février dernier ajouté aux versements des APL et RLS que les loyers des mois de janvier et février 2025 inclus sont réglés outre un supplément.

Compte tenu de cette reprise intégrale du paiement du loyer, il convient d’autoriser Madame [V] née [F] et Monsieur [I] [V] de se libérer de leur dette locative paiement de 11 échéances mensuelles successives de 150 euros par mois, le solde devant être versé le 12è mois jusqu’à complet paiement, en plus du loyer et des charges courants et le bénéfice de la clause résolutoire au profit de la SA [Adresse 4] sera suspendue conformément à la demande de la défenderesse.

Cependant, en cas de non-respect d’une seule échéance à son terme, la résiliation du bail sera acquise.

Dans ce cas, il conviendra d’ordonner l’expulsion des époux [V] et de tout occupant de leur chef, des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après, étant ici rappelé que la défenderesse a quitté le logement.

Dans cette hypothèse, Monsieur [I] [V] et Madame [M] [R] [F] épouse [V], occupants sans droit ni titre, causeraient un préjudice à la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT qui ne pourrait disposer du bien à son gré. Ils seraient dès lors condamnés au paiement d’indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges due à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à parfaite libération des lieux qui sera matérialisée par la remise des clés à la SA [Adresse 4].

Sur les demandes accessoires :

— Sur les dépens

Monsieur [I] [V] et Madame [M] [R] [F] épouse [V] succombants, seront condamnés in solidum aux dépens qui comprennent notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [I] [V] et Madame [M] [R] [F] épouse [V] seront condamnés in solidum à payer à la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe ;

DECLARE recevable l’action de la SA [Adresse 4] ;

CONSTATE à compter du 27 décembre 2023 l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail du 27 avril 2015, conclu entre la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT d’une part et Monsieur [I] [V] et Madame [M] [R] [F] épouse [V] d’autre part, portant sur un logement T04 n° 013 au 4ème étage sis [Adresse 2] ;

SUSPEND les effets de cette clause ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [V] et Madame [M] [R] [F] épouse [V] à payer à la SA [Adresse 4] la somme de 1.884,73 euros au titre des loyers charges et indemnités dus, échéance du mois de février 2025 incluse. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [I] [V] et Madame [M] [R] [F] épouse [V] à se libérer de leur dette en 11 mensualités successives de 150 euros, la 12è mensualité sera du montant du solde de la dette, qui seront versées avant le 10 de chaque mois en sus du loyer courant et pour la première fois au plus tard le 10 du mois suivant le jour où la présente décision acquerra son caractère définitif ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si Monsieur [I] [V] et Madame [M] [R] [F] épouse [V] se libèrent des sommes dues dans le délai précité ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que la totalité de la somme non réglée sur la condamnation au paiement de 1.884,73 euros devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [I] [V] et Madame [M] [R] [F] épouse [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter le logement n° 013 au 4ème étage sis [Adresse 2], la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT puisse faire procéder à leur expulsion dudit logement ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est

* que Monsieur [I] [V] et Madame [M] [R] [F] épouse [V], soient condamnés solidairement à verser à la SA [Adresse 4] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la date de libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [V] et Madame [M] [R] [F] épouse [V] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [V] et Madame [M] [R] [F] épouse [V] au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,