TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 25 NOVEMBRE 2025

Minute n° :

N° RG 25/00948 – N° Portalis DBYV-W-B7I-HBIA

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte BOURDAIS, Magistrat exerçant à titre temporaire

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Mme [Y], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [P]

demeurant [Adresse 3]

sous curatelle renforcée de l’APAJH du Loiret par décision du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans statuant en qualité de juge des tutelles en date du 25 avril 2025

comparant en personne assisté de Mme [X] [Z], mandataire judiciaire

Monsieur [E] [P]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

A l’audience du 26 Juin 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 16 Octobre 2025, prorogé à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Suivant engagement de location en date du 13 mai 2009, l’OPH de la ville d'[Localité 5] Les Résidences de l’Orléanais (désormais dénommée la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais) a donné en location à Monsieur et Madame [B] [P] un bien à usage d’habitation et un garage situés [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 399,21 euros hors charges pour l’appartement et 39,18 euros hors charges pour le garage.

Monsieur [B] [P] et Madame [O] [P] sont décédés. Un avenant a été signé le 20 mai 2016 au bénéfice de leurs deux fils, Monsieur [F] [P] et Monsieur [E] [P], nouveaux titulaires du bail.

Le loyer actuel s’élève à la somme de 503,18 euros, hors charges pour l’appartement et 48,76 euros hors charges pour le garage.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire le 2 septembre 2024, pour un montant en principal de 1.898,69 euros, selon décompte arrêté au 28 août 2024.

La Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a ensuite fait assigner Monsieur [F] [P] et Monsieur [E] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2024, aux fins suivantes :

Prononcer l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail et prononcer la résiliation du bail pour faute des locataires et ordonner que la location du logement et du garage consentie à Monsieur [F] [P] et à Monsieur [E] [P] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et juger que Monsieur [F] [P] et Monsieur [E] [P] seront expulsés ainsi que tout occupant de leur chef, dans les délais légaux et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Condamner solidairement Monsieur [F] [P] et Monsieur [E] [P] au paiement, au titre des loyers et charges, de la somme de 2.834,19 euros en principal en application de l’article 1728 du Code civil, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil ;

Condamner solidairement Monsieur [F] [P] et Monsieur [E] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;

Condamner solidairement Monsieur [F] [P] et Monsieur [E] [P] au paiement de la somme de 500 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;

Condamner Monsieur [F] [P] et Monsieur [E] [P] en tous les dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement et de l’assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.A l’audience du 26 juin 2025, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais – représentée avec pouvoir par Madame [Y], employée du bailleur – a maintenu ses demandes concernant les loyers et les charges impayés et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 3.572,33 euros, hors frais de procédure, selon décompte arrêté au 24 juin 2025. Il a fait savoir qu’il était favorable à l’octroi de délais de paiement pour apurer la dette locative et à une suspension des effets de la clause résolutoire, précisant que les locataires avaient repris le règlement du loyer courant depuis le mois de février 2025, sauf en avril et mai 2025.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Monsieur [F] [P] et Monsieur [E] [P] ont comparu. Ils ont reconnu le montant de la dette locative. Ils ont fait état de leurs situations familiale, professionnelle et financière. Ils ont sollicité des délais de paiement et ont également demandé la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient également de préciser que Monsieur [F] [P] est placé sous une mesure de curatelle renforcée depuis le 25 avril 2025. Sa curatrice, Madame [X] [Z], mandataire de l’APAJH du Loiret, était présente à l’audience du 26 juin 2025 aux côtés de son protégé.

La fiche relative au diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 16 octobre 2025, prorogée au 25 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou ayant été représentées à l’audience.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 28 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicables au moment de l’assignation.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au moment de la délivrance du commandement de payer dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 20 mai 2016 contient une clause résolutoire en cas de défaut de paiement du loyer et de l’assurance et un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 2 septembre 2024, pour la somme en principal de 1.898,69 euros.

Le bailleur a indiqué dans son assignation que l’attestation d’assurance avait été transmise.

S’agissant d’un bail conclu initialement en 2009 puis en 2016, le bailleur a laissé, dans le commandement de payer, un délai de deux mois pour le règlement des loyers et charges impayés, compte tenu de la loi applicable au bail, si bien que ce délai sera appliqué au cas d’espèce.

Monsieur [F] [P] et Monsieur [E] [P] avaient jusqu’au lundi 4 novembre 2024 à 24 heures pour régler cette somme, le 2 novembre 2024 correspondant à un samedi, le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant, en application des articles 641 et suivants du code de procédure civile.

Au cours de la période de deux mois allant du 2 septembre 2024 au 4 novembre 2024 à 24 heures, Monsieur [F] [P] et Monsieur [E] [P] ont procédé à un seul règlement de 496,55 euros.

Le commandement est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 5 novembre 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SEM Les Résidences de l’Orléanais produit un décompte démontrant que Monsieur [F] [P] et Monsieur [E] [P] restent devoir, après soustraction des frais de contentieux (303,99 euros, qui relèvent éventuellement des dépens pour certains et seront abordés ci-dessous) et des frais de dossier enquête (38,10 euros), la somme de 3.572,33 euros à la date du 24 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse.

Présents à l’audience, Monsieur [F] [P] et Monsieur [E] [P] ne contestent pas le principe et reconnaissent le montant de la dette locative. Ils indiquent percevoir l’AAH pour [F] et des indemnités chômage pour [E] à partir de juillet 2025.

Ils ont notamment réglé une somme supérieure à 750 euros le 22 avril 2025.

Monsieur [F] [P] et Monsieur [E] [P] seront par conséquent solidairement condamnés au paiement de cette somme de 3.572,33 euros, au titre des loyers et charges impayés, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 27 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil et à la demande.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…).

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [F] [P] et Monsieur [E] [P] sollicitent des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le bailleur a donné son accord pour l’octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Compte tenu de l’accord du bailleur et de l’engagement pris par les locataires et par la curatrice de Monsieur [F] [P] à l’audience, Monsieur [F] [P] et Monsieur [E] [P] seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, conformément à la demande formulée à l’audience et à laquelle le bailleur a donné son accord.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation solidaire de Monsieur [F] [P] et Monsieur [E] [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant indexé du loyer et charges.

Les effets relatifs à ces délais et à la clause résolutoire seront indiqués dans le dispositif.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [F] [P] et Monsieur [E] [P], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 2 septembre 2024 et celui de l’assignation délivrée le 27 novembre 2024.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [F] [P] et Monsieur [E] [P] seront solidairement condamnés à verser au bailleur la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 20 mai 2016 entre l’OPH d'[Localité 5] Les Résidences de l’Orléanais (désormais la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais) et Monsieur [F] [P] et Monsieur [E] [P], concernant le bien à usage d’habitation et le garage situés [Adresse 1], sont réunies à la date du 5 novembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [P] et Monsieur [E] [P] à verser à la Société Anonyme d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 3.572,33 euros (selon décompte en date du 24 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse), au titre des loyers et charges impayés, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 27 novembre 2024 ;

AUTORISE Monsieur [F] [P] et Monsieur [E] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, conformément à l’accord trouvé entre les parties à l’audience ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [F] [P] et Monsieur [E] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Société Anonyme d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [F] [P] et Monsieur [E] [P] soient condamnés à verser à la Société Anonyme d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant indexé du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [P] et Monsieur [E] [P] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [P] et Monsieur [E] [P] aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer du 2 septembre 2024 et de l’assignation du 27 novembre 2024 ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du présent jugement au greffe du tribunal judiciaire le 25 novembre 2025.

Le greffier, Le juge,