TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 14 OCTOBRE 2025

Minute n° :

N° RG 24/00884 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GUJS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE,

Greffier : Déborah STRUS,lors des débats

Greffier : Anita HOUDIN ,lors de la mise à disposition

DEMANDEURS :

Madame [K] [J], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

Monsieur [Z] [J], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [R] [V], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [G], [N], [D] [C] [V], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 11 février 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2025 puis prorogé à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 1er octobre 2011, Monsieur [J] [Z] et Madame [J] [K] ont donné à bail à Monsieur [V] [O] [R] et à Madame [V] [C] [G] [N] [D], une maison à usage d’habitation de type 5 située au [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 800,00 euros outre 20,00 euros de provisions sur charges, le contrat de bail prévoyant également le versement par les locataires d’un dépôt de garantie de 800,00 euros.

Un état d’entrée dans les lieux a été réalisé contradictoirement le 1er octobre 2011 -en présence du mandataire SH CONSEIL Immobilier des époux [J], bailleurs, et des époux [V], locataires entrants- dans lequel il a été constaté le bon état d’usage de l’ensemble des locaux et équipements composant de la maison louée.

Suite à un dysfonctionnement du système de chauffage central de la maison au cours de l’année 2016, la société SAVELYS chargée de l’entretien est intervenu dans les locaux sans pouvoir procéder toutefois au nettoyage et rinçage des tuyauteries de l’installation.

Du fait du non-paiement, dès le mois de septembre 2022, par les époux [V] des loyers et charges du logement loué, un plan d’apurement sur 12 mois de leur dette locative (2.836,02 €) a été mis en place, validé par la CAF, le 3 décembre 2022.

Les époux [V] n’ayant pas respecté ce plan d’apurement, les bailleurs représentés par leur mandataire SH CONSEIL Immobilier, ont mis en demeure, par lettre du 12 septembre 2023, ces derniers de payer leur dette de loyers et charges définitive s’élevant à 6.588,21 € (échéances impayées de février 2023 à septembre 2023 inclus).

Parallèlement, un congé avec offre de vente à concurrence de 250.000 € avait été délivré le 15 mars 2023 à la demande des bailleurs par acte d’huissier de justice, aux locataires en titre, l’échéance du bail étant fixée au 30 septembre 2023.

A défaut d’accord des parties sur le prix de vente de la maison, et suite au départ des locataires, un procès-verbal d’état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement -en présence de Monsieur [V] [O] [R]- le 31 octobre 2023 par l’huissier de justice requis par les époux [J], aux fins de relater les désordres éventuellement présents dans l’appartement loué.

Les constatations effectuées par l’huissier de justice permettaient de conclure que la maison louée présentait, après 12 années d’occupation, un défaut de nettoyage et d’entretien courant généralisé dans l’ensemble des pièces la composant, ainsi que des menus dégradations locatives présentes au niveau des sols, revêtements muraux, peintures et menuiseries (photographies sur 44 pages jointes aux constatations réalisées par l’huissier).

Le Tribunal judiciaire d’Orléans a été ensuite saisi le 30 novembre 2023 par Monsieur [J] [Z] et Madame [J] [K] d’une requête en injonction de payer pour un montant global de 7.799,32 euros, correspondant à 7.748,25 euros de loyers et charges impayés, et à 51,07 euros de frais de requête en injonction de payer.

Une ordonnance d’injonction de payer était rendue le 19 décembre 2023 enjoignant à Monsieur [V] [O] [R] et à Madame [V] [C] [G] [N] [D] de payer solidairement à Monsieur [J] [Z] et Madame [J] [K] les sommes de 7.748,25 euros de loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal, ainsi que 51,07 euros au titre des frais de requête.

Suite à la signification de ladite ordonnance d’injonction de payer et de son titre exécutoire aux défendeurs, les époux [V] formaient -par lettre du 6 février 2024 reçue au greffe de la présente juridiction le 15 février 2024- opposition à ladite ordonnance, tout en sollicitant que soit mise à néant l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 19 décembre 2023, et que le tribunal prenne en compte, à titre de compensation des loyers et charges arriérés réclamés :

— d’une part, la surconsommation de gaz et d’électricité qu’ils ont supporté du fait du dysfonctionnement de la chaudière et de l’installation de chauffage central de la maison louée (6 mois sans chauffage, mise en place de chauffage d’appoint),

— d’autre part, l’absence de décence et la vétusté des locaux loués, générés du fait, notamment, du défaut d’isolation de l’immeuble pris à bail,

— également, le refus de toute volonté de négociation du prix de vente de la maison louée suite au congé délivré par les bailleurs,

— enfin, le dépôt de garantie de 800,00 euros versé lors de leur entrée dans les lieux le 1er octobre 2011, qui ne leur a pas été restitué.

A l’appui de leurs demandes, les époux [V] arguent que le logement était insalubre, indécent, dangereux et inhabitable.

L’affaire a été appelée le 10 septembre 2024, puis renvoyée -afin de permettre l’échange de pièces et conclusions des parties dans le respect du contradictoire- aux audiences des 10 décembre 2024 et 11 février 2025, où elle a été plaidée et retenue.

Dans leurs conclusions en réponse, Monsieur [J] [Z] et Madame [J] [K] rejettent en premier lieu, les arguments non fondés et fallacieux, car non prouvés, de leurs locataires sortants qui restent débiteurs d’une importante dette de loyers et charges arriérés, et qui recherchent tous types de prétexte pour échapper à leurs obligations contractuelles, et en second lieu, ils réitèrent l’ensemble de leurs demandes introductives formulées dans le cadre de la présente procédure en injonction de payer.

Les débats étant clos, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 23 mai 2025, prorogée au 27 juin 2025, puis au 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La décision est contradictoire, les parties ayant comparu dument représentées ou en personne, le jugement étant en outre susceptible d’appel.

Sur la recevabilité de l’opposition à injonction de payer :

L’article 1415 du Code de procédure civile dispose : « L’opposition est portée, selon le cas, devant la juridiction dont le juge ou le président a rendu l’ordonnance portant injonction de payer.

Elle est formée au greffe, par le débiteur ou tout mandataire, soit par déclaration contre récépissé, soit par lettre recommandée.

Le mandataire, s’il n’est avocat, doit justifier d’un pouvoir spécial.

A peine de nullité, l’opposition mentionne l’adresse du débiteur. »

L’article 1416 du Code de procédure civile précise : « L’opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance.

Toutefois, si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration du délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur. »

En l’espèce, l’ordonnance portant injonction de payer rendue le 19 décembre 2023 et dûment signifiée aux défendeurs en janvier 2024, a fait l’objet d’une opposition formée par lettre reçue par le greffe de la juridiction le 15 février 2024. L’opposition est donc recevable.

Sur le montant de la dette locative arriérée

Les bailleurs, Monsieur [J] [Z] et Madame [J] [K], produisent la lettre adressée par leur gestionnaire-mandataire SH CONSEIL Immobilier, le 12 septembre 2023, aux époux [V] les mettant en demeure de payer leur dette de loyers et charges définitivement fixée à la somme de 6.588,21 € (échéances impayées du mois de février 2023 jusqu’au mois d’échéance du bail- septembre 2023 inclus), aucun autre décompte émanant de leur mandataire SH CONSEIL Immobilier n’ayant été produit à la procédure.

Monsieur [V] [O] [R] et Madame [V] [C] [G] [N] [D], qui ont comparu en personne à l’audience de renvoi du 10 décembre 2024, ne contestent pas véritablement la nature intrinsèque des sommes dues, lesquelles correspondent bien aux loyers et charges demeurés impayés au titre de la maison d’habitation effectivement occupée par eux du mois de février 2023, et ce, jusqu’au terme du bail le 30 septembre 2023.

En conséquence, Monsieur [V] [O] [R] et Madame [V] [C] [G] [N] [D] seront solidairement tenus au paiement de la somme de 6.588,21 € correspondant aux loyers et charges impayés, de laquelle il conviendra cependant de déduire le montant du dépôt de garantie de 800,00 € qui ne leur a pas été restitué, à tort par les bailleurs, ceci en l’absence de chiffrage par ces derniers du coût des réparations locatives pouvant, le cas échéant, rester à la charge des locataires sortants.

Il convient donc de condamner solidairement Monsieur [V] [O] [R] et Madame [V] [C] [G] [N] [D] au paiement de la somme de 5.788,21 € (6.588,21 € – 800,00 €) au titre du solde impayé de loyers et charges dont ils demeurent redevables envers les époux [J].

Sur le caractère indécent et vétuste du logement et sur le préjudice de jouissance :

L’article 6 de la loi de 1989 dispose : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. […]

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.[…]

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. »

que le tribunal prenne en compte, à titre de compensation des loyers et charges arriérés réclamés :

— d’une part, la surconsommation de gaz et d’électricité qu’ils ont supporté du fait du dysfonctionnement de la chaudière et de l’installation de chauffage central de la maison louée (6 mois sans chauffage, mise en place de chauffage d’appoint),

— d’autre part, l’absence de décence et la vétusté des locaux loués, générés du fait, notamment, du défaut d’isolation de l’immeuble pris à bail,

— également, le refus de toute volonté de négociation du prix de vente de la maison louée suite au congé délivré par les bailleurs,

— enfin, le dépôt de garantie de 800,00 euros versé lors de leur entrée dans les lieux le 1er octobre 2011, qui ne leur a pas été restitué.

A l’appui de leurs demandes, les époux [V] arguent que le logement était insalubre, indécent, dangereux et inhabitable.

Monsieur [V] [O] [R] et Madame [V] [C] [G] [N] [D], exposent à l’appui de leurs prétentions, que les propriétaires avaient l’obligation d’effectuer un certain nombre de travaux afin que le logement soit décent et habitable.

Or, il apparaît nettement lors de l’examen des éléments et pièces versés aux débats par les défendeurs, demandeurs à l’opposition, que les coûts générés par la surconsommation de gaz et d’électricité qu’ils déclarent avoir subi du fait du dysfonctionnement anormal de la chaudière et de l’installation de chauffage central défectueuse dans la maison louée (6 mois sans chauffage, mise en place d’appareils de chauffage d’appoint à leurs frais exclusifs) ne sont absolument pas démontrés, les locataires plaignants ne justifiant aucunement de leur réalité concrète, succombant en cela à la charge de la preuve qui leur incombe, quant à l’existence supposée de réels préjudices financiers et de troubles de jouissance liés à l’absence de travaux nécessaires (installation de chauffage notamment), et à l’insalubrité alléguée des locaux mis à leur disposition pendant de nombreuses années sans aucune observation, ni difficulté.

En effet, il ressort des constatations réalisées contradictoirement -et accompagnées de nombreuses photographies, tant lors de la prise de possession des lieux qu’à l’occasion du constat d’huissier de justice dressé le 31 octobre 2023, que les locaux d’habitation sont en bon état d’usage, et ne présentent aucun caractère d’indécence et de vétusté susceptibles de produire des conséquences dommageables quant à la sécurité, à la santé ou aux conditions de vie des locataires occupants.

Compte tenu de ces éléments, il est donc constant que Monsieur [J] [Z] et Madame [J] [K] ont respecté leurs obligations de bailleurs en fournissant un logement habitable et décent à leurs locataires les époux [V], aucun manquement ou négligence ne pouvant leur être objectivement reprochés.

En conséquence, les époux [V] ne pourront qu’être intégralement déboutés de leurs demandes visant à voir leurs bailleurs condamnés pour avoir sciemment mis à disposition de leurs locataires des locaux insalubres et indécents susceptibles de générer des graves troubles de jouissance.

La demande des époux [V] relative à la compensation des sommes dues au titre de leur dette locative arriérée avec les préjudices financiers et moraux allégués sera également rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [V] [O] [R] et Madame [V] [C] [G] [N] [D], parties perdantes, supporteront la charge des entiers dépens.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’opposition à l’ordonnance portant injonction de payer du 19 décembre 2023 formée par Monsieur [V] [O] [R] et Madame [V] [C] [G] [N] [D] recevable et met à néant les dispositions prévues par cette décision ;

STATUANT A NOUVEAU :

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [O] [R] et Madame [V] [C] [G] [N] [D] à verser à Monsieur [J] [Z] et Madame [J] [K] la somme de 5.788,21 €, correspondant à la somme de 6.588,21 € due au titre des loyers et charges impayés (échéance de septembre 2023 incluse), et déduction faite toutefois de la somme de 800,00 € au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

DEBOUTE Monsieur [V] [O] [R] et Madame [V] [C] [G] [N] [D] de leur demande d’indemnisation pour les troubles de jouissance causés du fait de l’indécence et la vétusté des locaux loués ;

REJETTE, en conséquence, la demande de compensation des sommes dues au titre de la dette locative arriérée avec lesdits troubles de jouissance allégués ;

REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [O] [R] et Madame [V] [C] [G] [N] [D] aux entiers dépens de la procédure;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,