TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 7]

JUGEMENT DU 25 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 25/00210 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G7ZT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. VALLOIRE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M. [H] [S] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Monsieur [P] [M] [X], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [O] [G], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

A l’audience du 22 Avril 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 25 septembre 2018, la SA d'[Adresse 6] a donné en location à Monsieur [P] [M] [X] et Madame [O] [G] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 513,81, payables à terme échu.

Des loyers étant impayés, la SA d’HLM VALLOIRE HABITAT a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret par voie électronique le 27 mai 2024.

Par la suite et en raison de la persistance de loyers impayés, le bailleur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 3 juin 2024 à Monsieur [P] [M] [X] et Madame [O] [G], pour un montant en principal de 2.248,08 euros.

La SA d'[Adresse 6] a ensuite fait assigner Monsieur [P] [M] [X] et Madame [O] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans par acte de commissaire de justice du 9 octobre 2024, aux fins suivantes :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la requérante quant au bail habitation consenti en date du 25 septembre 2018 à Monsieur [P] [M] [X] et Madame [O] [G] ;

— Constater la résiliation du contrat de location habitation entre les parties en date du 25 septembre 2018 ;

— Ordonner l’expulsion des lieux loués à Monsieur [P] [M] [X] et Madame [O] [G] ainsi que de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Condamner solidairement Monsieur [P] [M] [X] et Madame [O] [G] à payer à SA VALLOIRE HABITAT la somme de 3.396,34 euros représentant le montant des loyers et des charges impayées arrêtée au jour de la délivrance de la présente assignation ;

— Condamner solidairement Monsieur [P] [M] [X] et Madame [O] [G] à payer à SA VALLOIRE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre dudit logement d’habitation équivalente au montant du loyer et des charges soit 574,13 euros à compter du 4 août 2024 sauf à parfaire ou à diminuer jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Condamner solidairement Monsieur [P] [M] [X] et Madame [O] [G] à verser à la requérante une somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Nouveau code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 3 juin 2024, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes et formalités rendus nécessaires par la présente procédure ;

— Voir ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant opposition ou appel et sans caution, en vertu de l’article 515 du Code de procédure civile.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 octobre 2024.

A l’audience du 22 avril 2025, la SA d'[Adresse 6] – représentée avec pouvoir par Monsieur [H] [S], employé du bailleur – a maintenu ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 5.186,78 euros. Il s’est opposé à l’octroi de délais de paiement car il ne s’agirait pas de la première procédure d’expulsion.

Cité à étude, Monsieur [P] [M] [X] n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter.

Citée à étude, Madame [O] [G] a comparu. Elle a indiqué avoir envoyé un chèque de 589 euros la semaine dernière. Elle a précisé avoir retrouvé du travail en tant que téléconseillère groupama. Elle a sollicité des délais de paiement à hauteur de 130 euros par mois en plus du loyer courant et a indiqué son souhait de rester dans le logement.

La fiche relative au diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il y est indiqué que les locataires ont rencontré des difficultés financières en raison de la baisse de revenus de Madame [G] et du fait que la seule ressource du couple était le salaire de Monsieur.

La décision a été mise en délibéré à la date du 25 juin 2025.

Le juge a sollicité l’envoi par note en délibéré, d’un décompte actualisé mentionnant le chèque de 589 euros envoyé par les locataires.

Par note en délibéré en date du 24 avril 2025, la SA VALLOIRE HABITAT a adressé un décompte actualisé prenant en compte le chèque de 589 euros envoyé par les locataires quelques jours avant l’audience. La dette locative a ainsi été actualisée à la somme de 4.919,94 euros.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

En cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 10 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 22 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d'[Adresse 6] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers impayés est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction s’appliquant au bail qui est antérieur à la loi du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 25 septembre 2018 contient une clause résolutoire reprenant le délai de deux mois (article 5-A, page 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 juin 2024, pour la somme en principal de 2.248,08 euros.

Le délai de paiement dont les locataires bénéficiaient pour régler cette somme a expiré le lundi 5 août 2024 à 24 heures, le 3 août 2024 étant un samedi et le délai étant prolongé jusqu’au premier jour ouvrable.

Entre le 3 juin 2024 et le 5 août 2024 à 24 heures, Monsieur [P] [M] [X] et Madame [O] [G] n’ont procédé à aucun règlement.

Il en résulte que Monsieur [P] [M] [X] et Madame [O] [G] n’ont pas éteint les causes du commandement de payer du 3 juin 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du logement sont donc réunies à la date du 6 août 2024 et il y aura lieu de le constater.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SA d’HLM VALLOIRE HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [P] [M] [X] et Madame [O] [G] reste devoir, après soustraction des frais de procédure (138,79 euros et 183,37 euros, qui relèvent éventuellement des dépens), la somme de 4.597,78 euros à la date du 24 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse et prise en compte faite du chèque de 589 euros envoyé par les locataires avant l’audience.

La solidarité entre les locataires est prévue contractuellement (article 5 page 4).

Absent à l’audience, Monsieur [P] [M] [X] ne conteste par définition ni le principe ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Présente à l’audience, Madame [O] [G] ne conteste pas le principe ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

En conséquence, ils seront solidairement condamnés au paiement de cette somme de 4.597,78 euros. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il est établi que Madame [G] travaille et que les locataires ont repris le paiement du loyer courant, avec un supplément, depuis plusieurs mois.

Le bailleur est opposé à l’octroi de délais de paiement.

Compte tenu de cette reprise intégrale du paiement du loyer, il convient d’autoriser Monsieur [X] et Madame [G] de se libérer de sa dette locative par le paiement de 35 échéances mensuelle de 130 euros et une dernière, permettant de solder la dette en principal et intérêts, et le bénéfice de la clause résolutoire au profit de la SA [Adresse 4] sera suspendue conformément à la demande du défendeur.

Cependant, en cas de non-respect de l’échéance accordée pour le règlement du solde de la dette locative, la résiliation du bail sera acquise.

Dans ce cas, il conviendra d’ordonner l’expulsion Monsieur [X] et Madame [G] et de tout occupant de leur chef, des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Dans cette hypothèse, Monsieur [X] et Madame [G] occupants sans droit ni titre, causeraient un préjudice à la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT qui ne pourrait disposer du bien à son gré. Il serait dès lors condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges, due à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à parfaite libération des lieux qui sera matérialisée par la remise des clés à la SA [Adresse 4].

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [P] [M] [X] et Madame [O] [G], parties perdante, supporteront in solidum la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Par ailleurs, Monsieur [P] [M] [X] et Madame [O] [G] seront condamnés in solidum à verser au demandeur la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT ;

CONSTATE à compter du 6 août 2024 l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail du 25 septembre 2018, conclu entre la SA [Adresse 4] d’une part et Monsieur [P] [M] [X] et Madame [O] [G] d’autre part, portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5];

SUSPEND les effets de cette clause ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [M] [X] et Madame [O] [G] à payer à la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT la somme de 4.597,78 euros au titre des loyers charges et indemnités dus, échéance du mois de mars 2025 incluse, somme qui portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [P] [M] [X] et Madame [O] [G] à se libérer de sa dette en 35 mensualités successives de 130 euros, et une 36ème mensualité qui viendra solder la dette en principal et en intérêts, qui sera versée avant le 10 du mois en sus du loyer courant et au plus tard le 10 du mois suivant le jour où la présente décision acquerra son caractère définitif ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si Monsieur [P] [M] [X] et Madame [O] [G] se libère de la somme due dans le délai précité ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que la totalité de la somme non réglée sur la condamnation au paiement de 4.597,78 euros devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Monsieur [P] [M] [X] et Madame [O] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter le logement situé [Adresse 5], la SA [Adresse 4] puisse faire procéder à leur expulsion dudit logement ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que Monsieur [P] [M] [X] et Madame [O] [G], soient solidairement condamnés à verser à la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la date de libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [M] [X] et Madame [O] [G] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [M] [X] et Madame [O] [G] au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 25 juin 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN greffière.

La Greffière, La Juge,