TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

JUGEMENT DU 30 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 25/00280 – N° Portalis DBYV-W-B7J-G76Q

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [Z] [E] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [J] [S], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 24 Avril 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 novembre 2006, la société IMMOBILIERE VAL DE LOIRE a donné à bail à Madame [J] [S] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 329,97 euros hors charges, payable à terme échu et exigible le premier jour du mois.

Le 15 janvier 2024, la S.A [Adresse 1] a fait signifier à Madame [J] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail. Ce commandement portait sur la somme en principal de 1.070,84 euros au titre des loyers et charges impayés, selon décompte arrêté au 8 janvier 2024 et a été remis à étude.

Le même acte lui a fait sommation d’avoir à justifier de l’occupation du logement ainsi que commandement de justifier d’une assurance.

Le 28 juin 2024, la S.A 3F CENTRE VAL DE LOIRE a fait signifier à Madame [J] [S] un second commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1.435,15 euros, selon décompte arrêté au 24 juin 2024. Ce commandement a été remis à étude.

Le même acte lui a fait sommation d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Le propriétaire a saisi par voie électronique la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret de cette situation d’impayé le 24 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 octobre 2024, la S.A [Adresse 1] a fait assigner Madame [J] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes :

condamner la requise à payer à la requérante la somme de 3.197,95 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme portée au commandement, et à compter de la présente assignation pour le surplus ; à titre principal constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail, et subsidiairement, prononcer la résiliation du bail aux torts de la locataire pour non-paiement des loyers ; condamner la requise à quitter les lieux qu’elle occupe avec tout occupant de son chef ;dire qu’à défaut de départ volontaire des lieux, la requise ainsi que tout occupant de son chef, en sera expulsée avec le concours d’un serrurier si besoin est ; condamner la requise à payer une indemnité d’occupation en deniers ou quittances égale à ce que serait le montant du loyer et des charges et ce jusqu’au départ volontaire des lieux, ou à défaut de départ volontaire, jusqu’à expulsion ; condamner la requise à payer au requérant la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;ordonner l’exécution provisoire ; condamner la requise aux dépens.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 octobre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 avril 2025.

À l’audience, la S.A 3F CENTRE VAL DE LOIRE, représentée avec pouvoir par Madame [Z] [E], a actualisé sa créance locative à la somme de 6.230,97 euros et a maintenu l’ensemble de ses demandes contenues dans l’assignation.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats par le juge.

Citée à étude, Madame [J] [S] n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives a été reçu au greffe avant l’audience. Il y est indiqué que la locataire ne s’est pas rendue aux deux rendez-vous proposés.

La décision a été mise en délibéré à la date du 30 juin 2025.

Suivant note en délibérée autorisée reçue 15 mai 2025, il est justifié le changement de dénomination sociale « Immobilière Val de Loire » en SA D’HLM « [Adresse 5] » lors de l’assemblée générale mixte du 30/06/2015, laquelle est devenue la S.A 3F CENTRE VAL DE LOIRE.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel

I) Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

• Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 9 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que rédigées à la date de l’assignation.

Par ailleurs, la S.A [Adresse 1] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 24 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 octobre, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du commandement de payer et de ces actes.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable.

• Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction s’appliquant au moment de la signature du bail, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 24 novembre 2006 contient une clause résolutoire en cas, notamment, d’impayés de loyer et de charges (article 9, dernière page) laquelle indique que le bail pourra être résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 28 juin 2024 à Madame [J] [S] par procès-verbal remis à étude, pour la somme en principal de 1.435,15 euros au titre des loyers et charges impayés échus suivant décompte arrêté au 24 juin 2024. Le commandement prévoit un délai de 2 mois pour régler cette somme conformément à la clause contenue dans le bail et aux termes de la loi au moment de la rédaction du bail.

Le délai de paiement dont le locataire bénéficiait pour régler cette somme a ainsi expiré le mercredi 28 août 2024 à 24 heures.

Il ressort du décompte locatif qu’entre le 28 juin 2024 et le 28 août 2024, Madame [J] [S] n’a procédé à aucun règlement.

Il en résulte que Madame [J] [S] n’a pas éteint les causes du commandement de payer du 28 juin 2024 dans les délais impartis.

En conséquence, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 29 août 2024.

Il n’y aura dès lors pas lieu d’examiner la demande subsidiaire de résiliation du bail pour faute du locataire.

L’expulsion de Madame [J] [S] sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités rappelées dans le dispositif.

II) Sur les demandes de condamnation au paiement :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [J] [S] reste redevable des loyers jusqu’au 28 août 2024 et, à compter du 29 août 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 29 août 2024, elle a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur.

La S.A 3F CENTRE VAL DE LOIRE produit un décompte démontrant que Madame [J] [S] reste devoir, après soustraction des frais de procédure (85,92 euros, 123,81 euros 57,71 euros et 36,12 euros, qui relèvent éventuellement des dépens) et des frais de rejet (6x2 euros = 12 euros, qui ne relèvent pas du loyer et des charges), la somme de 6.230,97 euros à la date du 22 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse.

Absente à l’audience, Madame [J] [S] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

En conséquence, Madame [J] [S] sera condamnée au paiement de la somme de 6.230,97 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.435,15 euros à compter du 28 juin 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1.762,80 euros à compter du 4 octobre 2024, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Madame [J] [S] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.

Il ne pourra par ailleurs pas être accordé d’office de délais de paiement à Madame [J] [S], celle-ci n’étant pas présente à l’audience et la reprise du paiement des loyers courants n’étant pas avérée selon le décompte transmis.

IV) Sur les demandes accessoires :

• Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [J] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris le coût des commandements de payer du 15 janvier 2024 et du 28 juin 2024 ainsi que le coût de l’assignation.

• Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A [Adresse 1], Madame [J] [S] sera condamnée à payer au bailleur la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Sur l’exécution provisoire

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 24 novembre 2006 entre la SA d’HLM IMMOBILIERE CENTRE LOIRE devenue S.A [Adresse 1] et Madame [J] [S], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 29 août 2024, et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Madame [J] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [J] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A 3F CENTRE VAL DE LOIRE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [J] [S] à verser à la S.A [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal, la somme de 6.230,97 euros (selon décompte arrêté au 22 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.435,15 euros à compter du 28 juin 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1.762 ,80 euros à compter du 4 octobre 2024, date de l’assignation, et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [J] [S] à verser à la S.A 3F CENTRE VAL DE LOIRE, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés;

CONDAMNE Madame [J] [S] aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 15 janvier 2024, de celui du 28 juin 2024 et de l’assignation du 4 octobre 2024 ;

CONDAMNE Madame [J] [S] à verser à la S.A [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 30 juin 2025, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,