Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 14 Novembre 2024

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DEMANDERESSE :

Société HABITAT 44

3 boulevard Alexandre Millerand

44204 NANTES CEDEX 2

représentée par Maître Hervé BOULANGER, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [F]

11 Rue de l’Erdre

Appartement 2 Rez de Chaussée

44470 CARQUEFOU

représenté par Maître Benoît POQUET, avocat au barreau de NANTES,

substitué par Maître Aurore SOREAU, avocate au sein du même barreau

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 27 juin 2024

date des débats : 19 septembre 2024

délibéré au : 14 novembre 2024

RG N° N° RG 24/01548 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M73A

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Hervé BOULANGER

CCC à Maître Benoît POQUET + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon deux actes sous seing privé en date du 13 janvier 2020 à effet au 14 janvier 2020, HABITAT 44 a donné à bail à [O] [F] un logement lui appartenant sis, 11 rue de l’Erdre, RdC – 44470 CARQUEFOU, outre un garage, n°15, accessoire à ce logement, moyennant un loyer mensuel initial de 440,95 € et une provision mensuelle pour charges de 71,76 € pour le logement, outre un loyer mensuel initial de 63,57 € et une provision mensuelle pour charges de 2,29 € pour le garage.

Par acte de commissaire de justice du 19 février 2024, HABITAT 44 a fait commandement à [O] [F] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 574,51 € arrêté au 12 janvier 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 avril 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, HABITAT 44 a fait assigner [O] [F] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer la demande recevable et bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail par le jeu de l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;

· Ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Condamner le locataire au paiement de la somme de 2.437,11 € arrêtée au 22 avril 2024, jour de l’assignation, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience ;

· Condamner [O] [F] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 625,66 €, augmentée de son éventuelle réindexation du supplément SLS et de la pénalité OPS et diminuée des éventuels droits à APL, jusqu’à la libération complète des lieux ;

· Dire et juger que, en application de l’article 1343-5, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, en cas de non-respect d’une seule échéance, le solde de la dette devenant par ailleurs immédiatement exigible, dans sa totalité ;

· Dire et juger que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;

· Condamner le locataire au paiement d’une somme de 700 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de 71,85 € ;

· Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire nonobstant appel au vu de l’article 514 du code de procédure civile.

Les services sociaux du département ont informé le tribunal le 31 mai 2024 qu’ils n’avaient pas réussi à se mettre en contact avec le locataire et qu’ainsi, aucun diagnostic social et financier n’a pu être réalisé, seules les observations du bailleur ayant pu être recueillies.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 juin 2024. L’audience a été renvoyée au 19 septembre 2024 à la demande des parties et a été retenue à cette date.

A ladite audience, HABITAT 44 se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 5.582,68 € au titre des loyers et charges échus à la date du 17 septembre 2024.

[O] [F], assisté de son Conseil demande au JCP :

à titre liminaire de :Déclarer la demande formulée par HABITAT 44 irrecevable faute de justifier des diligences prévues par les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

à titre principal :Lui accorder des délais de paiement et échelonner sa dette locative ;

Suspendre l’effet de la clause résolutoire ;

à titre subsidiaire :Lui accorder un délai d’un an pour avoir à quitter les lieux ;

en tout état de cause :Débouter HABITAT 44 de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile pour des motifs d’équité ;

Débouter HABITAT 44 de sa demande tendant à ce que les dépens soient mis à sa charge pour les mêmes motifs.

Régulièrement assigné à étude, [O] [F] a comparu et il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la société bailleresse justifie de l’information de la situation d’impayé à la CAF le 20 février 2024, reçue par la Caisse le 21 février 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 22 avril 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 22 avril 2024 a été régulièrement dénoncée par la société bailleresse au représentant de l’État dans le département le 23 avril 2024, le préfet en ayant accusé réception le 24 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 juin 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.5.1.

Par exploit de commissaire en date du 19 février 2024, HABITAT 44 a fait commandement à [O] [F] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 574,51 € arrêté au 12 janvier 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 avril 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [O] [F].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’HABITAT 44 est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[O] [F] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 5.724,91 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 17 septembre 2024.

Il convient de déduire de cette somme les frais de commissaire de justice à hauteur de 142,23 €. Ces frais relèvent le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens.

Selon les articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l’organisme d’habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme calcule un supplément de loyer sur la base d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Il convient de déduire de ce montant la somme de 7,62? € correspondant à la pénalité pour non réponse à l’enquête sur l’occupation du parc social ainsi que la somme de 25 € correspondant aux frais d’enquête SLS, sommes appliquées au locataire le 31 janvier 2024, dès lors que la société bailleresse ne rapporte pas la preuve d’avoir procédé à l’enquête prévue par l’article L 442-5 du code de la construction et de l’habitation. Elle ne produit en effet aucun courrier recommandé avec accusé de réception qu’elle aurait envoyé au locataire pour lui demander de justifier, dans le respect des dispositions combinées des articles L. 442-5 et L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, de son avis d’imposition ou de non-imposition dans le délai d’un mois à compter de la réception du courrier, seul un accusé réception permettant de faire partir le délai légal.

En conséquence, [O] [F] sera condamné au paiement de la somme de 5.550,06 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 17 septembre 2024, échéance d’août 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à HABITAT 44, à compter du 18 septembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 625,66 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que [O] [F] a cessé tout paiement depuis avril 2024.

Le diagnostic social et financier n’a pas pu avoir lieu en l’absence de contact possible avec le locataire.

Lors de l’audience, [O] [F] s’est engagé à payer 4.000 € dans les jours suivants et HABITAT 44 à justifier auprès du juge des contentieux de la protection par une note en délibéré de l’encaissement de ce paiement.

HABITAT 44 s’était alors déclaré favorable à des délais de paiement à hauteur de 150 € pour le reliquat de la dette.

Cependant, les 4.000 € n’ayant pas été réglés et les conditions légales n’étant pas remplies, aucun délai de paiement ne peut être accordé à [O] [F].

Sur le délai pour quitter les lieux

Aux termes de ce même article L 412-6 du code de procédure civile d’exécution, il est sursis à toute mesure d’exécution à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante.

D’après l’article L 412-3 du même code, « le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales” ; “le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions” ;

Quant à l’article L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, il précise que la durée de ces délais “ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an” et que “pour la fixation de ces délais, il est tenu compte”, notamment, « de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, les situations respectives du propriétaire et de l’occupant, l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que les diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. ».

[O] [F] demande à bénéficier d’un délai supplémentaire d’un an afin de permettre son relogement dans des conditions normales et décentes, faisant valoir qu’il est actuellement en détention provisoire mais qu’il pourrait être remis en liberté et qu’il est essentiel qu’il conserve son logement dans cette optique, risquant de se retrouver à la rue malgré son âge et son état de santé.

Habitat 44 ne répond pas sur ce point.

Il résulte des différents éléments mis à disposition du juge, repris lors des précédents points de la décision ou résultant de la situation pénale du locataire, que celui-ci est en détention provisoire depuis le 20 octobre 2023 et que rien ne permet de présupposer que sa sortie de détention va être proche.

S’agissant de l’âge de [O] [F], celui-ci est âgé de 57 ans, ce qui n’est pas un âge justifiant une attention ou une prise en charge particulière. De même, s’il est en invalidité, il justifie avoir travaillé en intérim à plein temps de mai à août 2023 inclus en qualité de contrôleur hélium ou agent de production.

Enfin, alors qu’il s’est engagé devant le tribunal et devant son créancier à effectuer un paiement de 4.000 € dans les jours suivant l’audience, ce n’était toujours pas le cas au jour du délibéré.

Ainsi, [O] [F] ne remplit pas les critères nécessaires à l’obtention d’un délai supplémentaire au délai légal pour quitter le logement dont il est expulsé.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [O] [F], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Il sera également condamné à payer à HABITAT 44 la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 13 janvier 2020 entre HABITAT 44 et [O] [F], concernant le logement sis 11 rue de l’Erdre, RdC – 44470 CARQUEFOU, outre un garage, n°15, accessoire à ce logement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 20 avril 2024 ;

CONDAMNE [O] [F] à payer à HABITAT 44 la somme de 5.550,06 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 17 septembre 2024, échéance de août 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE [O] [F] à payer à HABITAT 44, à compter du 18 septembre 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 625,66 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [O] [F], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [O] [F] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

DÉBOUTE [O] [F] de sa demande de délai supplémentaire au délai légal pour quitter le logement ;

CONDAMNE [O] [F] à payer à HABITAT 44 la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 14 novembre 2024.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY