TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 25/00038 – N° Portalis DBYV-W-B7I-HAB3

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Société LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [G] [N] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [T] [D], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [H] [T] [D],

décédée

A l’audience du 24 Avril 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS :

Par acte sous seing privé en date du 4 décembre 2020, l’OPH d'[Localité 4] Les Résidences de l’Orléanais devenu la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a donné en location à Monsieur [W] [T] [D] et Madame [H] [T] [D] un logement à usage d’habitation F3 avec jardin et garage situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 486,81 euros hors charges, payable à terme échu.

Se prévalant de loyers impayés, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a fait signifier le 16 mai 2024 à Monsieur [W] [T] [D] et Madame [H] [T] [D] par procès-verbal remis à étude un commandement de de payer dans les 6 semaines les loyers et charges visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 1109,31 euros, coût de l’acte en sus.

La Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a ensuite fait assigner Monsieur [W] [T] [D] et Madame [H] [T] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, statuant en référé, par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2024, aux fins suivantes :

constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail et que la location consentie à Monsieur [W] [T] [D] et Madame [H] [T] [D] a cessé de plein droit au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et juger que Monsieur [W] [T] [D] et Madame [H] [T] [D] seront expulsés ainsi que tout occupant de son chef dans les délais légaux et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur [W] [T] [D] et Madame [H] [T] [D] paiement, au titre des loyers et charges, de la somme de 1996,36 euros en principal en application de l’article 1728 du Code civil, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en vertu de l’article 1231-7 du Code civil ;condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur [W] [T] [D] et Madame [H] [T] [D] paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges majoré des augmentations légales en vigueur à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur [W] [T] [D] et Madame [H] [T] [D] paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile à titre de participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur [W] [T] [D] et Madame [H] [T] [D] en tous les dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement et de l’assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

A l’audience qui s’est tenue le 24 avril 2025, la Société d’Economie Mixte Locale Les Résidences de l’Orléanais, représentée avec pouvoir par Madame [N], salariée de la société, a maintenu ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 4477,48 euros, hors frais dont 2679,54 euros de supplément de loyers de solidarité. La bailleresse a fait état d’une reprise des paiements au mois de décembre 2024 outre 30 euros, sur la base duquel elle consent à l’octroi de délais de paiement.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Monsieur [W] [T] [D], régulièrement cité par procès-verbal remis à tiers présent à domicile n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Concernant Madame [H] [T] [D], il est indiqué sur l’assignation que selon les déclarations de son fils, rencontré lors de sa délivrance, elle est décédée.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Elle mentionne le décès de son épouse au mois de février 2023 et la maladie de son fils qui se serait améliorée, Monsieur [T] [D] bénéficiaire du RSA chercherait un emploi après avoir du s’arrêter pour s’occuper de son épouse et de son fils.

L’extrait d’acte de décès le 18 février 2023 de Madame [H] [X] [D] épouse de Monsieur [W] [T] [D] est produit.

La décision a été mise en délibéré à la date du 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

L’article 474 du code de procédure civile dispose qu’en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, la décision est réputée contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 26 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans leur rédaction s’appliquant au moment de l’assignation.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 6 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 4 décembre 2020 contient une clause résolutoire reprenant le délai de deux mois (article 4 de ses conditions générales). Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 16 mai 2024, pour la somme en principal de 1109,31 euros.

Le délai de six semaines appliqué dans le commandement de payer correspond au délai légal prévu par la loi du 27 juillet 2023, cependant la clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Il y aura donc lieu d’appliquer le délai de deux mois prévu par le bail au commandement de payer du 16 mai 2024.

Monsieur [W] [T] [D] avait jusqu’au 16 juillet 2024 à 24 heures pour procéder à ce règlement.

Entre le 16 mai 2024 et le 16 juillet 2024 à 24 heures, il a procédé à un règlement total de 878,75 euros.

Ce commandement est ainsi demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 juillet 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation prévoit que l’organisme d’habitation à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer (…). Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans le délai d’un mois. A défaut de réponse, et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

La demanderesse produit la mise en demeure en date du 4 mars 2025 adressée au locataire de produire l’enquête SLS visant la surfacturation de 893,18 euros.

La SEM Les Résidences de l’Orléanais produit un décompte daté du 22 avril 2025 mentionnant un solde débiteur de 7.441,72 euros et démontrant que Monsieur [W] [T] [D] reste devoir, après soustraction des frais de procédure (221,60 euros relevant éventuellement des dépens) et de 63,10 euros de frais, la somme de 4.477,48 euros, échéance du mois de mars 2025 incluse outre 2.679,54 euros de SLS.

Monsieur [W] [T] [D] non comparant, ne conteste par définition pas le montant de la dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Monsieur [W] [T] [D] sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 7157,02 euros, correspondant aux loyers et charges impayés, terme du mois de mars 2025 inclus en ce compris 2.679,54 euros de SLS, portant intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2024, date du commandement de payer sur la somme de 1109,31 euros, à compter du 24 septembre 2024, date de l’assignation sur la somme de 887,05 euros et pour le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la demanderesse, en raison de la reprise des règlements partiels par Monsieur [W] [T] [D] consent à l’échelonnement de la dette mensuellement à concurrence de 30 euros ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Ce montant n’est pas de nature à permettre de solder la dette en trois ans et la reprise des règlements n’est que partielle sachant que la demanderesse fait état d’un rappel APL potentiel. Malgré cela, informé des termes de la loi, le bailleur a indiqué être favorable à un tel plan d’apurement et a donné son accord en la matière ainsi que pour la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le juge étant tenu par ces demandes communes du demandeur et du défendeur, en vertu de l’article 5 du Code de procédure civile, et les termes de la loi dans sa nouvelle rédaction relevant de l’ordre public de protection, il y aura donc lieu d’accorder ces délais de paiement selon les modalités indiquées dans le dispositif et avec une mensualité de 30 euros en plus de l’échéance locative, pour régler la dette de loyer.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Monsieur [W] [T] [D] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle fixée au montant du loyer indexé et des charges.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [W] [T] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 16 mai 2024, celui de l’assignation du 24 septembre 2024, ainsi que celui de la notification de l’assignation à la Préfecture.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile sera rejetée.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 4 décembre 2020 entre la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais), d’une part, et Monsieur [W] [T] [D] et Madame [H] [X] [D] épouse [T] [D] (décédée le 18 février 2023), d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation F3 avec jardin et garage situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 17 juillet 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [T] [D] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, la somme de 7.157,02 euros correspondant aux loyers charges et indemnités impayés, terme du mois de mars 2025 inclus en ce compris 2.679,54 euros de SLS, portant intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2024, date du commandement de payer sur la somme de 1109,31 euros, à compter du 24 septembre 2024, date de l’assignation sur la somme de 887,05 euros et pour le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [W] [T] [D] et Madame [H] [T] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités successives de 30 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

PRECISONS que Monsieur [W] [T] [D] pourra verser une somme supérieure à celle prévue dans le présent plan d’apurement, si sa situation financière le permet ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [W] [T] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [W] [T] [D] soit condamné à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTONS la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [T] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 16 mai 2024, le coût de l’assignation du 24 septembre 2024 et celui de sa notification à la Préfecture;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 30 juin 2025, la minute étant signée par S.GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par A.HOUDIN, greffier.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection