TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 25/00211 – N° Portalis DBYV-W-B7I-HCTG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Société d’Economie Mixte LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [M], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [B]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 27 Mars 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 décembre 2016, ayant pris effet le 29 décembre 2016, l’OPH d'[Localité 4] Les Résidences de l’Orléanais (devenu la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais) a donné en location à Monsieur [T] [B], un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 279,13 euros, payable à terme échu.

Puis, des loyers étant demeurés impayés, la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a fait signifier le 19 juin 2024 à Monsieur [T] [B] un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 3.153,42 euros.

La Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a par la suite fait assigner Monsieur [T] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans statuant en référé, par acte de commissaire de justice du 4 septembre 2024, aux fins suivantes :

de constater l’acquisition de la clause résolutoire et que la location consentie à Monsieur [T] [B] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et juger que le locataire sera expulsé ainsi que tout occupant de son chef dans les délais légaux et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;de condamner à titre provisionnel Monsieur [T] [B] au paiement, au titre des loyers et charges, de la somme de 3.721,37 euros en principal en application de l’article 1728 du Code civil, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en vertu de l’article 1231-7 du Code civil;le condamner à titre provisionnel au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges majoré des augmentations légales en vigueur, à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;le condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur, et aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement et de l’assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

A l’audience, qui s’est tenue le 27 mars 2025, la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, représentée avec pouvoir par Madame [Y] [M], employée de la personne morale, a actualisé la dette locative à la somme de 10.755,24 euros en ce compris des factures d’eau importantes et a indiqué qu’aucun paiement n’était intervenu depuis le mois de mars 2024. Elle a fait état d’aucune manifestation de la part du locataire.

Cité à étude, Monsieur [T] [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à cette audience.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que Monsieur [B] ne s’est pas présenté au rendez-vous proposé.

La décision a été mise en délibéré à la date du 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, les défendeurs n’ayant pas comparu et la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 11 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 selon leur nouvelle rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 13 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du bail et du commandement de payer dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 22 décembre 2016, ayant pris effet le 29 décembre 2016 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 juin 2024, pour la somme en principal de 3.153,42 euros.

Le délai prévu dans cette clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, qui ne s’applique qu’aux situations contractuelles postérieures, et malgré l’indication de six semaines portée dans le commandement de payer.

Monsieur [T] [B] avait jusqu’au 19 août 2024 à 24 heures pour procéder à ce règlement.

Au cours de la période de deux mois suivant la signification du commandement de payer, le locataire n’a procédé à aucun règlement. Les causes du commandement n’ont donc pas été éteintes.

Ce commandement est ainsi demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 août 2024.

L’expulsion de Monsieur [T] [B] sera ordonnée en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [T] [B] reste redevable des loyers jusqu’au 19 août 2024 et, à compter du 20 août 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 20 août 2024, il a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande.

La partie échue, à la date de l’audience, de cette indemnité d’occupation, est reprise dans le calcul de la dette locative ci-dessous.

La Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais produit un décompte démontrant que Monsieur [T] [B] reste devoir, après soustraction des frais de contentieux (151,37 euros et 131,65 euros, qui relèvent éventuellement des dépens), ainsi que des frais de dossier enquête (5 X 7,62 euros, dont la procédure permettant leur débit n’est pas versée aux débats), la somme de 10.917,84 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 24 mars 2025, échéance de février 2025 incluse.

Toutefois, à l’audience, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a sollicité une dette locative à hauteur de 10.755,24 euros. Le juge ne pouvant statuer au-delà des demandes formulées à l’audience, il y aura lieu de retenir la somme de 10.755,24 euros au titre de la dette locative.

Absent à l’audience, Monsieur [T] [B] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 10.755,24 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 24 mars 2025, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.721,37 euros à compter du 4 septembre 2024, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Monsieur [T] [B] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges indexé et tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le locataire, absent à l’audience, n’a pas sollicité de délais de paiements, pas plus que le propriétaire. L’octroi de tels délais n’a pas non plus été soulevé d’office en raison de l’absence du locataire, lequel n’a pas justifié de ses ressources et du fait que loyer de février 2025 n’ait pas été réglé.

Il en résulte que, en application du nouveau texte issu de la loi du 27 juillet 2023, aucun délai de paiement et aucune suspension des effets de la clause résolutoire ne peuvent être accordés, faute de reprise du paiement du loyer intégral avant l’audience.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [T] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [T] [B] sera condamné à verser au bailleur une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 22 décembre 2016, ayant pris effet le 29 décembre 2016 entre l’OPH d'[Localité 4] Les Résidences de l’Orléanais (devenu la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais), d’une part, et Monsieur [T] [B], d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 20 août 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [T] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [T] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [B] à verser à la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, la somme de 10.755,24 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 24 mars 2025, échéance de février 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.721,37 euros à compter du 4 septembre 2024, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [B] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges indexé et majoré, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du mois de mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [B] aux dépens ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [B] à payer à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 12 juin 2025, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la Protection, et par D. STRUS, greffière.

La Greffière, La Juge,