TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 8]

JUGEMENT DU 12 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 24/04904 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G4QS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 6]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [U], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Madame [C] [Z]

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

A l’audience du 27 Mars 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

La SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a donné à bail à Madame [C] [Z] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 4], par contrat du 14 juin 2022, puis suivant une convention de relogement par acte sous seing privé en date du 14 juin 2022 pour un loyer mensuel de 359,53 euros hors charges, payable à terme échu.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA [Adresse 7] a fait signifier, le 23 avril 2024, à Madame [C] [Z] un commandement de payer les loyers pour un montant de 2.539,21 euros, et d’avoir à justifier de l’assurance du logement dans un délai d’un mois, visant la clause résolutoire.

La SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a ensuite fait assigner le 10 septembre 2024 Madame [C] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins suivantes :

Voir constater l’acquisition de la clause résolutoire ;Voir constater la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire ;A titre subsidiaire, voir prononcer la résiliation du bail aux torts de la locataire pour non-paiement des loyers et/ou défaut d’assurance ;Ordonner, en conséquence, l’expulsion de Madame [Z] ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux et ce, conformément aux dispositions de l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;Ordonner que faute par elle de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;Condamner Madame [Z] au paiement de la somme de 2.539,21 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompter qui sera fourni lors des débats ;Condamner Madame [Z] au paiement des loyers et charges impayés au jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;Condamner Madame [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à votre départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;Condamner Madame [Z] au paiement de la somme de 500 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la requérante, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner Madame [Z] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières (article 696 du Code de procédure civile).

A l’audience du 27 mars 2025, la SA d’HLM [Adresse 1] – représentée avec pouvoir par Madame [H] [U], employée du bailleur – a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 9.913,57 euros et a indiqué que l’assurance n’a pas été produite et qu’aucun paiement n’a eu lieu depuis le mois de février 2024.

La question de la recevabilité de la demande principale fondée sur les loyers impayés a été mise d’office dans les débats.

Citée à étude, Madame [C] [Z] a comparu. Elle a indiqué qu’elle travaille à l’hôpital en [5] mais qu’elle est suspendue depuis le mois de mars 2023. En effet, elle a indiqué que sa carte de résident est expirée et qu’elle attend le renouvellement depuis 2022. Elle a ajouté que l’association pléiade a été saisie. Elle a indiqué qu’elle ne perçoit aucun revenu et qu’elle a un enfant de 15 ans à charge. Aussi, elle a ajouté que des proches l’aide à payer ses factures et qu’elle a un suivi avec une assistante sociale. Elle a indiqué ne pas pouvoir formuler une proposition d’échelonnement.

La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret le 10 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que rédigées à la date de cette assignation.

Par ailleurs, la SA d’HLM [Adresse 1] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions de ce passage de la loi.

En l’espèce, le bail conclu le 14 juin 2022 et la convention de relogement conclue le 14 juin 2022 contiennent une clause résolutoire en cas de non souscription d’une assurance (article 9.2 des conditions générales, page 6).

Le 23 avril 2024, un commandement d’avoir à justifier de l’assurance a été signifié à Madame [C] [Z], les dispositions du passage de la loi y étant reproduites et la clause insérée au bail étant reproduite dans l’acte.

Madame [C] [Z] avait jusqu’au 23 mai 2024 à 24 heures pour remettre l’attestation d’assurance du logement.

A l’audience, le bailleur a maintenu ses demandes et indiqué que cette assurance n’avait pas été produite dans le délai du commandement de payer.

Il en résulte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise à la date du 24 mai 2024.

L’expulsion de Madame [C] [Z] du logement sera ordonnée en conséquence, sans qu’il soit nécessaire de vérifier le bien-fondé du second motif d’acquisition de la clause résolutoire (loyers impayés), celui-ci étant superfétatoire.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [C] [Z] reste redevable des loyers jusqu’au 23 mai 2024 et, à compter du 24 mai 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 24 mai 2024, elle a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur.

La SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE produit un décompte démontrant que Madame [C] [Z] reste devoir, après soustraction des frais de procédure (141,87 euros et 163,93 euros qui relèvent éventuellement des dépens), ainsi que les frais de rejet (2 fois 2 euros, non justifiés en procédure), la somme de 9.913,57 euros à la date du 24 mars 2025, échéance de février 2025 incluse.

Présente à l’audience, Madame [C] [Z] ne conteste ni le principe, ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

En conséquence, Madame [C] [Z] sera condamnée au paiement de la somme de 9.913,57 euros, avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la présente décision.

Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Madame [C] [Z] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.

Il ne pourra par ailleurs pas être accordé d’office de délais de paiement à Madame [C] [Z], du fait du motif de l’acquisition de la clause résolutoire (défaut d’assurance) et celle-ci n’ayant en tout état de cause pas repris le paiement du loyer au moment de l’audience. Aussi, il est à noter que Madame [Z] a indiqué à l’audience ne pas être en mesure de formuler une proposition d’échelonnement des paiements.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [C] [Z], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM [Adresse 1], Madame [C] [Z] sera condamnée à verser au bailleur la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés et défaut d’assurance ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance figurant au bail conclu le 14 juin 2022 entre la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE et Madame [C] [Z], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 24 mai 2024 et que le bail est résilié à cette date, sans qu’il soit nécessaire d’examiner la seconde demande de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

ORDONNE en conséquence à Madame [C] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [C] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA d’HLM [Adresse 1] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [C] [Z] à verser à la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 9.913,57 euros (selon décompte en date du 24 mars 2025, incluant la mensualité de février 2025, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date), avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [C] [Z] à verser à la SA d’HLM [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant indexé équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [C] [Z] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE Madame [C] [Z] à verser à la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection), le 12 juin 2025, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D. STRUS, greffière.

Le greffier, La juge,