TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 14 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 24/03816 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G2MF

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Mme [H] [X] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Monsieur [Y], [R] [P], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [D], [L] [G] épouse [P], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

A l’audience du 27 Février 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

La SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE IMMOBILIERE VAL DE LOIRE (devenue [Adresse 3]) a donné à bail à Madame [D] [G] épouse [P] et Monsieur [Y] [P] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], par contrat du 7 novembre 2023, pour un loyer mensuel de 461,83 euros hors charges, payable à terme échu. Deux avenants à ce contrats portaient sur des places de parking pour des loyers de 42,33 euros et 27,08 euros.

Le 25 mars 2024, la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret d’une situation d’impayés de la part de Madame [D] [G] épouse [P] et Monsieur [Y] [P].

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM [Adresse 3] a fait signifier le 28 mars 2024 à Madame [D] [G] épouse [P] et Monsieur [Y] [P] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 1765,67 euros, selon décompte en date du 25 mars 2024.

La SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a ensuite fait assigner le 18 juillet 2024 Madame [D] [G] épouse [P] et Monsieur [Y] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes :

— condamner les locataires conjointement et solidairement à lui payer la somme de 2614,11 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 1765,67 euros, et à compter de la présent assignation pour le surplus (article 1153 du Code civil) ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail conformément à l’article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation aux torts du locataire pour non paiement des loyers ;

— condamner les locataires à quitter les lieux qu’ils occupent avec tous occupants de leur chef ;

— dire qu’à défaut de départ volontaire des lieux, les locataires ainsi que tous occupants de leur chef, en seront expulsés avec le concours d’un serrurier si besoin est, le tout dans les formes et délais des articles L411-1 et R411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner les locataires conjointement et solidairement à payer une indemnité d’occupation en deniers et quittances égale à ce que serait le montant du loyer et des charges et ce jusqu’au départ volontaire des lieux, ou à défait de départ volontaire, jusqu’à l’expulsion ;

— condamner les locataires conjointement et solidairement à payer au bailleur la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’en tous les frais et dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et sans caution.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 juillet 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 février 2025.

A cette audience, la SA d’HLM [Adresse 3] – représentée avec pouvoir par Madame [H] [X], employée du bailleur – a maintenu ses demandes portant sur les loyers impayés et actualisé le montant de la dette locative à la somme de 3108,24 euros, hors frais. Le bailleur a fait état d’une reprise du paiement du loyer. Il a donné son accord pour l’octroi de délais de paiement avec fixation à 130 euros du montant à régler pour apurer la dette locative. La SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a précisé que Madame [D] [G] épouse [P] et Monsieur [Y] [P] ont déposé un dossier de surendettement à la banque de France et que celui-ci a été déclaré recevable le 26 décembre 2024 et qu’une orientation vers un réaménagement des dettes a été décidé.

Madame [D] [G] épouse [P] et Monsieur [Y] [P] ont comparu. Ils ont reconnu le montant de la dette locative. Ils ont sollicité l’octroi de délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire et ont indiqué pouvoir régler entre 100 et 130 euros par mois en plus du loyer et des charges courants. Le couple a indiqué avoir un enfant et que Madame [P] a repris le travail.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue avant l’audience. Elle indique que Monsieur et Madame sont en CDI et qu’ils ont contracté une dette de loyer alors que Madame était en arrêt maladie. Ils ont alors souscrit des crédits pour faire face financièrement mais cela les a davantage mis en difficulté.

La décision a été mise en délibéré à la date du 14 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 473 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 19 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que s’appliquant au moment de l’assignation.

Par ailleurs, la SA d’HLM [Adresse 3] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 25 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction s’appliquant au moment de la délivrance du commandement de payer, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 7 novembre 2023 contient une clause résolutoire (article 9.1 des conditions générales, page 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 mars 2024, pour la somme en principal de 1765,67 euros.

Le délai de paiement dont le locataire bénéficiait pour régler cette somme a expiré le mardi 28 mai 2024 à 24 heures.

Entre le 28 mars 2024 et le 28 mai 2024 à 24 heures, Madame [D] [G] épouse [P] et Monsieur [Y] [P] ont procédé à deux paiements de 375 euros chacun.

Il en résulte que Madame [D] [G] épouse [P] et Monsieur [Y] [P] n’ont pas éteint les causes du commandement de payer du 28 mars 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du logement sont donc réunies à la date du 29 mai 2024 et il y aura lieu de le constater, la recevabilité de Madame [D] [G] épouse [P] et Monsieur [Y] [P] à la procédure de surendettement étant intervenue le 26 décembre 2024, soit postérieurement.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE produit un décompte démontrant que Madame [D] [G] épouse [P] et Monsieur [Y] [P] restent devoir, après soustraction des frais de procédure (130,80 euros, 60,27 euros et 36,12 euros qui relèvent éventuellement des dépens) et des frais de rejet de prélèvement (3 X 2 euros) la somme de 3108,24 euros à la date du 20 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse.

Présents à l’audience, Madame [D] [G] épouse [P] et Monsieur [Y] [P] ne contestent pas le principe et reconnaissent le montant de la dette que le bailleur a indiqué.

Marié, le couple est légalement solidairement tenu au paiement des loyers et charges.

En conséquence, Madame [D] [G] épouse [P] et Monsieur [Y] [P] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 3108,24 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1765,67 euros à compter du 28 mars 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil et à la demande, le tout sous réserve de l’application des dispositions du Code de la consommation en matière d’intérêt à partir de la recevabilité du dossier de surendettement prononcée le 26 décembre 2024.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L’article 24 VI de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du Code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers au profit du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge du surendettement (juge des contentieux de la protection) statuant sur cette contestation.

En l’espèce, Madame [D] [G] épouse [P] et Monsieur [Y] [P] sollicitent des délais de paiement et proposent de régler entre 100 et 130 euros en plus du loyer pour apurer la dette locative.

Le bailleur est favorable à l’octroi de tels délais de paiement et ce plan d’apurement permet de solder la dette locative dans le délai légal de 36 mois, hors prise en considération de la procédure de surendettement.

La lecture du relevé de compte permet de constater que, au jour de l’audience, Madame [D] [G] épouse [P] et Monsieur [Y] [P] ont repris le paiement intégral du loyer de janvier 2025.

Les locataires demandent en outre la suspension des effets de la clause résolutoire.

Compte tenu de ces éléments, Madame [D] [G] épouse [P] et Monsieur [Y] [P] seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés mais uniquement jusqu’au prononcé de la décision de la Commission de surendettement des particuliers du Loiret sur le réaménagement des dettes.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Madame [D] [G] épouse [P] et Monsieur [Y] [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges et indexée.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif, notamment du fait de l’existence d’une procédure de surendettement.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [D] [G] épouse [P] et Monsieur [Y] [P], parties perdantes, supporteront la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation et de leurs notifications à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret et à la Préfecture.

Par ailleurs, malgré les démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM [Adresse 3], il sera tenu compte de la situation économique de Madame [D] [G] épouse [P] et Monsieur [Y] [P], qui font l’objet d’une procédure de surendettement, pour dire n’y avoir lieu à les condamner au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers impayés figurant au bail du 7 novembre 2023 conclu entre la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE IMMOBILIERE VAL DE LOIRE (devenue [Adresse 3]) et Madame [D] [G] épouse [P] et Monsieur [Y] [P], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2] ainsi que les deux parkings loués, sont réunies à la date du 29 mai 2024 ;

CONDAMNE solidairement Madame [D] [G] épouse [P] et Monsieur [Y] [P] à verser à la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 3108,24 euros au titre des loyers et charges impayés (selon décompte arrêté à la date du 20 février 2025, incluant la mensualité de janvier 2025), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1765,67 euros à compter du 28 mars 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus, le tout sous réserve de l’application des dispositions du Code de la consommation en matière d’intérêt à partir de la recevabilité du dossier de surendettement prononcée le 26 décembre 2024 ;

AUTORISE Madame [D] [G] épouse [P] et Monsieur [Y] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, par des mensualités de 100 euros chacune jusqu’à la décision de la Commission de surendettement des particuliers du Loiret sur le réaménagement des dettes au profit de Madame [D] [G] épouse [P] et Monsieur [Y] [P] ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [D] [G] épouse [P] et Monsieur [Y] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM [Adresse 3] puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [D] [G] épouse [P] et Monsieur [Y] [P] soient condamnés solidairement à verser à la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexé, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation de Madame [D] [G] épouse [P] et Monsieur [Y] [P] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [D] [G] épouse [P] et Monsieur [Y] [P] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ainsi que leurs notifications à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret et à la Préfecture ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 mai 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,