TRIBUNAL JUDICIAIRE

, [Adresse 1],

[Adresse 2],

[Localité 1]

Minute N°

N° RG 25/01752 – N° Portalis DBX2-W-B7J-LKH5

Société SCPI KYANEOS PIERRE

C/

,

[Q], [O]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 16 MARS 2026

DEMANDERESSE:

Société SCPI KYANEOS PIERRE inscrite au RCS d,'[Localité 2] sous le numéro 839 154 614 dont le siège social est sis,

[Adresse 3],

[Adresse 4],

[Localité 3]

représentée par Maître Karine SANCHEZ, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR :

Monsieur, [Q], [O]

né le 04 novembre 2005 à, [Localité 4] (COTE D’IVOIRE)

demeurant, [Adresse 5],

[Localité 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne GIVAUDAND, juge des contentieux de la protection,

Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats et de Janine CIRECH, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 15 décembre 2025

Date des Débats : 16 février 2026

Date du Délibéré : 16 mars 2026

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 16 Mars 2026 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Par acte sous seing privé en date des 20 et 23 septembre 2024, la SOCIÉTÉ SCPI KYANEOS PIERRE a donné en location à usage unique d’habitation à Monsieur, [Q], [O] un logement situé, [Adresse 5] à, [Localité 5] (30) moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 340 euros outre 30 euros de provisions sur charges.

Des loyers demeuraient impayés et le 21 juillet 2025, la SOCIÉTÉ SCPI KYANEOS PIERRE faisait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire à son locataire, pour un montant en principal de 2 657,56 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 02 octobre 2025, la SOCIÉTÉ SCPI KYANEOS PIERRE a assigné Monsieur, [Q], [O] par devant le tribunal de céans, statuant en référé, pour l’audience du 15 décembre 2025 afin de voir :

— CONSTATER la résiliation du bail intervenue de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,

En conséquence :

— ORDONNER son expulsion de corps et de biens ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique,

— CONDAMNER Monsieur, [Q], [O] au paiement à titre provisionnel :

o De la somme principale de 2 649,81 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation,

o D’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant du loyer et charges et en subissant les augmentations légales en fonction de la clause insérée dans le bail à compter du 22 septembre 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux,

o De la somme de 750,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance et notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 16 février 2026. La SCPI KYANEOS PIERRE, comparant par ministère d’avocat a actualisé la dette locative arrêtée au 07 février 2026 à la somme de 3 127,79 euros. Elle a indiqué qu’un accord a été trouvé avec le locataire consistant en un plan d’apurement établi sur la période du 1er décembre 2025 au 1er novembre 2028, prévoyant l’engagement de Monsieur, [Q], [O] à régler la somme de 100 euros par mois au titre du remboursement des arriérés locatifs outre le règlement du loyer courant. La demanderesse a sollicité l’homologation de cet accord et demandé qu’il soit toutefois assorti d’une clause de déchéance du terme.

Régulièrement convoqué, monsieur, [Q], [O], comparant, a souscrit à l’ensemble des observations formulées par la demanderesse et a confirmé son accord pour que le plan d’apurement signé soit homologué.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 mars 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

« Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, la SOCIÉTÉ SCPI KYANEOS PIERRE justifie avoir notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 25 juillet 2025.

En outre, et dans le respect des dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, une copie de l’assignation a été dénoncée à la Préfecture du Gard par voie électronique le 03 octobre 2025 pour l’audience du 16 février 2026 soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d’irrecevabilité de l’action, ont été exécutées dans les délais impartis, de telle sorte que l’action en résolution de bail diligentée à l’encontre de Monsieur, [Q], [O] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail :

Vu les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur au jour du commandement,

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire le 21 juillet 2025.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines en application des dispositions en vigueur à la date de sa délivrance, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 1er septembre 2025 ; le contrat de location se trouve donc résilié depuis cette date.

Sur la demande d’expulsion et les mesures subséquentes :

Par le jeu de la clause résolutoire, Monsieur, [Q], [O] est devenu occupant sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer son expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’arriéré locatif et les charges impayées :

Aux termes de l’article 7 (a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les locataires sont tenus de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; et, réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant d’aucune contestation sérieuse.

La SOCIÉTÉ SCPI KYANEOS PIERRE produit un décompte arrêté à la date de l’audience faisant état d’une dette locative de 3 127,79 euros.

La dette locative n’étant pas contestée ni contestable, il convient de condamner Monsieur, [Q], [O] à payer par provision à la SOCIÉTÉ SCPI KYANEOS PIERRE la somme de 3 127,79 euros au titre de la dette locative arrêtée à la date des débats.

Sur les délais de paiement :

Au regard des dispositions de l’Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Le paragraphe VII de ce même article précise :

«  VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. "

Lors des débats, les parties ont sollicité l’homologation de leur accord consistant dans le règlement par Monsieur, [Q], [O] de la somme de 100 euros par mois au titre des arriérés locatifs outre le paiement du loyer courant, selon plan d’apurement s’étendant durant la période du 1er décembre 2025 au 1er novembre 2028.

Par conséquent, il convient d’accorder au locataire des délais de paiement dont les modalités seront précisées au présent dispositif.

Afin de préserver les intérêts du bailleur, ces délais seront toutefois assortis d’une clause de déchéance en cas de défaut de paiement par la locataire d’une seule échéance.

Sur l’indemnité d’occupation :

En application de l’article 1240 du code civil, l’occupation sans droit, ni titre constitue un trouble illicite préjudiciable qui emporte le versement par l’occupant d’une indemnité pour toute la durée de son maintien dans les lieux.

Il est de bon droit d’estimer que cette indemnité devra s’élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n’avait pas été résilié et comme tel, qu’elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Monsieur, [Q], [O] sera condamné à payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er mars 2026 et jusqu’à son départ effectif des lieux.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Monsieur, [Q], [O] sera condamné à payer la somme de 400,00 euros à la SOCIÉTÉ SCPI KYANEOS PIERRE au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 696 du même code, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Monsieur, [Q], [O] qui succombe, supportera les entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du Contentieux de la Protection statuant en référé par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence,

DÉCLARONS la demande en résiliation de bail diligentée par la SOCIÉTÉ SCPI KYANEOS PIERRE recevable et bien fondée,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu les 20 et 23 septembre 2024 entre la SOCIÉTÉ SCPI KYANEOS PIERRE et Monsieur, [Q], [O] concernant le logement situé, [Adresse 5] à, [Localité 5] (30) étaient réunies à la date du 1er septembre 2025,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 1er septembre 2025,

CONSTATONS que Monsieur, [Q], [O] est déchu de son titre d’occupation et se maintient indûment dans le logement initialement loué sis, [Adresse 5] à, [Localité 5] (30),

En conséquence :

ORDONNONS l’expulsion domiciliaire de Monsieur, [Q], [O] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux situés, [Adresse 5] à, [Localité 5] (30), avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Monsieur, [Q], [O] à payer par provision à la SOCIÉTÉ SCPI KYANEOS PIERRE à compter du 1er mars 2026 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales,

CONDAMNONS Monsieur, [Q], [O] à payer par provision à la SOCIÉTÉ SCPI KYANEOS PIERRE la somme de somme 3 127,79 euros au titre de la dette locative arrêtée au 07 février 2026,

AUTORISONS Monsieur, [Q], [O] à se libérer de ladite somme en 31 mensualités en sus du loyer courant, payables le 05 de chaque mois à partir du mois suivant la signification de la présente ordonnance, par 31 mensualités de 100 euros, la 31ème et dernière mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS que si Monsieur, [Q], [O] s’exécute dans les délais et selon les modalités fixées, la clause résolutoire insérée au bail, dont les effets sont suspendus, sera réputée n’avoir jamais joué,

DISONS qu’à défaut de paiement de toute mensualité pendant le délai accordé, qu’elle soit due au titre de l’arriéré ci-avant fixé, du loyer courant ou des charges afférentes, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible en intégralité et la clause résolutoire produira son plein effet,

CONDAMNONS Monsieur, [Q], [O] à payer à la SOCIÉTÉ SCPI KYANEOS PIERRE la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur, [Q], [O] aux entiers dépens de l’instance.

La greffière, La juge,