TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 20 JANVIER 2025

Minute n° :

N° RG 23/04320 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GR37

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE,

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Madame [X] [I]

née le 27 Août 1985 à [Localité 7] (ESSONNE), demeurant [Adresse 4] – [Localité 6]

représentée par M^e Laure MOIROT, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Madame [K] [U] divorcée [G], demeurant [Adresse 5] – [Localité 2]

comparante en personne

A l’audience du 08 octobre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 10 Janvier 2025 puis prorogé à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée du 1er mars 2021, suivi d’un état des lieux d’entrée établi le même jour, Madame [K] [G] a consenti un bail d’habitation à Madame [X] [I] portant sur une maison de 128 m2 avec garage sise au [Adresse 1] [Localité 3], moyennant un loyer de 800,00 € payable d’avance le 5 de chaque mois, assorti d’un dépôt de garantie d’un montant de 800,00 € versé par la locataire.

Le 22 juin 2023, après délivrance de son congé par Madame [X] [I], un état des lieux de sortie a été contradictoirement établi en présence de Madame [K] [G] lors de la restitution des locaux.

Madame [X] [I] a ensuite rencontré des difficultés avec la bailleresse Madame [K] [G] qui lui a refusé, dans un premier temps, la restitution intégrale de son dépôt de garantie en arguant du fait d’un radiateur sale dans la salle de bains, d’un socle de détecteur de fumée manquant et d’une gouttière dégradée et fuyarde au niveau de l’auvent d’entrée de la maison, puis, dans un second temps, lui a restitué partiellement son dépôt de garantie le 2 novembre 2023 en lui adressant un chèque bancaire d’un montant de 410,00 €, et ce, déduction faite du coût de la mise en peinture du radiateur, du remplacement du détecteur de fumée et de la gouttière extérieure.

Madame [X] [I] contestant avoir reçu la restitution, même partielle, de son dépôt de garantie, a donc, par requête du 1er décembre 2023 aux fins de saisine du juge des contentieux de la protection reçue au greffe du tribunal judiciaire d’Orléans en date du 19 décembre 2023, cette dernière a sollicité du tribunal qu’il condamne Madame [K] [G] à la restitution intégrale de son dépôt de garantie d’un montant de 800,00 €, ainsi qu’à une somme de 480,00 € à titre de dommages et intérêts.

En application de l’article 471 du CPC, Madame [X] [I] représentée par son avocat M^e MOIROT, a par acte du 17 avril 2024, fait délivrer à Madame [K] [G] citation à comparaître devant le tribunal judiciaire d’Orléans aux fins de la voir condamnée à lui payer les sommes suivantes :

800,00 €, à titre principal, correspondant à la restitution de son dépôt de garantie, avec intérêts légaux à compter du 1er septembre 2023, date de réception de la première mise en demeure en lettre recommandée avec AR ;720,00 € au titre des pénalités en application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi ALUR ;1.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;950,00 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, sous réserve de la renonciation par la bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale,les entiers dépens d’instance ;et ordonner, en outre, l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire évoquée à l’audience du 14 mai 2024, a fait l’objet d’un renvoi au 8 octobre 2024 afin de permettre aux parties d’échanger, dans le strict respect du principe du contradictoire, leurs pièces et arguments.

Dans ses observations écrites du 23 septembre 2024, soutenues oralement à l’audience publique du 8 octobre 2024, Madame [G] confirme avoir, d’une part, procédé à la retenue intégrale du dépôt de garantie litigieux, compte tenu d’un radiateur détérioré et sale dans la salle de bains, d’un socle de détecteur de fumée manquant et d’une gouttière dégradée et fuyarde au niveau de l’auvent d’entrée de la maison, d’autre part, restitué pour partie ledit dépôt à concurrence de 410,00 € le 2 novembre 2023, déduction faite du coût (avec justificatifs) de la mise en peinture du radiateur, du remplacement du détecteur de fumée et de la gouttière extérieure, et elle déclare enfin, que les éventuelles pénalités de retard ne pourraient être justifiées que jusqu’au 2 novembre 2023, tandis qu’aucune résistance abusive ne peut lui être reprochée vu sa parfaite bonne foi dans ce litige.

Par conclusions en réponse, soutenues oralement à cette audience, l’avocat de Madame [X] [I] -considérant que les réparations locatives unilatéralement déduites du dépôt de garantie n’ont pas été contradictoirement constatées lors de l’état de sortie des lieux- demande au tribunal, au visa des articles 1101, 1103, 1104, 1231-6 et 1128 et suivants du code civil, de faire droit à son acte introductif d’instance en condamnant Madame [G] à lui payer les sommes suivantes :

390,00 €, à titre principal, correspondant à la quote-part restante du dépôt de garantie, avec intérêts légaux à compter du 1er septembre 2023, date de réception de la première mise en demeure en lettre recommandée avec AR en application de l’article 1231-6 du code civil;720,00 € au titre des pénalités de 10 % dues en application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi ALUR, entre le 1er septembre 2023 et le 31 mai 2024 (800 € x 10% x 9 mois) ;195,00 € au titre des pénalités de 10 % dues en application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi ALUR, entre le 1er juin 2024 et le 1er octobre 2024 (390 € x 10% x 5 mois) ;1.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive sur la restitution du dépôt de garantie pendant plus d’un an, sans aucun motif légitime et en violation des dispositions légales ;950,00 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, sous réserve de la renonciation par la bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale,les entiers dépens d’instance ;et en ordonnant, en outre, l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Aux termes de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

Les débats étant clos, la décision a été mise en délibéré au 10 janvier 2024 puis prorogé au 20 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Les parties ayant comparu en personne ou représentés, la décision sera rendue contradictoirement et en dernier ressort.

Sur les dégradations locatives et sur la restitution du dépôt de garantie

L’article 1730 du code civil précise : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

De plus, l’article 7 paragraphe c) de la loi du 6 juillet 1989 susvisée précise que :« le locataire est obligé : c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. »

A l’analyse des pièces versées aux débats par les parties en présence, force est de constater que la bailleresse, Madame [G] ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, de ce que les dégradations locatives qu’elle impute à Madame [I], sa locataire-sortante ont été effectivement et contradictoirement relevées lors de l’état des lieux de sortie réalisé le 22 juin 2023.

En effet, à l’analyse minutieuse du document d’état des lieux de sortie (pièce n°2 – M^e MOIROT), qui fut régularisé et co-signé par les parties en litige sans aucune observation, ni réserve particulière de ces dernières, il apparaît sans conteste qu’aucune dégradation locative -dûment et contradictoirement constatée- n’est juridiquement susceptible d’être mise à la charge de la locataire-sortante.

Or, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Cependant, le texte précise qu’il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, au regard des éléments versés à la procédure, il convient de considérer que la bailleresse Madame [G] n’était aucunement fondée à conserver le dépôt de garantie de 800,00 € versé par Madame [I] lors son entrée dans les lieux loués, au-delà d’un délai d’un mois à compter de la remise des clés du logement, et ce, dans la mesure où :

d’une part, l’état des lieux de sortie (état d’usage des locaux) s’est avéré conforme à l’état des lieux d’entrée, d’autre part, les sommes restant dues à la bailleresse Madame [G], et les sommes dont celle-ci pourrait être tenue en lieu et place de sa locataire Madame [I], n’ont manifestement pas été dûment justifiées.L’article 22 précité de la loi du 6 juillet 1989 prévoit enfin, qu’à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Madame [K] [G] estime avoir restitué le dépôt de garantie litigieux à concurrence de 410,00 € le 2 novembre 2023, et ce partiellement compte tenu de la déduction effectuée du coût de la mise en peinture du radiateur, du remplacement du détecteur de fumée et également de la gouttière extérieure. Ce faisant, elle déclare que d’éventuelles pénalités de retard à concurrence de 10 % ne sauraient lui être applicables sur la somme de 410,00 € au-delà de la date du 2 novembre 2023.

Force est de constater que Madame [K] [G] ne rapporte cependant pas la preuve du paiement effectif de cette somme à la date indiquée du 2 novembre 2023, ladite somme n’ayant été encaissée sur le compte CARPA de M^e MOIROT, avocat de Madame [X] [I], qu’en date du 6 juin 2024, soit 7 mois plus tard.

Dans ces circonstances, Madame [K] [G] ne pourra qu’être condamnée à payer à Madame [X] [I] la somme de 390,00 €, à titre principal, correspondant à la quote-part dont elle reste redevable au titre du dépôt de garantie, avec intérêts légaux calculés à compter du 17 avril 2024, date de l’assignation introductive de la présente instance.

En outre, et en application des dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé, Madame [K] [G] devra également être condamnée à payer à Madame [X] [I] les sommes suivantes :

720,00 € au titre des pénalités de 10 % calculées sur la somme de 800 € pour la période du 1er septembre 2023 au le 31 mai 2024 (9 mois) ;195,00 € au titre des pénalités de 10 % calculées sur la somme résiduelle de 390 € pour la période du 1er juin 2024 au 1er octobre 2024 (5 mois).Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

Madame [X] [I], demanderesse à l’action, ne démontre pas dans la présente instance, ni la mauvaise foi, ni un quelconque abus ou la volonté caractérisée de nuire de Madame [K] [G] à l’égard de ses intérêts.

La demande de condamnation à des dommages et intérêts sollicitée par Madame [X] [I] sera donc rejetée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Au regard des circonstances du litige, l’équité ne commande pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [K] [G] succombant à l’instance, elle en supportera tous les dépens selon les dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

La décision étant rendue en dernier ressort, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, rendu contradictoirement, et en dernier ressort,

Vu les dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989,

CONDAMNE Madame [K] [G] à payer à Madame [X] [I] la somme principale de 390,00 € (trois cent quatre vingt dix euros) -correspondant à la quote-part résiduelle dont Madame [K] [G] demeure redevable au titre du dépôt de garantie en litige- assortie des intérêts légaux calculés à compter du 17 avril 2024, date de l’assignation introductive d’instance ;

CONDAMNE Madame [K] [G] à payer à Madame [X] [I] les sommes suivantes :

720,00 € (sept cent vingt euros) au titre des pénalités de 10 % calculées sur la somme de 800,00 € pour la période du 1er septembre 2023 au le 31 mai 2024 (9 mois) ;

195,00 € (cent quatre vingt quinze euros) au titre des pénalités de 10 % calculées sur la somme de 390,00 € pour la période du 1er juin 2024 au 1er octobre 2024 (5 mois) ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [K] [G] aux dépens de l’instance en vertu de l’article 696 du CPC ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 20 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par le greffier.

Le greffier, Le juge,