TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 24/00214 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GUXG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Madame [J] [G]

demeurant [Adresse 3]

représentée par la SCP DUMONT-LATOUR, avocats au barreau de LYON, substituée par M^e Camille BURGEVIN, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [Y]

demeurant [Adresse 2]

sous curatelle renforcée de l’APAJH d'[Localité 4], mandataire judiciaire à la protection des majeurs

comparant en personne

A l’audience du 11 Mars 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 août 2022, à effet au 23 août 2022, Madame [J] [G] a donné en location à Monsieur [Z] [Y] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 505 euros outre 25 euros de provisions sur charges, payable à terme à échoir, le 5 de chaque mois.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 14 février 2023, le gestionnaire de bien de la bailleresse a mis en demeure le locataire de régler la somme de 1060 euros au titre des loyers impayés. Une seconde mise en demeure a été effectuée par courrier du 20 juillet 2023, pour la somme de 1210 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [J] [G] a fait signifier le 20 septembre 2023 à Monsieur [Z] [Y] un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 2287 euros, selon décompte en date du 12 septembre 2023. Une copie de ce commandement de payer a été transmis à l’UDAF, en qualité de mandataire spécial de Monsieur [Y].

Madame [J] [G] a par la suite saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret de cette situation d’impayés le 25 septembre 2023.

Par jugement du 23 février 2024, Monsieur [Z] [Y] a été placé sous mesure de curatelle renforcée, l’APAJH, association tutélaire, ayant été désignée en qualité de curateur.

Madame [J] [G] a ensuite fait assigner Monsieur [Z] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, statuant en référé, par acte de commissaire de justice du 29 février 2024, aux fins suivantes :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire, et en conséquence la résiliation du contrat de location d’un appartement au jour du jugement à intervenir,Ordonner l’expulsion de corps et de bien de Monsieur [Z] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, dès que le délai légal sera expiré et si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique,Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Monsieur [Z] [Y],Dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés par le Tribunal, dire et juger qu’à défaut pour Monsieur [Z] [Y] de respecter ses engagements, les clauses résolutoires seront acquises et l’expulsion prononcée sans autres formalités,En tout état de cause, condamner Monsieur [Z] [Y] à titre provisionnel au paiement de l’arriéré de loyers et des charges arrêtés à ce jour, soit la somme de 2834 euros augmentée des intérêts de droit à compter des présentes, et à parfaire au jour de l’ordonnance à intervenir,Condamner Monsieur [Z] [Y], en vertu des articles 1240 et 1760 du Code civil au paiement d’une somme égale au montant d’une indemnité d’occupation, du jour du prononcé du jugement à celui de son départ effectif, d’un montant identique au loyer actuel, outre charges,Condamner Monsieur [Z] [Y] à titre provisionnel au paiement d’une somme de 72,98 euros correspondant au coût de l’acte de commandement de payer les loyers,

Condamner Monsieur [Z] [Y] à payer à Madame [J] [G] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance et de ses suites (article 696 du Code de procédure Civile).

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 mars 2024.

Par acte de signification du 3 avril 2024, Madame [J] [G] a fait signifier l’assignation du 29 février 2024 au curateur de Monsieur [Z] [Y].

L’affaire a été appelée pour la 1ère fois à l’audience du 10 septembre 2024 puis renvoyée aux audiences des 10 décembre 2024 et 11 mars 2025.

Le conseil de Madame [J] [G] a déposé ses conclusions et pièces à l’audience du 11 mars 2025 tout en indiquant maintenir l’ensemble de ses demandes et ne pas être opposé à des délais de paiement.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats ainsi que celle de l’éventuel octroi de délais de paiement.

Monsieur [Z] [Y] a comparu. Il a indiqué vouloir que son affaire soit retenue, n’ayant pas pu contacter sa curatrice avant l’audience et ce, malgré plusieurs renvois. Il a sollicité des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire et a demandé à verser la somme de 100 euros par mois en plus du loyer et des charges courants pour apurer sa dette.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience mais indique que Monsieur [Z] [Y] n’a pas pris attache.

Madame [J] [G] a été autorisée à produire un décompte actualisé de la dette, par note en délibérée, ce qui a été fait par courriel reçu au greffe le 12 mars 2025, le montant de la dette étant alors estimé par la bailleresse à 2612,08 euros.

La décision a été mise en délibéré à la date du 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La décision est contradictoire en application de l’article 467 du Code de procédure civile, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

I. SUR LA RÉSILIATION :

sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 05 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans leur rédaction s’appliquant au moment de l’assignation.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 25 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, cette formalité n’étant pas prévue à peine d’irrecevabilité pour les bailleurs, personnes physiques.

L’action est donc recevable, d’autant plus que le commandement de payer a été signifié au mandataire spécial du locataire et que l’assignation a bien été signifiée à son curateur malgré la décision de placement sous mesure de protection intervenue très peu de temps avant l’assignation.

sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 20 août 2022, à effet au 23 août 2022 contient une clause résolutoire reprenant le délai de deux mois (VIII page 4). Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 20 septembre 2023, pour la somme en principal de 2287 euros.

Le délai de six semaines appliqué dans le commandement de payer correspond au délai légal prévu par la loi du 27 juillet 2023, cependant la clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Il y aura donc lieu d’appliquer le délai de deux mois prévu par le bail au commandement de payer du 20 septembre 2023.

Monsieur [Z] [Y] avait jusqu’au lundi 20 novembre 2023 à 24 heures pour procéder à ce règlement.

Entre le 20 septembre 2023 et le 20 novembre 2023 à 24 heures, il a procédé à un règlement de 547 euros.

Ce commandement est ainsi demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 novembre 2023.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [J] [G] produit un décompte daté du 17 février 2025 mentionnant un solde débiteur de 2612,08 euros, cette somme n’incluant bien que des loyers et charges.

Présent à l’audience, Monsieur [Z] [Y] ne conteste pas le principe de cette dette et s’il a indiqué devoir encore à son sens 1800 euros, les éléments constitutifs des sommes dues ont été vérifiés étant précisé que le dernier décompte date du 17 février 2025.

Monsieur [Z] [Y] sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 2612,08 euros, correspondant aux loyers et charges impayés, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2287 à compter du 20 septembre 2023, date du commandement de payer et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément à la demande.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [Z] [Y] sollicite des délais de paiement et propose que le montant de l’apurement soit fixé à 100 euros par mois. Il sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire.

La lecture du relevé de compte permet de constater que, au jour de l’audience, il a réglé la dernière échéance, dans la mesure où il a procédé à un versement de 564 euros le 14 janvier 2025. Il peut donc être considéré qu’il a repris le paiement du loyer car si le loyer de février 2025 n’apparaît pas comme réglé, rien ne permet d’indiquer qu’il ne l’a pas été entre la date du décompte et la date de l’audience, un décompte plus récent ne nous ayant pas été fourni et celui fourni laissant apparaître des versements très régulièrement faits par le locataire, sa dette de loyer étant par ailleurs en baisse.

La somme proposée de 100 euros est de nature à permettre l’apurement de la dette locative dans le délai légal.

Enfin, le bailleur a donné son accord pour l’octroi de tels délais de paiement.

Compte-tenu de ces éléments, Monsieur [Z] [Y] sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Monsieur [Z] [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle fixée au montant du loyer indexé et des charges. Le cas échéant, les meubles et objets se trouvant dans les lieux, suivront le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [Z] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 septembre 2023, celui de l’assignation du 29 février 2024, ainsi que celui de la notification de l’assignation à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [Z] [Y] sera condamné à verser au bailleur une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 20 août 2022, à effet au 23 août 2022 entre Madame [J] [G], d’une part, et Monsieur [Z] [Y], d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 21 novembre 2023 ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [Y] à verser à Madame [J] [G], à titre provisionnel, la somme de 2612,08 euros (selon décompte en date du 17 février 2025, incluant l’échéance de février 2025), correspondant aux loyers et charges impayés, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2287 euros à compter du 20 septembre 2023, date du commandement de payer et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [Z] [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 26 mensualités de 100 euros chacune et une 27ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

PRECISONS que Monsieur [Z] [Y] pourra verser une somme supérieure à celle prévue dans le présent plan d’apurement, si sa situation financière le permet ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [Z] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [J] [G] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que, le cas échéant, les meubles et objets se trouvant dans les lieux, suivront le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

* que Monsieur [Z] [Y] soit condamné à verser à Madame [J] [G] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [Y] à payer à Madame [J] [G], une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 septembre 2023, le coût de l’assignation du 29 février 2024 et celui de sa notification à la Préfecture ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 27 mai 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par D. STRUS, greffière.

La Greffière, La Juge,