TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/10155 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z54J

N° de Minute : L 26/00024

JUGEMENT

DU : 05 Janvier 2026

[I] [Z]

C/

[K] [O]

[M] [V] épouse [O]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 05 Janvier 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [I] [Z], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Eric DEMEY, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [K] [O], demeurant [Adresse 6]

Mme [M] [V] épouse [O], demeurant [Adresse 6]

comparants en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 20 Octobre 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Mahdia CHIKH, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 05 Janvier 2026, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 19 septembre 2021, à effet du 10 octobre 2021, M. [I] [Z] a donné à bail à M. [K] [O] et Mme [M] [V] épouse [O] un logement, situé [Adresse 7] à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel de 680 euros et une provision sur charges de 40 euros. Par acte séparé du 23 septembre 2021, M. [X] [T] s’est porté caution solidaire des locataires.

Par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2023, M. [I] [Z] a fait signifier à M. et Mme [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 7 200 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice du 18 Mars 2024, M. [I] [Z] a fait assigner les locataires et la caution en résiliation du bail, en expulsion et en paiement de l’arriéré locatif.

Par jugement du 13 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection a notamment déclaré irrecevable les demandes du bailleur aux fins de constat et de prononcé de la résiliation du bail et condamné M. et Mme [O] à payer à M. [I] [Z] la somme de 14 400 euros au titre des loyers et charges dus au 30 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse.

Le jugement a été signifié à M. et Mme [O] par acte de commissaire de justice du 14 mars 2025 délivré à personne.

Par acte de commissaire de justice du 14 mars 2025, M. [I] [Z] a fait signifier à M. et Mme [O] un commandement de payer la somme principale de 18.000 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 10 juillet 2025, M. [I] [Z] a fait assigner M. [K] [O] et Mme [M] [V] épouse [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

constater la résiliation du bail et à défaut, prononcer la résiliation du bail liant les parties aux torts des locataires ;

dire que M. et Mme [O] sont occupants sans droit ni titre ;

ordonner leur expulsion ainsi que de tout occupant de leur chef, et ce, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux et remise des clés ;

ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls des assignés ;

condamner les défendeurs au paiement de :

3 825,37 euros au titre des loyers impayés, frais d’acte inclus suivant décompte du 28 février 2025 ;

1 765,16 euros au titre des loyers impayés du 1er mars 2025 au 14 mai 2025 ;

une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux ;

1 500 euros sur le fondement de l’article 1153 du code civil ;

2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

dire que les intérêts ayant plus d’un an d’ancienneté seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux de l’intérêt légal ;

dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

A l’audience du 20 octobre 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, M. [R], représenté par son conseil, s’en est rapporté aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative pour la période d’octobre 2024 à octobre 2025 à la somme de 9360 euros.

M. et Mme [O] comparaissent en personne et ne contestent pas le montant de l’arriéré locatif. Ils déclarent avoir déposé un dossier de surendettement en cours d’instruction et précisent que M. [O] a touché des indemnités journalières, qu’il a fait l’objet d’un licenciement pour inaptitude et que depuis il perçoit l’allocation d’aide au retour à l’emploi à hauteur de 1 100 euros. Ils ajoutent que Madame [O] ne travaille pas et qu’ils ont un enfant à charge. Ils précisent avoir effectué une demande de logement social et réalisé des démarches pour leur relogement.

Ils ne sollicitent pas des délais de paiement ni la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le juge a donné connaissance aux parties du diagnostic social et financier parvenu au greffe avant l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation :

sur la recevabilité de l’action :

M. [I] [Z] justifie avoir notifié au préfet du Nord le 11 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 19 septembre 2021, à effet du 10 octobre 2021, contient une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges en page 3 et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 mars 2025, pour la somme en principal de 18.000 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun paiement n’étant intervenu dans le délai imparti.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 15 mai 2025.

L’expulsion de M. [K] [O] et Mme [M] [V] épouse [O] sera, en conséquence, ordonnée dans les conditions fixées au présent dispositif.

Sur le décompte des sommes dues :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice de la bailleresse résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l’espèce réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer de la résiliation à la libération des lieux.

M. [I] [Z] produit un décompte détaillé arrêté au 7 octobre 2025 démontrant que M. [K] [O] et Mme [M] [V] épouse [O] restent devoir la somme de 9.360 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour la période d’octobre 2024 au 7 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus.

M. [K] [O] et Mme [M] [V] épouse [O] seront condamnés à payer à M. [I] [Z] cette somme de 9.360 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Ils seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer majoré de la provision sur charges, soit la somme de 720 euros, pour la période courant du 1er novembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, se matérialisant soit par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, soit par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour M. [I] [Z] de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur l’astreinte :

Aux termes de l’article L.421-1 du code des procédures civiles d’exécution, les astreintes fixées pour obliger l’occupant d’un local à quitter les lieux ont toujours un caractère provisoire et sont révisées et liquidées par le juge une fois la décision d’expulsion exécutée.

L’article L.421-2 du même code ajoute que le montant de l’astreinte une fois liquidée ne peut excéder la somme compensatrice du préjudice effectivement causé. Il est tenu compte, lors de sa fixation, des difficultés que le débiteur a rencontrées pour satisfaire à l’exécution de la décision.

L’astreinte n’est pas maintenue lorsque l’occupant a établi l’existence d’une cause étrangère qui ne lui est pas imputable et qui a retardé ou empêché l’exécution de la décision.

Le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, le tribunal ne saurait prononcer, en outre, une astreinte.

De plus, M. [Z] ayant la faculté de requérir le concours de la force publique, il n’apparaît pas nécessaire d’assortir la présente décision d’une astreinte, pour en garantir l’exécution.

La demande de ce chef sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

Selon l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Aux termes de l’article 2274 du code civil, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

En l’espèce, M. [Z] ne démontre ni la mauvaise foi de M. [K] [O] et Mme [M] [V] épouse [O], ni l’existence d’un dommage distinct de celui réparé par les intérêts moratoires.

Sa demande de dommages-intérêts sera dès lors rejetée.

Sur les demandes accessoires :

M. [K] [O] et Mme [M] [V] épouse [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonciation aux services de la préfecture du Nord.

Ils seront également condamnés à verser à M. [I] [Z] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 septembre 2021, à effet du 10 octobre 2021, entre M. [I] [Z] d’une part, et M. [K] [O] et Mme [M] [V] épouse [O] d’autre part, concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 7] à [Localité 9], sont réunies à la date du 15 mai 2025 ;

ORDONNE à défaut pour M. [K] [O] et Mme [M] [V] épouse [O] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE M. [K] [O] et Mme [M] [V] épouse [O] à payer à M. [I] [Z] la somme de 9.360 euros, créance arrêtée au 7 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus depuis octobre 2024 jusqu’à cette date, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [K] [O] et Mme [M] [V] épouse [O] à payer à M. [I] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier loyer majoré de la provision sur charge, soit la somme de 720 euros, à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux se matérialisant soit par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, soit par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

RAPPELLE à M. [K] [O] et Mme [M] [V] épouse [O] qu’ils peuvent saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Secrétariat de la commission de médiation DALO

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Localité 4]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

DEBOUTE M. [I] [Z] de ses autres demandes ;

CONDAMNE M. [K] [O] et Mme [M] [V] épouse [O] à payer à M. [I] [Z] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [K] [O] et Mme [M] [V] épouse [O] aux dépens, dont le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonciation aux services de la préfecture du Nord ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé le 5 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

Le Greffier, Le Juge,