N° RG 25/00001 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GO2B

Minute : 25/ JCP

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délivrée le :

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[B] [W] épouse [E], [S] [E]

SPNLR

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

DU 10 Juin 2025

DEMANDEUR :

Madame [A] [I] veuve [T]

née le 12 Juin 1938 à EPINAY-SUR-SEINE (93800),

demeurant 13 rue de la Mairie – 45270 QUIERS SUR BEZONDE

représentée par la SCP SCRIBE BAILLEUL SOTTAS, demeurant 12 rue des Quinze-vingts – 10000 TROYES, avocats au barreau d’AUBE, vestiaire : substituée par M^e Mathieu KARM, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [B] [W] épouse [E],

Monsieur [S] [E],

demeurant 4 Brieure – 28480 VICHERES

non comparants, ni représentés

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Eugénie LALLART, statuant en matière de référé

assistée de [Z] [L], auditrice de justice

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 06 Mai 2025 et mise en délibéré au 10 Juin 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant promesse de vente en date du 20 février 2024, reçue par acte authentique de notaire, Madame [A] [I] épouse [T] a promis de vendre à Monsieur [E] [S] et Madame [W] épouse [E] [B] une maison à usage d’habitation située 4 Brieure – 28480 VICHERES, moyennant le paiement d’un prix de vente de 96.000 €. Cette promesse de vente, initialement consentie pour un délai expirant le 20 mai 2024, a été prorogée jusqu’au 01 juillet 2024.

Dans l’attente de la finalisation de la vente, Madame [A] [I] épouse [T] a autorisé les époux [E] à résider dans le bien.

Suivant courrier recommandé en date du 24 juin 2024, les époux [E] ont été convoqués devant notaire le 01 juillet 2024 pour la signature de l’acte de vente et le règlement du prix de la vente, rendez-vous auquel ils ne se sont pas présentés.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juillet 2024, Madame [A] [I] épouse [T] a sommé Monsieur [E] [S] et Madame [W] épouse [E] [B] de quitter les lieux immédiatement et sans délai, et de restituer les clés de l’ensemble immobilier.

Un procès-verbal de constat de commissaire de justice a été établi le 31 juillet 2024.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2024, Madame [A] [I] épouse [T] a fait assigner Monsieur [E] [S] et Madame [W] épouse [E] [B] (assignation à étude pour les deux) devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Chartres, statuant en référés, aux fins d’obtenir, sur le fondement des articles 544 et 1311 du Code civil et les articles 514, 514-1, 696 à 700, 834 et 835 du Code de procédure civile et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— l’expulsion de Monsieur [E] [S] et Madame [W] épouse [E] [B] et de tous occupants qu’ils auraient mis ou qui auraient pu s’introduire dans les lieux qu’ils occupent abusivement, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, faute de départ volontaire dans un délai de deux mois à compter de la date de délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux, signifié en application de la décision à intervenir ;

— l’autorisation de faire transporter les meubles trouvés dans les lieux le jour de l’expulsion dans un garde meuble de son choix aux frais, risques et périls des défendeurs ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [E] [S] et Madame [W] épouse [E] [B] à lui verser à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle de 500 € à compter de février 2024 jusqu’à la libération totale et effective des lieux ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [E] [S] et Madame [W] épouse [E] [B] à lui verser à titre provisionnel la somme de 9600 € au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [E] [S] et Madame [W] épouse [E] [B] à lui verser 3000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens de l’instance comprenant notamment les frais d’huissier.

L’affaire a été appelée à l’audience du 06 mai 2025, où elle a été retenue.

Madame [A] [I] épouse [T], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et maintient ses demandes. Elle indique n’avoir aucune nouvelle des époux [E], lesquels sont toujours dans les lieux, et que le bien immobilier est devenu un squat.

Monsieur [E] [S] et Madame [W] épouse [E] [B] ne sont ni présents, ni représentés.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2025.

EXPOSÉ DES MOTIFS

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur l’absence de comparution des défendeurs :

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur la demande d’expulsion

L’article 544 du Code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue nécessairement un trouble manifestement illicite. Il s’ensuit que la violation du droit de propriété suffit à justifier la prise de mesures en référé pour faire cesser le trouble, quelles qu’en soient les raisons et les circonstances.

Selon l’article 1117 du Code civil, l’offre est caduque à l’expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, à l’issue d’un délai raisonnable.

En l’espèce, Madame [A] [I] épouse [T] justifie, par la production d’un acte notarié en date du 10 novembre 2021, être propriétaire du bien immobilier sis 4 Brieure à VICHERES (28480), objet de la promesse de vente signée entre les parties le 20 février 2024. Il ressort de cette promesse de vente que l’adresse déclarée des défendeurs au moment de cet acte est l’adresse du bien immobilier objet de la promesse de vente. Madame [A] [I] épouse [T] explique en effet avoir permis aux futurs acheteurs de prendre possession des lieux avant la réalisation de la vente, ces derniers se trouvant dans une situation délicate, n’ayant aucun lieux où loger suite à la vente de leur propre maison, et sous condition que la signature de l’acte de vente soit réalisée le plus rapidement possible.

Il ressort de l’attestation établie par Maître [F] [O], notaire, que la promesse de vente a été prorogée jusqu’au 01 juillet 2024, date à laquelle était prévue la signature de l’acte de vente. Alors que les époux [E] ont été informés de ce rendez-vous par lettre recommandée avec accusé de réception, ils ne se sont pas présentés à l’étude notariale aux date et heure prévue, et en conséquence, la signature de l’acte de vente n’a pas pu intervenir, du fait de la carence des acheteurs. Ainsi, en application de l’article 1117 du Code civil, l’offre est devenue caduque à l’expiration du délai fixé, d’autant que cette promesse de vente prévoit en page 19 qu’en cas de carence du bénéficiaire, le promettant peut disposer librement du bien.

Il ressort enfin du procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 31 juillet 2024 qu’à cette date, le bien sis 4 Brieure à VICHERES n’est pas libre d’occupation : chiens présents sur la propriété, véhicule garé sur le parking de la maison, et confirmation par le voisin immédiat de la présence constante de Monsieur et madame [E] dans la maison.

Il apparaît en conséquence que les époux [E], occupants sans droit ni titre du bien immobilier appartenant à Madame [A] [I] épouse [T], se maintiennent dans les lieux contre la volonté de la propriétaire du bien. La violation du droit de propriété est dès lors acquise, et le trouble manifestement illicite est caractérisé.

Dès lors, il convient d’ordonner l’expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après, de Monsieur [E] [S] et Madame [W] épouse [E] [B], ainsi que de tous occupants de leur chef, l’expulsion constituant la seule mesure de nature à permettre à Madame [A] [I] épouse [T] de recouvrer la plénitude de son droit sur son bien immobilier sis 4 Brieure – 28480 VICHERES, occupé illicitement.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation provisionnelle

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien et de son indisponibilité pour le propriétaire.

L’occupation du logement crée en effet un préjudice certain à Madame [A] [I] épouse [T], qui ne peut disposer librement de son bien immobilier. En cas de maintien dans les lieux d’une personne sans droit ni titre, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée à titre provisionnel à une somme égale à celle du loyer majoré des charges qui auraient été dus en cas de conclusion d’un bail.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 31 juillet 2024 que l’étude des offres de locations sur cette commune pour un ensemble immobilier similaire au bien concerné permet de valider un loyer mensuel hors charge de 950 €. Il ressort d’un avis de valeur locative établi par IAD France en date du 18 septembre 2024 et d’une attestation datée du 25 septembre 2024, Maître [O], notaire, qu’à ce jour, et eu égard à la conjoncture immobilière, à l’état du bien, et à sa situation géographique, ledit bien pourrait être loué 600 € à 670 € hors charges mensuel.

Pour autant, il ressort des pièces produites par Madame [A] [I] épouse [T] que lors de l’entrée dans les lieux des époux [E], il était convenu entre les parties que ces derniers s’acquitteraient d’une compensation financière mensuelle pour occupation des lieux de 500 €. celle-ci a été honorée par les défendeurs jusqu’au mois de janvier 2024 inclus, puis à compter du mois de février 2024, les paiements ont totalement cessé.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du bien, et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée à la somme de 500 € par mois, tel que demandé par Madame [A] [I] épouse [T]. Monsieur [E] [S] et Madame [W] épouse [E] [B] seront ainsi solidairement condamnés au paiement de cette indemnité, ce à compter du mois 01 février 2024.

Sur l’indemnité d’immobilisation

Selon l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce la promesse de vente en date du 20 février 2024 signée par l’ensemble des parties prévoit en page 19 une indemnité forfaitaire d’immobilisation, ainsi rédigée :

« MONTANT

En contre partie de la promesse faite par le PROMETTANT au BENEFICIAIRE, ce dernier s’engage à verser, la somme de NEUF MILLE SIX CENTS EUROS (9.600,00 €), à titre d’indemnité d’immobilisation, au plus tard dans les DIX JOURS (10) de la signature de présentes ;

[…]

SORT DE L’INDEMNITE

Si la vente n’était pas réalisée, la totalité de l’indemnité d’immobilisation resterait acquise au PROMETTANT à titre de prix forfaitaire de l’indisponibilité entre ses mains du BIEN formant l’objet de la présente promesse. »

En l’absence de finalisation de la vente, il convient de condamner solidairement Monsieur [E] [S] et Madame [W] épouse [E] [B] au paiement d’une somme de 9600 €, au titre de cette indemnité d’immobilisation. Cette somme produira intérêt au taux légal à compter de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

Sur les autres demandes

Monsieur [E] [S] et Madame [W] épouse [E] [B], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [A] [I] épouse [T] les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprise dans les dépens. Il convient donc de condamner solidairement Monsieur [E] [S] et Madame [W] épouse [E] [B] à lui verser une somme de 1000 € sur le fondement de dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe;

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent vu l’urgence et l’absence de contestations sérieuses :

CONSTATONS que Monsieur [E] [S] et Madame [W] épouse [E] [B] sont occupants sans droit ni titre du logement situé 4 Brieure – 28480 VICHERES appartenant à Madame [A] [I] épouse [T];

AUTORISONS Madame [A] [I] épouse [T], à défaut de libération spontanée des lieux situés 4 Brieure – 28480 VICHERES, à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [E] [S] et Madame [W] épouse [E] [B] et de tous occupants de leur chef, par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants , R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [E] [S] et Madame [W] épouse [E] [B] au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle, ni révisable et ni indexable, égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de bail, soit la somme de 500 € (CINQ CENTS EUROS) par mois;

DISONS que cette indemnité d’occupation est due à compter du 01 février 2024, et jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [E] [S] et Madame [W] épouse [E] [B] à payer à Madame [A] [I] épouse [T] à titre provisionnel la somme de 9 600 € (NEUF MILLE SIX CENTS EUROS) au titre de l’indemnité d’immobilisation, ce avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [E] [S] et Madame [W] épouse [E] [B] à payer à Madame [A] [I] épouse [T] la somme de 1 000 € (MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [E] [S] et Madame [W] épouse [E] [B] aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

Ainsi ordonnée et prononcée le 10 Juin 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Eugénie LALLART