TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 25/00065 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HAMA

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEURS :

Monsieur [W] [E] [G] [F]

demeurant sis [Adresse 2]

représenté par la SCP DUMONT-LATOUR, avocats au barreau de LYON, substituée par M^e Camille BURGEVIN, avocat au barreau d’ORLEANS

Madame [A] [Y]

demeurant sis [Adresse 2]

représentée par la SCP DUMONT-LATOUR, avocats au barreau de LYON, substituée par M^e Camille BURGEVIN, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [S] [D]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 11 Mars 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 avril 2021 à effet au 23 avril 2021, Monsieur [K] [X] a donné à bail à Monsieur [J] [D] et Madame [R] [L] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 420 euros et 20 euros de provisions sur charges, payables d’avance, au plus tard le 5 de chaque mois.

Par acte notarié du 28 juillet 2023, le bien loué a été vendu par Monsieur [K] [X] à Monsieur [W] [F] et Madame [A] [Y].

Le gestionnaire du bien immobilier a effectué deux relances pour loyers impayés en date des 22 avril 2024 et 21 mai 2024 avant d’adresser à Monsieur [J] [D] une mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 mai 2024 de régler la somme de 440 euros.

Le 18 juin 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête de Monsieur [W] [F] et Madame [A] [Y] à Monsieur [J] [D], pour la somme en principal de 1320 euros au titre des loyers et charges échus, selon décompte incluant l’échéance du mois de juin 2024.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret a été saisie de cette situation d’impayés le 25 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice du 21 octobre 2024, Monsieur [W] [F] et Madame [A] [Y] ont fait assigner en référé Monsieur [J] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire, et en conséquence la résiliation du contrat de location d’un appartement au jour du jugement à intervenir ;Ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [J] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, dès que le délai légal sera expiré et si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique,Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Monsieur [J] [D],Dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés par le Tribunal, dire et juger qu’à défaut pour Monsieur [J] [D] de respecter ses engagements, les clauses résolutoires seront acquises et l’expulsion prononcée sans autres formalités,En tout état de cause, condamner Monsieur [J] [D] à titre provisionnel au paiement de l’arriéré de loyers et des charges arrêtés à ce jour, soit la somme de 2200 euros augmentée des intérêts de droit à compter des présentes, et à parfaire au jour de l’ordonnance à intervenir,Condamner Monsieur [J] [D], en vertu des articles 1240 et 1760 du Code civil au paiement d’une somme égale au montant d’une indemnité d’occupation, du jour du prononcé du jugement à celui de son départ effectif, d’un montant identique au loyer actuel, outre charges,Condamner Monsieur [J] [D] à titre provisionnel au paiement d’une somme de 76,30 euros correspondant au coût de l’acte de commandement de payer les loyers,Condamner Monsieur [J] [D] à payer à Monsieur [W] [F] et Madame [A] [Y] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance et de ses suites (article 696 du Code de procédure Civile).

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 octobre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 mars 2025.

A cette audience, Monsieur [W] [F] et Madame [A] [Y], représentés par leur avocat, substitué, ont indiqué que le locataire a quitté les lieux loués le 11 janvier 2025 et que son départ a donné lieu à des dégradations locatives pour une somme de 7860 euros.

Cité à étude, Monsieur [J] [D] n’a pas comparu.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que le défendeur ne s’est pas présenté aux deux rendez-vous proposés.

La décision a été mise en délibéré à la date du 27 mai 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, dans la mesure où elle est susceptible d’appel, en l’absence du défendeur et au vu des demandes contenues dans l’assignation.

Il convient tout d’abord de relever que seul Monsieur [J] [D] a été destinataire d’un commandement de payer et d’une assignation de sorte qu’aucune condamnation ne pourra être prononcée à l’encontre de Madame [R] [L], à l’égard de laquelle il n’est pas prouvé que le bail a cessé.

Par ailleurs, si le conseil des demandeurs a fait état de l’existence de dégradations locatives, il convient de relever qu’aucune demande n’a été formalisée de ce chef, l’instance se déroulant en référé et l’assignation ne comportant pas de demandes de ce chef.

Enfin, les demandeurs ont indiqué que le locataire a quitté les lieux loués le 11 janvier 2025, ce qui est corroboré par le dernier décompte qui mentionne un solde de tous comptes, ainsi les demandes de résiliation du bail et d’expulsion sont sans objet. La demande de fixation d’une indemnité d’occupation sera tranchée comme une demande en paiement relative aux sommes dues jusqu’à la libération effective du logement.

I. Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, Monsieur [W] [F] et Madame [A] [Y] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution. Ce décompte, arrêté à la date du 24 février 2025, évalue la dette locative à la somme de 11495,36 euros.

Les demandeurs ont indiqué que le locataire a quitté les lieux le 11 janvier 2025. Aucun état des lieux de sortie, ni courrier de résiliation du bail ne nous a été transmis. Cette date n’est pas contestée par le locataire qui n’a pas comparu à l’audience. En conséquence, il conviendra de retenir une somme due au titre du loyer et des charges de janvier 2025 de 156,13 euros correspondant à 11 jours d’occupation du bien et non la somme de 212,91 euros.

Par ailleurs, il convient de retrancher à ce décompte la somme réclamée au titre des dégradations locatives de 7860,80 euros, le Tribunal n’étant pas saisi de demande à ce titre.

Il en résulte une dette locative de 3577,78 euros, terme du bail fixé le 11 janvier 2025.

Absent à l’audience, Monsieur [J] [D] ne conteste ni le principe, ni le montant de cette somme, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [J] [D] au paiement de cette somme à titre provisionnel.

La dette locative portera intérêts au taux légal sur la somme de 1320 euros à compter du 18 juin 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [J] [D], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [W] [F] et Madame [A] [Y], Monsieur [J] [D] sera condamné à leur verser la somme de 500 euros sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion, fondées sur les loyers et charges impayés, formées par Monsieur [W] [F] et Madame [A] [Y], dans le cadre du bail du 22 avril 2021 à effet au 23 avril 2021 signé avec Monsieur [J] [D] et concernant le logement situé [Adresse 1], sont sans objet du fait du départ du locataire du logement ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [D] à verser à Monsieur [W] [F] et Madame [A] [Y] la somme provisionnelle de 3577,78 euros (selon décompte en date du 6 mars 2025, terme du bail fixé le 11 janvier 2025), au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1320 euros à compter du 18 juin 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [D] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [D] à payer à Monsieur [W] [F] et Madame [A] [Y] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 27 mai 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par D. STRUS, greffière.

La Greffière, La Juge,