RÉFÉRÉ

Min N° 25/00355

N° RG 25/00414 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD6R2

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 09 Décembre 2025

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Jeanne DE TALHOUËT, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 11 août 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, greffière, est venue en audience publique en référé la cause suivante le 28 Octobre 2025 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par Maître Emmanuel RABIER, avocat au Barreau de Meaux

D’UNE PART

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [H] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 8]

non comparante, ni représentée

Monsieur [X] [Z]

[Adresse 5]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

Le :

— expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :

— copie certifiée conforme remise à :

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat signé le 1er septembre 2016, l’établissement public industriel et commercial OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 9] (ci-après, l’EPIC OPH de [Localité 9]) a donné à bail à Mme [H] [Z] des locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 4] [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 318,71 euros hors provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 5 février 2025, l’EPIC OPH de [Localité 9] a fait signifier à Mme [H] [Z] et M. [X] [Z] un commandement de payer la somme de 1.209,59 euros, visant la clause résolutoire du contrat, au titre des loyers et charges impayés.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la SEINE-ET-MARNE a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 7 février 2025.

Par acte de commissaire de justice du 23 avril 2025, l’EPIC OPH de COULOMMIERS a fait assigner Mme [H] [Z] et M. [X] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX statuant en référé aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,ordonner l’expulsion des locataires,l’autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, à ses frais, risques et périls,condamner solidairement Mme [H] [Z] et M. [X] [Z] à lui payer, à titre provisionnel la somme de 2.501,54 euros au titre de l’arriéré locatif et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer sur la somme de 1.201,54 euros, condamner solidairement Mme [H] [Z] et M. [X] [Z] à lui payer, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation, condamner in solidum Mme [H] [Z] et M. [X] [Z] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de la notification à la CCAPEX, condamner in solidum les défendeurs à lui payer 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la SEINE-ET-MARNE par voie électronique avec avis de réception du 30 avril 2025.

Par courrier reçu au greffe le 24 juin 2025, il a été indiqué au tribunal qu’aucun diagnostic social et financier du ménage n’avait pu être réalisé, M. [X] [Z] ne s’étant pas présenté au rendez-vous proposé par la [Adresse 11] COULOMMIERS.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 juillet 2025.

A l’audience, l’EPIC OPH de [Localité 9], représenté par son conseil, a repris les termes de son assignation actualisant la dette locative à la somme de 3.274,73 euros arrêtée au 2 juin 2025 échéance du mois de mai 2025 incluse. Il a indiqué que les locataires avaient mis le feu les 23 et 24 juin 2025 à leur logement et que le montant des dégâts était pour l’heure inconnu. Ainsi, 94,86 euros sont mentionnés au décompte le 2 juin 2025 au titre d’un avis d’échéance complémentaire suite à incendie.

Bien que régulièrement cités par acte de commissaire de justice signifié à personne concernant M. [X] [Z] et à étude du commissaire de justice concernant Mme [H] [Z], ces derniers n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 août 2025.

Par décision en date du 19 août 2025 revêtant la forme d’une simple mention au dossier, le juge initialement saisi du dossier a ordonné une réouverture des débats au 28 octobre 2025 « pour production de l’avenant au bail concernant M. [X] [Z], le contrat versé aux débats ayant uniquement été signé par Mme [H] [Z] sans que le tribunal n’ait d’information sur la qualité de conjoint des défendeurs ».

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 octobre 2025.

A l’audience, l’EPIC OPH de [Localité 9], représenté par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d’instance. Il a indiqué que l’avenant au bail n’existait pas, que le contrat avait été signée uniquement par Mme [H] [Z] et qu’il ne dispose d’aucune information sur leur éventuelle union maritale. Il a ajouté que les défendeurs occupent toujours l’appartement.

1/5

Le juge a invité le bailleur à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Bien que convoqués par lettre recommandée avec accusé de réception à l’audience de réouverture des débats, les défendeurs n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la non-comparution des défendeurs

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [H] [Z], régulièrement assignée à l’étude du commissaire de justice, et M. [X] [Z] régulièrement cité à personne, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, et ne se présume pas. Néanmoins, par application de l’article 220 du code civil, chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement.

En l’espèce, l’EPIC OPH de [Localité 9] verse aux débats :

— le contrat de bail signé par Mme [H] [Z] ;

— le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en date du 5 février 2025 ;

— le décompte de sa créance au titre du bien objet du bail arrêté au 2 juin 2025, loyer du mois de mai compris.

Il justifie ainsi de l’existence de sa créance à l’égard de Mme [H] [Z]. Il résulte du décompte actualisé que cette dernière reste lui devoir, frais déduits, la somme de 3.274,73 euros à la date du 2 juin 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse).

Toutefois, il convient de déduire de cette somme les 94,86 euros facturés le 2 juin 2025 au titre d’un « avis d’échéance complémentaire suite à incendie », qui n’est pas produit aux débats, aucune autre pièce du bailleur ne venant par ailleurs attester de la survenance de ces dégradations.

Par ailleurs, l’EPIC OPH de [Localité 9] demande la condamnation solidaire des défendeurs à lui payer les sommes dues au titre des arriérés de loyers. Toutefois, M. [X] [Z] n’est pas mentionné au contrat de bail, uniquement signé par Mme [H] [Z]. Il ne produit en outre aucun document faisant état de la qualité de conjoint des co-défendeurs, comme il le reconnaît à l’audience. Dans ces conditions, la demande de condamnation solidaire ne peut qu’être rejetée.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [H] [Z], à payer au demandeur, à titre provisionnel, la somme de 3.179,87 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 2 juin 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse), et ce avec les intérêts au taux légal à compter du 5 février 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 1.209,59 euros, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

2/5

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 30 avril 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’EPIC OPH de [Localité 9] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 7 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dans sa version applicable au présent contrat prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 1er septembre 2016 contient une clause résolutoire (article n°11) reprenant les termes de l’article précité.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et visant cette clause a été signifié le 5 février 2025, pour la somme en principal de 1.209,59 euros.

Selon le relevé de compte locatif, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun règlement n’étant intervenu, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 avril 2025.

Mme [H] [Z] est dès lors occupante sans droit ni titre depuis cette date.

En conséquence, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef – et notamment, M. [X] [Z] – des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur le sort des meubles

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles à ses frais. Ce n’est qu’à défaut de cette indication que le commissaire de justice en charge de l’expulsion pourra entreposer les meubles laissés en un lieu approprié, à charge pour lui d’en dresser inventaire.

Il convient par conséquent de renvoyer le demandeur à respecter ces dispositions du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux. La demande relative aux meubles présent dans les lieux sera donc rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux avec remise des clefs.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En application de ce texte, en cas de maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Son montant mensuel est égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce par référence à la valeur locative du bien.

En l’espèce, Mme [H] [Z] est occupante sans droit ni titre depuis le 6 avril 2025. Il convient donc de la condamner au paiement mensuel d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 6 avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de mai inclus.

En revanche, la demande de condamnation solidaire de M. [X] [Z] au paiement de cette indemnité sera rejetée, le demandeur n’apportant aucune preuve de sa présence dans les lieux, ce dernier n’étant pas signataire du contrat de bail résilié.

3/5

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [H] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens. La demande de l’EPIC OPH DE [Localité 9] formée au titre des dépens à l’égard de M. [X] [Z], qui ne succombe pas à l’instance, sera rejetée.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu de la condamner sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. L’EPIC OPH DE [Localité 9] sera donc débouté de sa demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique,

DECLARONS recevable l’action de l’établissement public industriel et commercial OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 9] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er septembre 2016 entre l’établissement public industriel et commercial OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 9], d’une part, et Mme [H] [Z], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 6] à [Localité 10] sont réunies à la date du 6 avril 2025 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNONS, en conséquence, à Mme [H] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [H] [Z], ainsi que tous occupants de son chef, tel que M. [X] [Z], dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETONS la demande de l’établissement public industriel et commercial OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 9] relative aux meubles présents dans les lieux ;

CONDAMNONS Mme [H] [Z] à payer à l’établissement public industriel et commercial OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 9], à titre provisionnel, la somme de 3.179,87 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 2 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, et ce avec les intérêts au taux légal à compter du 5 février 2025 sur la somme de 1.209,59 euros ;

REJETONS la demande de condamnation solidaire de M. [X] [Z] au paiement de cette somme ;

CONDAMNONS Mme [H] [Z] à payer à l’établissement public industriel et commercial OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 9], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

REJETONS la demande de condamnation solidaire de M. [X] [Z] au paiement de cette indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS Mme [H] [Z] aux dépens de l’instance ;

4/5

REJETONS la demande de l’établissement public industriel et commercial OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 9] de condamnation de M. [X] [Z] aux dépens ;

REJETONS la demande de l’établissement public industriel et commercial OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 9] formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge

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