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TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 24]

Expropriation

N° RG 23/00112 – N° Portalis DB2H-W-B7H-YZTK

Jugement du :

28 Octobre 2024

Affaire :

METROPOLE DE [Localité 24]

c./

S.C.I. M. A.R.O.

Le Juge de l’expropriation du Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu par mise à disposition au greffe, en son audience du 28 Octobre 2024, le jugement contradictoire suivant,

Après que la cause eut été débattue à l’audience publique du 15 avril 2024 devant :

PRESIDENT : Victor BOULVERT, Juge de l’expropriation pour le Département du RHÔNE,

GREFFIER : Christine CARAPITO,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

ENTRE :

la METROPOLE DE [Localité 24]

[Adresse 8]

[Adresse 22]

[Localité 21]

représentée par Maître Laurent JACQUES de la SELAS LEGA-CITE, avocats au barreau de [25]

TITULAIRE DU DROIT DE PRÉEMPTION

ET :

S.C.I. M. A.R.O.

[Adresse 17]

[Localité 20] (RHÔNE)

représentée par Maître Pierre-etienne MOULLE de la SELARL PM AVOCAT, avocats au barreau de LYON

PROPRIÉTAIRE AYANT L’INTENTION D’ALIÉNER

En présence de Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques de Rhône-Alpes et du Rhône, commissaire du Gouvernement représenté par [M] [K]

EXPOSE DU LITIGE

La SCI M. A.R.O est propriétaire de l’immeuble sis [Adresse 4] à VENISSIEUX (69200), parcelle cadastrée section BT, n° [Cadastre 10], élevé en R+2 et combles sur un niveau de sous-sol, à destination de boulangerie-pâtisserie et donné à bail à la SARL DALLERY PITTIE.

Par déclaration d’intention d’aliéner en date du 17 juillet 2023, la SCI M. A.R.O a informé la commune de VENISSIEUX de ce qu’elle entendait céder ce bien à la SARL DALLERY PITTIE au prix de 900 000,00 euros.

Par arrêté en date du 06 octobre 2023, n° 2023-10-06-R-0805, la METROPOLE DE LYON, délégataire du droit de préemption sur ce secteur de la commune de VENISSIEUX, a décidé de préempter le bien occupé de la SCI M. A.R.O au prix de 400 000,00 euros, et lui a donc fait signifier, par acte du 11 octobre 2023, son offre d’acquérir audit prix et, à défaut d’accord, aux prix et conditions fixés par l’autorité judiciaire.

Par courrier en date du 30 novembre 2023, la SCI M. A.R.O a refusé l’offre de la METROPOLE DE LYON.

Par mémoire reçu au greffe le 19 décembre 2023, la METROPOLE DE LYON a saisi le Juge de l’expropriation du département du RHONE aux fins de fixation du prix d’acquisition du bien de la SCI M. A.R.O.

Par ordonnance rendue le 20 décembre 2023, la date de la visite des lieux et de l’audition des parties a été fixée au 15 avril 2024 à 09h00, et celle de l’audience a été fixée au même jour, à l’issue du transport sur les lieux.

Conformément aux dispositions de l’article L. 213-4-1 du code de l’urbanisme, la METROPOLE DE [Localité 24] a consigné la somme de 60 000,00 euros, correspondant à 15% de l’évaluation faite par le directeur département des finances publiques, et en a notifié le récépissé par courrier en date du 27 février 2024, reçu le 04 mars 2024 à la juridiction. (attention : 3 mois à compter saisine)

Le transport sur les lieux prévu par les articles R. 311-14 et suivants du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique s’est déroulé le 15 avril 2024.

A l’audience foraine du même jour, la METROPOLE DE [Localité 24], représentée par son avocat, a développé oralement un mémoire n° 1, déposé au greffe le 11 mars 2024 et demandé de :

fixer la valeur de l’immeuble cédé à 400 000,00 euros.

La SCI M. A.R.O, représentée par son avocat, a développé oralement un mémoire récapitulatif, déposé au greffe le 21 mars 2024 et entend voir :

fixer la valeur du bien préempté à la somme de 900 000,00 euros ;condamner la METROPOLE DE [Localité 24] à lui verser la somme de 3 500,00 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la METROPOLE DE [Localité 24] aux entiers dépens de l’instance.

Monsieur le commissaire du Gouvernement s’en est remis à ses conclusions n° 3, reçues au greffe le 08 avril 2024, et souhaite voir fixer le prix dû à la SCI M. A.R.O à la somme de 409 000,00 euros.

En vertu des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des prétentions et moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l’issue de l’audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 17 juin 2024, par mise à disposition au greffe.

Le délibéré a été prorogé au 28 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en fixation du prix du bien préempté

Sur la consistance du bien préempté

Sur la date de référence applicable à l’appréciation de la consistance du bien préempté

L’article L. 213-4, alinéa 3, du code de l’urbanisme renvoyant, à défaut d’accord amiable sur le prix d’acquisition du bien préempté, aux règles applicables en matière d’expropriation, il conviendrait de faire application de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, dont il découle que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété et que les améliorations de toute nature faites dans le but d’obtenir un prix plus élevé ne donnent lieu à aucune indemnité.

Ce nonobstant, la procédure de préemption ne donne pas lieu à un transfert de propriété par ordonnance, de sorte que la consistance du bien préempté doit être appréciée à la date du jugement, à l’instar de l’appréciation de la consistance des biens expropriés lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas encore rendue au jour du jugement (Civ. 3, 11 octobre 1977, 76-70.306 ; Civ. 3, 18 décembre 1991, 90-70.010).

En l’espèce, en l’absence d’ordonnance d’expropriation dans le cadre de l’exercice par la METROPOLE DE [Localité 24] de son droit de préemption, la consistance du bien préempté doit être appréciée à la date de la décision.

Sur la consistance matérielle et juridique du bien préempté

Sur la consistance matérielle du bien

En l’espèce, l’immeuble de la SCI M. A.R.O est sis [Adresse 4] à VENISSIEUX (69200), parcelle cadastrée section BT, n° [Cadastre 10], d’une superficie de 131 m².

La [Adresse 26] est située au centre historique de [Localité 29], à environ 400 mètres de l’arrêt du tramway [Adresse 28]. Elle dispose de larges circulations piétonnes et de places de stationnement.

L’immeuble préempté est ancien, en forme de L, non mitoyen et parfaitement identifiable sur la place.

De l’extérieur, il comprend :

une façade Nord, donnant sur la [Adresse 26] : le rez-de-chaussée est pour l’essentiel doublé d’une façade moderne et en bon état. Trois portes vitrées sont aménagées, dont deux disposent de systèmes d’ouverture automatique. Au premier étage, trois portes-fenêtres donnent sur un balcon qui court sur la largeur de la façade et dispose d’une balustrade en fer forgé. L’enduit de la façade présente des traces d’usure et une fissure au Sud de la fenêtre centrale, courant sur toute la hauteur de l’étage jusqu’à la toiture. Le balcon et sa rambarde sont également en état d’usage.

une façade Est, donnant sur une branche de la [Adresse 27] : une fenêtre est aménagée au rez-de-chaussée, sous une imposante grille, et deux autres à l’étage, dont l’une est dépourvue de volets. Une canalisation d’évacuation des eaux usées barre la façade, sur laquelle sont également fixés trois blocs extérieurs de climatisation et un lampadaire. Trois percements sont destinés à l’évacuation de l’air intérieur ou au passage de cabales et tuyaux. L’enduit de la façade est vétuste et présente des taches et d’importants décollements. Des fissures, qui partent notamment de l’appui de la toiture sur le mur, sont visibles à plusieurs endroits. Un confortement de la façade par une poutre métallique et des tirants a été mis en œuvre à son extrémité Sud, une deuxième poutre étant visible en vis-à-vis en façade Ouest.

une façade Sud, donnant sur un petit parking : la façade est borgne, en état d’usage. Un confortement maçonné bas a été édifié sur toute sa largeur et deux confortements verticaux s’élèvent jusqu’à environ 3 mètres du sol extérieur. L’enduit de la façade présente des traces de rejaillissement ou de remontées capillaires et des reprises ont déjà eu lieu.

une façade Ouest, donnant sur la seconde branche de la [Adresse 27] : Cette partie de la façade comporte l’angle rentrant du bâtiment en forme de L. Deux portes sont situées au rez-de-chaussée, ainsi qu’une fenêtre condamnée et dotée d’une imposante grille, située sous un escalier. Celui-ci permet d’accéder aux portes du premier étage et du demi-niveau. L’ensemble présente un état d’usage avancé, sinon une certaine vétusté pour la partie la plus au Nord de la façade. En effet, l’enduit y est très abîmé, avec d’importants décollements, laissant notamment voir un fer de la façade, et de très nombreuses fissures, du sol au sommet du mur, dont certaines pourraient ne pas être que superficielles.

A l’intérieur du bâtiment se trouvent :

au sous-sol : une cave, contenant deux coffres de congélation, deux blocs de chauffage ou climatisation, ainsi qu’un silo de stockage de farine. Le sol en ciment brut, le plafond en hourdis de béton brut et les murs sont également bruts. Un tuyau circule au sol au pied de l’escalier en bois conduisant au rez-de-chaussée. La pièces est très humide et envahie de cafards. L’escalier est vétuste.

au rez-de-chaussée : d’une part, une surface commerciale de belles dimensions, moderne, en bon état et lumineuse. Des présentoires et comptoirs séparent la clientèle du personnel de la boulangerie.

D’autre part, une surface de production et de stockage, équipée de chambres de pousse, de réfrigérateurs et d’un monte charge desservant le 1er étage.

Le sol est carrelé, les murs peints et un faux plafond a été installé.

Un escalier en bois, raide, donne accès au premier étage.

au 1er étage : en haut de l’escalier, un atelier de production, équipé de chambres de pousse, réfrigérateurs, d’une chambre froide, et divers équipements.

Du côté Ouest de l’étage, une porte donne sur l’escalier extérieur.

Au Sud de l’étage, deux pièces font office de lieu de stockage de diverses fournitures et produits alimentaires non réfrigérés. Des câbles courent sur les murs, ainsi que des tuyaux.

Dans tout l’étage le sol est en linoleum et les murs sont peints. Ces surfaces sont en état d’usage et présentent des décollements, fissures, traces d’usure et trous grossiers destinés à la circulation des câbles et tuyaux. La cloison séparant les deux pièces de stockage est particulièrement affecté par ces fissures. Le plafond de la pièce aux murs bleus a été dégradé par un dégât des eaux.

L’escalier extérieur permet d’accéder au demi-niveau supérieur.

demi-niveau : un atelier de production équipé de différents matériels. Il bénéficie d’une fenêtre. Le sol est carrelé, les murs peints, le tout en bon état.

Un petit escalier intérieur en bois donne accès à un couloir desservant le vestiaire des employés, une douche et un WC, ainsi que les combles non aménagés en sous-pente.

Il en résulte que si le rez-de-chaussée de la façade Nord et la surface de vente sont dans un état irréprochable, les autres parties du bâtiment sont en état d’usage plus ou moins avancé, voire présentent des signes de vétusté, en particulier au niveau des façades.

La surface intérieure du bien est de :

180 m² selon la METROPOLE DE LYON, qui observe que le certificat de superficie produit par la SCI M. A.R.O retient une surface loi Carrez de 172,72 m² et une surface au sol totale de 175,44 m², ne tenant pas compte de la cave, dont la surface devrait être pondérée au taux de 0,2 au regard de son utilité par rapport aux lieux. Elle considère que la surface de 180 m² tient déjà compte de la surface pondérée de la cave.

200,99 m² selon la SCI M. A.R.O, qui se fonde sur le certificat de superficie établi par la SARL LYON DIAG A PART et l’attestation du cabinet FAVRE-REGUILLON, selon laquelle la cave présenterait une surface utile de 25,55 m². D’après elle, la cave permet de stocker une grande quantité de matières premières, ainsi que des produits et matériels, de sorte qu’il s’agirait d’un atout indéniable du local et qu’il n’y aurait pas lieu d’en pondérer la surface.

180 m² selon le commissaire du Gouvernement, qui relève qu’il s’agit de la surface mentionnée dans l’avis des domaines et qu’elle est proche de celle de 176 m² figurant au cadastre. Il ajoute que s’il convient de tenir compte de la surface la cave en sus de la surface loi Carrez, la surface de 180 m² prend suffisamment en compte son utilité réduite par rapport à une surface commerciale.

Sur ce point, il convient tout d’abord de relever que la « superficie globale de 250 m² environ », mentionnée au bail commercial conclu entre la SCI M. A.R.O et la SARL DALLERY PITTIE, apparaît fantaisiste et ne correspondre à aucun des éléments objectifs produits aux débats.

Ensuite, le certificat de superficie établi par la SARL [Localité 24] DIAG A PART le 21 décembre 2023 mentionne une surface loi Carrez de 172,72 m² et une surface au sol totale de 175,44 m², la différence découlant d’une hauteur sous-plafond de moins d’un mètre quatre-vingt dans les WC situés au demi-niveau. La surface de la cave n’a pas été mesurée par cette société.

Le cabinet FAVRE-REGUILLON a attesté que la cave présente une surface de 25,55 m², « sous toutes réserves de sa vérification par un homme de l’art. ».

S’il a été vu que la cave abritait quelques équipements, la SCI M. A.R.O ne saurait soutenir qu’elle permettrait de stocker une grande quantité de matières premières, ainsi que des produits et matériels, alors que le transport sur les lieux a permis de constater le contraire et que tant son atmosphère humide que l’infestation de nuisibles qui y sévit seraient de nature à porter atteinte à leur conservation.

En outre, la surface d’une cave n’est comptabilisée ni dans la surface dite « loi Carrez », applicable en copropriété, ni dans la surface habitable calculée selon les dispositions de la loi « Boutin », et n’est généralement pas mentionnée dans les actes de vente qui peuvent servir de termes de référence.

Partant, s’il y a lieu de tenir compte, dans le cadre de l’estimation d’un local professionnel, de l’utilité de la cave litigieuse, sa surface ne saurait être comptabilisée au même titre que celle des locaux de production ou de vente, a fortiori au vu de sa consistance.

Une pondération de 0,2, proposée par la METROPOLE DE [Localité 24] en considération de la pratique d’autres juridictions, sera adoptée au cas présent, ramenant la surface de la cave à comptabiliser à 5,11 m².

La surface totale du bien préempté sera donc retenue pour 180,55 m².

Sur la consistance juridique du bien

En l’espèce, un bail commercial a été consenti à la SARL DALLERY PITTIE sur le bien préempté jusqu’au 31 juillet 2030, selon contrat en date du 29 juillet 2021, ceci pour un loyer annuel de 26 400,00 euros HT, payable par échéances mensuelles de 2 200,00 euros, outre indexation et provision sur charges mensuelle de 20,00 euros.

Le bien est à usage de « boulangerie, pâtisserie, confiserie, chocolats, glacier, salon de thé, traiteur » et sa valeur doit être estimée en tenant compte de cette occupation.

L’avis des Domaines, cité par le commissaire du [23], fait état de ce que l’escalier extérieur aurait été construit sur le domaine public.

La parcelle accueillant l’immeuble est située en secteur UCe3b du PLU.

La zone UCe3 correspond à des tissus urbains marqués par une forte mixité de l’habitat et des activités économiques. Ils sont constitués, sur un parcellaire profond et étroit, par un front bâti continu le long des rues à l’arrière duquel se développe, généralement, un bâti en lanière.

Les objectifs visent à valoriser ces tissus urbains dans le respect de leur organisation morphologique et fonctionnelle, en favorisant l’implantation de constructions à destinations autres que le logement et le bureau à l’arrière des terrains. Il s’agit également d’organiser une végétalisation d’accompagnement à l’arrière des terrains.

La zone comprend trois secteurs : deux différenciés selon la densité admise pour les constructions à destination d’habitation ou de bureau qui est plus importante dans le secteur UCe3a que dans le secteur UCe3b, et le secteur UCe3p qui a vocation à préserver le gabarit des constructions aux abords des rues patrimoniales.

Le bâtiment est inscrit comme « bâtiment caractéristique » du bourg ancien au PLU.

B. Sur l’usage effectif et la qualification du bien préempté

Sur la date de référence applicable à l’appréciation de l’usage effectif du bien préempté

En application de l’article L. 322-2, alinéa 2, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « […] sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers […] »

Pour autant, l’article L. 213-6, alinéa 1, du code de l’urbanisme prévoit que : « Lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. »

L’article L. 213-4, a), du code de l’urbanisme dispose : « La date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique pour cause d’utilité publique est :[…]

pour les biens non compris dans une [zone d’aménagement différé], la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; »

En l’espèce, le bien préempté est soumis au droit de préemption urbain au regard du PLU applicable de sorte que la date de référence applicable est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

La dernière décision modifiant le PLU-H de la METROPOLE DE [Localité 24], affectant la zone dans laquelle est situé le bien préempté, a été adoptée le 13 mai 2019 et est devenue opposable aux tiers le 18 juin 2019.

Il s’agit de la date de référence applicable pour apprécier l’usage qui était alors fait du bien préempté par son propriétaire.

2. Sur l’usage effectif du bien exproprié

En l’espèce, au jour de la date de référence précédemment fixée, la parcelle cadastrée section BT, n° [Cadastre 10], était située en secteur UCe3b du PLU.

Il n’a pas été allégué par les parties que son usage effectif ait connu une évolution depuis le 18 juin 2019, le bail commercial permettant au contraire de constater que la SARL DALLERY PITTIE y exerce son activité depuis 2008.

Par conséquent, il sera retenu que le bien exproprié doit donc être évalué selon son usage effectif au 18 juin2019, à savoir un bâtiment commercial, à destination de boulangerie-pâtisserie.

C. Sur la fixation du prix d’acquisition du bien préempté

Aux termes de l’article L. 213-4, alinéa 1, du code de l’urbanisme : « A défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi. […] » et l’alinéa 3 ajoute : « Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation. »

En vertu de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. »

A ce titre, l’article L. 322-2, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose : « Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. »

En l’espèce, la METROPOLE DE [Localité 24] adopte la méthode d’évaluation du prix du bien litigieux par comparaison et se prévaut d’un seul terme de comparaison :

1. vente du 30 mai 2023, d’un bâtiment sis [Adresse 18] à [Localité 30], d’une surface de 253 m², au prix de 550 000,00 euros, soit 2 173,00 € / m² ;

la METROPOLE DE LYON fait valoir qu’il s’agit également d’un local commercial à destination de boulangerie, situé en face de celui de la SCI M. A.R.O. Elle ajoute que ce bâtiment est en bon état et que le loyer annuel du preneur s’élevait à 28 200 euros HT. Elle conclut qu’en se fondant sur ce terme de comparaison, le prix du bien préempté s’élèverait à 391 140,00 euros.

Le commissaire du Gouvernement relève qu’il s’agit de son premier terme de comparaison et note une erreur de surface de PREMTEUR1. Celle-ci s’élève à 235 m² et non pas 253 m², aboutissant à un prix de 2 340,43 € / m², soit 421 277,40 euros pour le bien préempté de 180 m². Il considère toutefois qu’une évaluation du prix ne peut reposer sur un unique terme de comparaison, insuffisant pour dégager une valeur de marché.

La SCI M. A.R.O argue pour sa part de ce que la valeur vénale est constituée par le prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l’état du bien et des clauses de l’acte de vente, ce dont elle déduit que la valeur vénale « incontestable » de son bien serait de 900 000,00 euros, telle que retenue par la société qui l’occupe depuis 2008 aux termes de la promesse de vente.

Elle applique ensuite la méthode par comparaison et se prévaut des transactions suivantes, intervenues à proximité immédiate :

1. vente du 21 septembre 2020, d’une maison mitoyenne sise [Adresse 11] à [Localité 30], d’une surface de 84 m², au prix de 248 550,00 euros, soit 2 958,93 € / m² ;

2. vente du 12 juin 2020, d’un appartement en duplex, avec jouissance privative d’un jardin de 67 m², sis [Adresse 3], d’une surface de 101,68 m², au prix de 251 500,00 euros, soit 2 473,44 € / m² ;

3. vente du 11 octobre 2020, d’une maison mitoyenne sise [Adresse 6], d’une surface de 80 m², au prix de 247 000,00 euros, soit 3 087,50 € / m² ;

La SCI M. A.R.O avance cependant qu’il conviendrait de ne retenir que la valeur la plus haute de ces trois transactions, qu’elle augmente par ailleurs à 3 143,75 € / m² sans explication.

Le commissaire du gouvernement conteste la pertinence de ces termes de comparaison aux motifs que :

les transactions, datant de 2020, sont anciennes ;les caractéristiques des biens, à usage d’habitation, diffèrent de celles du bien préempté et ne lui sont pas comparables ;un changement de destination du bien préempté n’est qu’hypothétique, alors qu’il doit être estimé selon son usage effectif à la date de référence, outre le fait qu’un changement de destination impliquerait des travaux importants.

La SCI M. A.R.O expose en réponse, s’agissant de ses termes de comparaison, que :

les ventes ne seraient pas anciennes ;la différence de nature des biens pourrait être compensée par leurs caractéristiques et l’article L. 322-2 précité n’empêcherait pas le juge de tenir compte d’un éventuel changement d’affectation du bien pouvant être raisonnablement envisagé ;le PLU-H autorise le changement de destination ;il s’agirait des seules ventes comparables sur l’îlot de propriété.

Elle met enfin en œuvre une méthode d’évaluation du prix par capitalisation du revenu :

retenant un loyer de 160 € HT / m² / an pour une surface de 200,99 m², au lieu du loyer prévu au bail pour une surface de 180 m², au motif que le montant du loyer serait sous-évalué ;retenant une valeur de l’immeuble de 3 143,75 € / m² ;aboutissant à un taux de capitalisation de 5% et à un prix de 643 160,00 euros.

La METROPOLE DE [Localité 24] rappelle que cette méthode d’évaluation est peu usitée et que les termes retenus par commissaire du gouvernement dans ce cadre voient leur taux de capitalisation varier de 4% à 12,63%, soit une moyenne de 7,46% et une médiane de 6,81%. En retenant la valeur moyenne de ces taux, soit 7,13%, elle conclut à une valeur du bien préempté de 370 266,48 euros, au vu de son loyer actuel.

Le commissaire du Gouvernement critique la méthodologie employée par la SCI M. A.R.O, en ce que la valeur locative moyenne retenue par le cabinet FAVRE-REGUILLON ne serait pas démontrée, le taux de capitalisation employé est fondé sur sur cette valeur et un prix du local préempté erroné, et la valeur locative repose sur la même valeur locative non démontrée et une surface erronée. Il en conclut que son raisonnement est vicié.

En réponse, la SCI M. A.R.O rappelle que le juge de l’expropriation est libre de choisir la méthode d’évaluation du prix la plus adaptée, y compris celle par capitalisation et tire argument du courrier du cabinet FAVRE-REGUILLON en date du 29 février 2024 pour défendre la valeur locative de 160 € / m².

Enfin, le commissaire du Gouvernement met en œuvre la méthode de détermination du prix par comparaison, après recherche de transactions sur des locaux commerciaux de 20 m² à 300 m² dans un rayon de 500 m autour du bien préempté, sur la période de janvier 2021 à janvier 2024, et propose les termes suivants :

1. vente du 30 mai 2023, d’un bâtiment sis [Adresse 18] à [Localité 30], d’une surface de 235 m², au prix de 550 000,00 euros, soit 2 340,43 € / m² ;

2. vente du 29 septembre 2021, local commercial en rez-de-chaussée constituant le lot de copropriété n° 15 de l’immeuble sis [Adresse 7] [Localité 30], d’une surface de 57,60 m², au prix de 95 000,00 euros, soit 1 649,31 € / m² ;

La METROPOLE DE [Localité 24] fait valoir que la transaction est ancienne et porte sur un lot de copropriété de petite surface.

3. vente du 23 juillet 2021, d’un bâtiment sis [Adresse 19] [Localité 2], d’une surface de 90 m², au prix de 120 000,00 euros, soit 1 333,33 € / m² ;

La METROPOLE DE [Localité 24] fait valoir que la transaction est ancienne et porte sur une petite surface.

4. vente du 03 décembre 2021, local commercial en rez-de-chaussée constituant le lot de copropriété n° 3 de l’immeuble sis [Adresse 13] [Localité 30], d’une surface de 43,32 m², au prix de 90 000,00 euros, soit 2 077,56 € / m² ;

La METROPOLE DE [Localité 24] fait valoir que la transaction est ancienne et porte sur un lot de copropriété de petite surface.

5. vente du 23 juillet 2021, d’un bâtiment sis [Adresse 16] à [Localité 30], d’une surface de 50 m², au prix de 90 000,00 euros, soit 1 800 € / m² ;

La METROPOLE DE [Localité 24] fait valoir que la transaction est ancienne et porte sur une petite surface.

6. vente du 04 février 2021, local commercial en rez-de-chaussée constituant le lot de copropriété n° 1 de l’immeuble sis [Adresse 9] [Localité 30], d’une surface de 105,5 m², au prix de 280 000,00 euros, soit 2 654,03 € / m² ;

La METROPOLE DE [Localité 24] fait valoir que la transaction est ancienne et porte sur un lot de copropriété dans un immeuble récent.

7. vente du 1er juillet 2021, local commercial en rez-de-chaussée constituant le lot de copropriété n° 7 de l’immeuble sis [Adresse 14] [Localité 30], d’une surface de 135,10 m², au prix de 200 000,00 euros, soit 1 480,38 € / m² ;

La METROPOLE DE [Localité 24] fait valoir que la transaction est ancienne et porte sur un lot de copropriété éloigné du bien préempté.

8. vente du 13 octobre 2021, local commercial en rez-de-chaussée constituant le lot de copropriété n° 1 de l’immeuble sis [Adresse 15] [Localité 2], d’une surface de 162,66 m², au prix de 330 000,00 euros, soit 2 028,77 € / m² ;

La METROPOLE DE [Localité 24] fait valoir que la transaction est ancienne et porte sur un lot de copropriété éloigné du bien préempté, mais à proximité immédiate de l’arrêt de tramway et dans un immeuble récent.

9. vente du 30 septembre 2021, locaux commerciaux en rez-de-chaussée constituant les lots de copropriété n° 1 et 2 de l’immeuble sis [Adresse 12] [Localité 30], d’une surface de 129 m², au prix de 380 000,00 euros, soit 2 945,74 € / m² ;

La METROPOLE DE [Localité 24] fait valoir que la transaction est ancienne et porte sur un lot de copropriété éloigné du bien préempté. Elle ajoute que l’acquéreur a acquis les lots pour édifier un nouvel immeuble à la place de l’existant. Elle estime qu’il s’agit donc d’une vente de droits à bâtir plutôt que le reflet de la valeur vénale du bien.

Le commissaire du Gouvernement déduit de ces transactions un prix moyen de 2 034,39 € / m² et un prix médian de 2 028,77 € / m².

Au vu de la superficie du bien préempté, il estime plus pertinent de ne retenir que les termes n° 1, 6, 7, 8 et 9, dont la surface est supérieure à 100 m², aboutissant à un prix moyen de 2 289,87 € / m² et un prix médian de 2 340,43 € / m².

L’application du prix moyen au local préempté établit un prix de 413 436,03 euros.

Le commissaire du Gouvernement emploie aussi la méthode d’évaluation du prix par capitalisation du revenu et :

au vu du loyer au m² de ses termes de comparaison n° 1, 2, 4, 5, 6 et 7, calcule un loyer moyen de 143,36 € / m² et un loyer médian de 144,18 € / m² ;observe que le loyer du bien préempté est de 146,66 € / m², en cohérence avec le calcul précédent ;expose que le taux de capitalisation des biens d’une superficie supérieure à 100 m² s’élève à 6,88% en moyenne et 6,17% en médiane, de sorte qu’il propose de retenir un taux intermédiaire de 6,5% ;observe que la METROPOLE DE [Localité 24] ne peut demander d’écarter des termes de comparaison dans le cadre de la méthode par comparaison, au motif que leur surface serait trop petite, pour ensuite reprocher de les écarter dans le cadre du calcul du taux de capitalisation, alors que leur surface peut avoir une incidence sur leur potentiel locatif et leur loyer ;aboutit à une valeur du bien préempté de 406 153,85 € (26 400 / 6,5%), arrondie à 406 000,00 euros.

La METROPOLE DE [Localité 24] s’oppose à l’exclusion des termes de comparaison de petite surface de la détermination du taux de capitalisation, indiquant qu’ils présentent les taux les plus bas et élevés.

*****

En premier lieu, la valeur vénale du bien préempté ne saurait ressortir, comme le prétend la SCI M. A.R.O, de la seule promesse de vente.

Non seulement cette dernière ne constitue pas une transaction définitive, mais elle se trouve encore impropre à établir le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l’état des biens avant la mutation et des clauses de l’acte le constatant.

En effet, une transaction isolée n’est que le reflet d’un prix de vente, qui correspond à celui que l’acquéreur est prêt à payer pour le bien vendu ou à celui auquel le vendeur est prêt à le céder, au regard de leurs besoins et de leur niveau d’information.

Partant, un prix de vente ne peut être assimilé à la valeur vénale d’un bien.

En deuxième lieu, il est à rappeler que le juge de l’expropriation choisit souverainement la méthode d’évaluation du prix du bien préempté qui lui apparaît la plus appropriée au regard de sa situation et de sa nature (Civ. 3, 28 avril 1993, 91-70.095 ; Civ. 3, 5 octobre 2011, 10-20.987), sous réserve qu’elle présente un degré de fiabilité suffisant pour que le prix déterminé corresponde à sa valeur vénale.

En troisième lieu, la méthode d’évaluation de la valeur vénale par comparaison tend à déterminer la valeur vénale du bien préempté à partir de transactions antérieures portant sur des biens comparables. La fiabilité de cette méthode dépend de la qualité des termes de comparaison produits, dont la consistance doit être aussi proche que possible de celle du bien dont la valeur doit être estimée.

Au cas présent, le terme de comparaison n° 1 de la METROPOLE DE [Localité 24], aussi produit par le commissaire du gouvernement, est particulièrement pertinent au vu de sa nature, de sa localisation et de la date de conclusion de la vente.

Les transactions avancées par la SCI M. A.R.O portent toutes sur des locaux à usage d’habitation, alors que le bien préempté est à usage commercial et, en particulier, de boulangerie-pâtisserie.

Cette différence de consistance des biens prive leur comparaison de toute pertinence.

En effet, si la valeur du bien préempté est appréciée à la date de la présente décision, il n’en demeure pas moins que cette appréciation doit reposer, d’une part, sur sa consistance matérielle et juridique, à la date de la décision, mais aussi sur son usage effectif, à la date de référence arrêtée en application des articles L. 213-6, alinéa 1, et L. 213-4, a), du code de l’urbanisme.

Or, il a été vu que l’usage du bien préempté au 18 juin 2019 était celui de boulangerie-pâtisserie et les termes mêmes des écritures de la Défenderesse prouvent qu’un changement d’affectation serait pour le moins hypothétique, alors que le prix fixé doit reposer sur des éléments certains.

Dès lors, ces transactions ne seront pas retenues à titre de termes de comparaison.

Les transactions proposées par le commissaire du gouvernement datent quelque peu mais présentent une fraîcheur suffisante pour être représentatives du marché.

La critique formulée par la METROPOLE DE [Localité 24] au sujet de la faible surface des termes n° 2 à 5 inclus est justifié par son incidence sur la valeur des biens. Cette incidence est confirmée par les calculs du commissaire du Gouvernement rappelés ci-dessus, qui établissent un prix moyen supérieur de 255,48 € / m² et un prix médian supérieur de 311,66 € / m² pour les biens d’une surface supérieure à 100 m² par rapport à l’ensemble des termes de comparaison.

Dès lors, les termes de comparaison n° 2 à 5 du commissaire du gouvernement seront écartés.

La transaction n° 9 de ce dernier est aussi contestée. Néanmoins, le fait que l’immeuble qui en est l’objet ait été démoli par l’acquéreur, afin d’édifier un nouveau bâtiment, ne prive pas de pertinence le prix convenu entre les parties, qui participe à l’établissement du prix de marché.

Le grief n’est donc pas suffisant pour considérer que ce terme de comparaison serait impropre à servir de base à la détermination de la valeur vénale du bien préempté.

Enfin, l’éloignement des biens ayant fait l’objet des transactions n° 7 à 9 du commissaire du gouvernement et le fait qu’il puisse s’agir de lots de copropriété, atténuent leur équivalence avec le bien préempté. Ce nonobstant, ces divergences ne sont pas suffisantes pour faire dépendre ces biens d’un marché différent de celui auquel appartient le bien préempté, ni pour en modifier la consistance de telle sorte qu’ils ne soient pas comparables avec celui-ci.

Dès lors, la valeur vénale du bien préempté, déterminée au moyen de la méthode par comparaison, s’élève à 413 436,03 euros (180,55 m² * 2 289,87 € / m²).

En quatrième lieu, la méthode d’évaluation du prix par capitalisation du revenu consiste à déterminer la valeur vénale du bien à partir des revenus qu’il produit, par application d’un taux de capitalisation. Ce taux doit être déterminé par référence aux données réelles du marché immobilier local et ne peut être appliqué qu’à un immeuble de nature, localisation et consistance comparables à celles des biens ayant servi à sa détermination.

L’application de cette méthode implique donc de disposer des informations nécessaires au calcul d’un taux de capitalisation congruent, à partir du montant des revenus annuels produits et du prix de biens comparables à celui préempté.

Elle présente par ailleurs des risques significatifs, compte tenu de l’écart important généré par un faible différentiel de taux de capitalisation. Ainsi, elle ne saurait être mise en œuvre que couplée avec d’autres méthodes d’évaluation du prix, notamment la méthode par comparaison.

L’application de cette méthode par la SCI M. A.R.O est inadéquate, dès lors que :

elle calcule le revenu produit par le bien préempté à partir d’une surface erronée de 200,99 m², et d’une valeur locative annuelle de 160,00 € / m², énoncée par le cabinet FAVRE-REGUILLON sans la moindre justification, alors que la valeur locative annuelle actuelle du bien litigieux est de 146,67 € / m² ;

elle calcule le taux de capitalisation en divisant ce revenu par la valeur du bien litigieux, que le calcul a pourtant pour objet de déterminer, cette valeur étant fondée sur le prix de 3 143,75 € / m², qui n’apparaît que dans ses écritures ;

elle divise enfin le rendement annuel erroné par le taux de capitalisation tout aussi baroque calculé par ses soins.

Il ne pourra donc être tenu aucun compte de ce calcul, dont les données sont dépourvues de tout fondement.

Pour sa part, le commissaire du gouvernement a calculé, sur la base de ses termes de comparaison n° 1, 6 et 7, d’une surface de plus de 100 m² et de nature et localisation comparables à celles du bien préempté, un taux de capitalisation moyen de 6,88% et un taux de capitalisation médian de 6,17%, en divisant leur loyer annuel par leur prix de vente, le conduisant à retenir un taux de capitalisation de 6,5%.

C’est à juste titre qu’il a exclu de son calcul les termes d’une surface inférieure à 100 m², ces derniers n’étant pas comparables au bien préempté et ne pouvant servir utilement à la détermination du taux de capitalisation applicable.

De plus, ainsi que l’a souligné la METROPOLE DE [Localité 24], les taux de capitalisation des termes de faible surface souffrent d’écarts importants. Loin de justifier leur prise en compte, ces écarts sont de nature à nuire à la fiabilité du taux de capitalisation des seuls termes d’une surface supérieure à 100 m².

En effet, alors que l’application d’un taux de capitalisation de 6,5% au loyer du bien préempté aboutirait à une valeur vénale de ce dernier de 406 153,85 euros, l’application du taux de capitalisation moyen de 7,45%, calculé à partir de tous les termes de comparaison dont le loyer est connu (n° 1, 2, 4, 5, 6, 7), conduirait à un prix de 354 362,42 euros.

Il s’ensuit qu’il convient de retenir, à l’instar du commissaire du Gouvernement dont la juridiction adopte le calcul, un taux de capitalisation de 6,5%.

La moyenne des prix du bien préempté issus de la méthode par comparaison et de la méthode par capitalisation s’élève à 409 794,94 euros ( (413 436,03 + 406 153,85) / 2) et il sera retenu qu’il s’agit de sa valeur vénale.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant du prix d’acquisition bien préempté à la somme de 409 794,94 euros.

II. Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « L’expropriant supporte seul les dépens de première instance. »

En l’espèce, la METROPOLE DE [Localité 24] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

En l’espèce, bien que la SCI M. A.R.O soit condamnée aux dépens, l’équité commande de dire n’y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles au regard de la valeur vénale du bien préempté et du montant de son offre initiale.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement rendu en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

FIXE le prix d’acquisition de l’immeuble sis [Adresse 5] VENISSIEUX [Adresse 1]), parcelle cadastrée section BT, n° [Cadastre 10], élevé en R+2 et combles sur un niveau de sous-sol, à destination de boulangerie-pâtisserie, appartenant à la SCI M. A.R.O, à 409 794,94 euros (QUATRE CENT NEUF MILLE SEPT CENT QUATRE VINGT QUATORZE EUROS ET QUATRE VINGT QUATORZE CENTS) ;

DEBOUTE la METROPOLE DE LYON et la SCI M. A.R.O de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que les parties peuvent, jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois courant à compter de la date à laquelle la présente décision sera devenue définitive, accepter le prix fixé ou renoncer à la mutation et que leur silence dans ce délai vaudra acceptation du prix fixé et emportera transfert de propriété au profit de la METROPOLE DE [Localité 24] ;

RAPPELLE qu’en application de l’article R. 213-12 du code de l’urbanisme, à défaut de renonciation à la mutation dans le délai précité, l’acte authentique de vente sera dressé dans un délai de trois mois à compter de la date à laquelle la présente décision sera devenue définitive ;

RAPPELLE que l’ancien propriétaire d’un bien acquis par voie de préemption conserve la jouissance de ce bien jusqu’au paiement intégral du prix ;

CONDAMNE la METROPOLE DE [Localité 24] aux entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait à [Localité 24], le 28 octobre 2024.

La Greffière Le Juge

C. CARAPITO V. BOULVERT