TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLEANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 Novembre 2025

N° RG 25/00535 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HGJZ

DEMANDEURS :

Monsieur [T] [X], [P] [U]

né le 28 Août 1986 à [Localité 17] (LOIRET), demeurant [Adresse 13]

représenté par Maître Emmanuel POTIER de la SELARL CASADEI-JUNG, avocats au barreau d’ORLEANS

Madame [E] [R] [B]

née le 02 Mai 1989 à [Localité 18] (LOIRET), demeurant [Adresse 13]

représentée par Maître Emmanuel POTIER de la SELARL CASADEI-JUNG, avocats au barreau d’ORLEANS

ET :

DEFENDEURS :

Monsieur [L] [N]

demeurant Etude Notariale [Adresse 3]

non comparant ni représenté

Monsieur [H] [A]

né le 03 Février 1984 à [Localité 17] (LOIRET), demeurant [Adresse 9]

non comparant ni représenté

Madame [S] [V]

née le 28 Juillet 1984 à [Localité 19] (MANCHE), demeurant [Adresse 9]

non comparante ni représentée

S.A.R.L. FLOGESTIM

immatriculée au RCS sous le numéro [Localité 17] B 380 657 007, dont le siège social est sis [Adresse 12]

représentée par Maître Michel – louis COURCELLES de la SCP PACREAU COURCELLES, avocats au barreau d’ORLEANS

S.A. MMA IARD

immatriculée au RCS de [Localité 15] sous le numéro 440 048 882, en sa qualité d’assureur de responsabilité civile professionnelle de la Société FONCIA TRANSACTION FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Sophie GATEFIN de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et M^e Simon ESTIVAL, avocat plaidant au barreau de PARIS

S.A.S. FONCIA TRANSACTION FRANCE

immatriculée au RCS de [Localité 16] sous le numéro 503 698 664, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Sophie GATEFIN de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et M^e Simon ESTIVAL, avocat plaidant au barreau de PARIS

Les débats ont eu lieu à l’audience publique des référés du 26 Septembre 2025 tenue par Bénédicte LAUDE, 1ère vice-présidente, assistée de Olivier GALLON, greffier,

Puis, madame la 1ère vice-présidente a mis l’affaire en délibéré et dit que l’ordonnance serait prononcée le VINGT HUIT NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ par mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 13 octobre 2020, la société FLOGESTIM a confié à la société FONCIA TRANSACTION FRANCE mandat de vendre un bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 17].

Le 17 octobre 2020, la société FLOGESTIM a conclu un compromis de vente avec monsieur [T] [U] et madame [E] [B] par l’intermédiaire de la société FONCIA TRANSACTION FRANCE.

La vente a été régularisée par acte authentique du 19 février 2021.

Par actes de commissaire de justice en date des 8, 10 et 11 juillet 2025, monsieur [T] [U] et madame [E] [B] ont fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’ORLEANS :

La société FLOGESTIM,La société FONCIA TRANSACTION France et son assureur de responsabilité civile professionnelle, la société MMA IARD,Maître [L] [N], notaire,Monsieur [H] [A], etMadame [S] [V].

Suivant conclusions signifiées par la voie électronique le 4 septembre 2025, monsieur [U] et madame [B] demandent de :

Ordonner une expertise à leurs frais avancés, et désigner un géomètre expert,Débouter les autres parties de toutes leurs demandes,Condamner les défendeurs à leur verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Réserver les dépens.A l’appui, ils exposent que la superficie au sol des parties privatives et communes de l’immeuble, vendues pour mesurer 66 m², présentent en réalité une surface de 44 m², ce dont la société FLOGESTIM et son notaire, Me [N], avaient connaissance préalablement à la vente, un différend existant avec monsieur [A], propriétaire de la parcelle cadastrée BN [Cadastre 8] adjacente.

Ils s’estiment par conséquent fondés en leur demande d’expertise :

A l’égard de la société FLOGESTIM dont ils entendent engager la responsabilité extracontractuelle pour dol, et de Me [N] en sa qualité de rédacteur de l’acte,A l’égard de la société FONCIA et de son assureur RCP, la société MMA, en sa qualité de rédacteur du compromis de vente,A l’égard de monsieur [A] et madame [V], à la parcelle desquels l’expert devra pouvoir accéder.

Suivant conclusions signifiées par la voie électronique le 26 septembre 2025, la société FLOGESTIM demande de :

Lui donner acte de ses protestations et réserves sur la demande d’expertise, Limiter la mission de l’expert à la mesure de la contenance de la parcelle cadastrée BN [Cadastre 7] que les consorts [C] conserveront la charge des dépens et feront l’avance de la consignation.A l’appui, elle fait valoir que le bien en cause lui a été vendu comme présentant une contenance de 66 ca de sorte qu’il ne peut lui être reproché aucune faute dolosive.

Dans leurs conclusions signifiées par la voie électronique le 27 août 2025, la société FONCIA TRANSACTION France et la société MMA IARD demandent de :

A titre principal :Prononcer leur mise hors de cause,Condamner les consorts [C] à leur payer, chacune, la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens,A titre subsidiaire :Leur donner acte de leurs protestations et réserves,Dire que l’expertise interviendra aux frais avancés des demandeurs, qui conserveront la charge des dépens.A l’appui, elles font valoir que la difficulté concernant les limites de propriété entre les parcelles BN [Cadastre 8] et BN [Cadastre 6] procède d’une erreur matérielle des services du cadastre.

Elles ajoutent que :

la partie litigieuse n’est pas accessible depuis l’immeuble acquis par les demandeurs,ces derniers ne l’ont pas visité avant d’acheter le bien,l’acte de vente stipule une absence de garantie sur la contenance du terrain.Elles estiment que les consorts [C] confondent la consistance de la parcelle et la superficie de l’immeuble et précisent que la superficie s’élevant à 90m², elle est même supérieure à ce qui leur avait été annoncé.

Elles en concluent que les demandeurs ne justifient pas d’un motif légitime à la mesure d’instruction sollicitée, justifiant leur mise hors de cause.

Maître [N], monsieur [A] et madame [V] n’ont pas constitué avocat.

A l’audience utile tenue le 26 septembre 2025, les parties constituées ont déposé leurs dossiers de plaidoirie.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2025 pour y être prononcée la présente ordonnance par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

1 / Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instructions légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, les consorts [C] justifient d’un intérêt légitime à la mesure d’instruction sollicitée en ce que :

l’acte de vente conclu le 19 février 2021 stipule que l’immeuble, qui comprend six appartements répartis du rez-de-chaussée au deuxième étage, se trouve sur une parcelle cadastrée BN [Cadastre 6] d’une surface de 66 m²,la parcelle BN [Cadastre 6] est adjacente à la parcelle BN [Cadastre 8], d’une surface de 128 m², sur laquelle est édifié un immeuble appartenant à monsieur [A] et madame [V],par courriel en date du 2 octobre 2020, Me [Y], notaire, a adressé à monsieur [A] un projet de document d’arpentage concernant les immeubles situés aux [Adresse 1] afin de rétablir « leurs limites de propriété réelles et effectives »,du plan de masse joint à ce courriel, il ressort que la limite de propriété de la parcelle BN [Cadastre 6] est improprement fixée.

Par conséquent, les demandeurs justifiant d’un intérêt légitime à la mesure d’expertise sollicitée, il y sera fait droit à leurs frais avancés, dans les termes prévus au dispositif, et les demandes des sociétés FONCIA TRANSACTION France et MMA d’être mises hors de cause seront rejetées.

2 / Sur les autres demandes

La présente instance intervenant dans l’intérêt des époux [O], ils supporteront la charge des dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, prononcée en premier ressort et par sa mise à disposition au greffe,

Ordonne une expertise au contradictoire de monsieur [T] [U], madame [E] [B], la société FLOGESTIM, la société FONCIA TRANSACTION France, la société MMA IARD, Maître [L] [N], monsieur [H] [A] et madame [S] [V] ;

Désigne pour y procéder :

Monsieur [M] [J]

[Adresse 11]

[Localité 10]

[Courriel 14],

Avec pour mission de :

— convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats suivant les dispositions de l’article 160 du code de procédure civile ;

— se faire communiquer par les parties tous documents utiles, recueillir leurs déclarations et, éventuellement, celles de toute personne informée ;

— se rendre sur les lieux, situés au [Adresse 1] à [Localité 17], les décrire dans leur état actuel et en dresser le plan ;

— consulter les titres des parties s’il en existe et notamment celui de l’auteur commun ; en décrire le contenu, en précisant les limites et les contenances y figurant ;

— rechercher tous indices permettant d’établir les caractères et la durée des possessions éventuellement invoquées ;

— rechercher tous autres indices notamment ceux résultant de la configuration des lieux et du cadastre ;

— proposer la délimitation des parcelles :

en application des titres par références aux limites y figurant ;à défaut, ou à l’encontre d’un titre, conformément à la possession susceptible de faire apparaître une prescription compte tenu des éléments relevés ;à défaut, par référence aux indications cadastrales en répartissant éventuellement et après arpentage les excédents ou manquants proportionnellement aux indications cadastrales ; – plus généralement, fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente sur le fond du litige de déterminer les responsabilités éventuelles encourues et d’évaluer tous les préjudices subis et indiquer, de façon plus générale, toutes suites dommageables ;

— répondre aux dires des parties dans la limite de la présente mission ;

— procéder à toutes diligences et faire toutes observations utiles au règlement du litige;

— constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le juge chargé du contrôle des expertises ;

Ordonne aux parties et à tout tiers détenteur de remettre sans délai à l’expert tout document qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission ;

Dit que :

— l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès sa saisine ;

en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ;

— l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle ;

— l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations ;

— l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission ;

— l’expert pourra, en cas de besoin, en considération de la complexité technique de la mission, remettre un pré-rapport aux parties en leur communiquant au préalable les propositions chiffrées ou devis concernant les travaux envisagés ;

— l’expert devra déposer son rapport définitif, en deux exemplaires originaux sous format papier, ainsi que sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans un délai de 6 mois à compter de l’avis de consignation, délai de rigueur (sauf prorogation dûment autorisée par le juge du contrôle des expertises), et communiquer ces deux documents aux parties ;

Dit que les frais d’expertise seront avancés par monsieur [T] [U] et madame [E] [B] qui devront consigner la somme de 2000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert auprès de la régie de ce tribunal, dans le délai maximum de 6 semaines à compter du prononcé de la présente ordonnance ;

Dit que :

— à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque de plein droit, (sauf décision contraire en cas de motif légitime) et il sera tiré toutes conséquences de l’abstention ou du refus de consigner,

— chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus,

— la personne ci-dessus désignée sera dispensée de consignation au cas où elle serait bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, sous réserve du dépôt de la décision d’aide juridictionnelle au greffe avant la même date que celle indiquée ci-dessus,

Condamne monsieur [T] [U] et madame [E] [B] aux dépens.

Ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe le VINGT HUIT NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ et signée par Bénédicte LAUDE, 1ère vice-présidente, et Olivier GALLON, greffier.

LE GREFFIER, LA 1ère VICE-PRÉSIDENTE.