Du 30 janvier 2026

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 25/01320 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2XXR

S.A. DOMOFRANCE

C/

[O] [P]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

M^e Clémentine PARIER-VILLAR

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 janvier 2026

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.A. DOMOFRANCE

RCS [Localité 8] N° 458 204 963

(venant aux droits de la Société CLAIRSIENNE – RCS [Localité 8] N° 458 205 382)

[Adresse 1]

[Adresse 11]

[Localité 6]

Représentée par Maître Clémentine PARIER-VILLAR de la SELARL DYADE AVOCATS

DEFENDEUR :

Monsieur [O] [P]

né le 15 Septembre 1985 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Adresse 12]

[Localité 5]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 21 Novembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 23 Juin 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé conclu le 5 juillet 2017, la société anonyme CLAIRSIENNE a donné à bail à Monsieur [O] [P] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 4] à [Localité 9] ainsi que deux emplacements de stationnement n°18 et n°20 situés à la même adresse, moyennant un loyer de 376,57 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la société anonyme CLAIRSIENNE a fait signifier à Monsieur [O] [P] le 9 avril 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation des baux à défaut de régularisation de la dette. La société anonyme CLAIRSIENNE lui a en outre fait commandement de fournir le justificatif d’une assurance locative et son avis d’imposition de 2024 sur ses revenus de 2023.

Par acte du 23 juin 2025, la société anonyme CLAIRSIENNE a fait assigner Monsieur [O] [P] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé à l’audience du 19 septembre 2025 en lui demandant de :

— Constater la résiliation des baux par le jeu des clauses résolutoires conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

— Constater également la résiliation des baux par le jeu des clauses résolutoires conformément aux dispositions de l’article 7 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989,

— Ordonner l’expulsion des lieux, habitation et emplacements de stationnement, sans délai, de Monsieur [O] [P] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la [Localité 10] Publique et l’assistance d’un serrurier,

— Condamner Monsieur [O] [P] à la somme de 5.774,09 € à titre provisionnel, ainsi qu’à des indemnités d’occupation équivalentes au montant des loyers et charges, depuis la date de résiliation jusqu’à la date de départ effectif des lieux, et dire que cette indemnité d’occupation sera revalorisée telle une redevance et que les provisions sur charges seront révisables et régularisables durant cette période,

— Condamner Monsieur [O] [P] à payer à la S.A. CLAIRSIENNE la somme de 150,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner Monsieur [O] [P] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers.

Le 31 août 2025, la S.A. CLAIRSIENNE a été absorbée par la société anonyme d’HLM DOMOFRANCE (DOMOFRANCE).

L’affaire a été débattue à l’audience du 21 novembre 2025, après un renvoi accordé le 19 septembre 2025 et le 10 octobre 2025.

Lors des débats, la société anonyme d’HLM DOMOFRANCE, venant régulièrement aux droits de la S.A. CLAIRSIENNE, régulièrement représentée, maintient ses demandes initiales, sauf à actualiser sa créance à la somme de 11.626,48 euros – dont 8.766,10 euros au titre du SLS – selon un décompte fourni à l’audience.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé pour le surplus à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la société anonyme d’HLM DOMOFRANCE .

Comparant en personne à l’audience du 19 septembre 2025, Monsieur [O] [P] ne comparaît pas et ne s’est pas fait représenter à l’audience du 21 novembre 2025, bien qu’ayant été avisé de la date de renvoi.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

À l’issue des débats, la date du délibéré a été fixée au 30 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION DES BAUX

— Sur la recevabilité de l’action :

La société anonyme d’HLM DOMOFRANCE venant aux droits de la société anonyme CLAIRSIENNE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 28 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 25 juin 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 19 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets des clauses résolutoires :

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En outre, l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s’applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l’article 24 de ladite loi s’applique aux emplacements de stationnement loués par la société anonyme CLAIRSIENNE à Monsieur [O] [P].

En l’espèce, les baux conclus entre les parties comportent chacun une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.

Un commandement de payer a été signifié à Monsieur [O] [P] le 9 avril 2025, pour la somme en principal de 3.609,71 euros au titre des loyers échus. Il lui était également fait commandement d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires relatives au défaut d’assurance étaient réunies à la date du 10 mai 2025.

Par conséquent, il convient de constater que les baux ont pris fin à cette date.

Monsieur [O] [P], qui n’a plus de titre d’occupation depuis la date précitée, et tout occupant de son chef seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance.

— Sur la demande de dispense de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution :

L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

En l’espèce, la société bailleresse demande l’expulsion sans délai, toutefois, aucun élément du dossier ne justifie de supprimer le bénéfice de ce délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. La demande d’expulsion sans délai du défendeur sera donc rejetée.

— SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

S’agissant en outre d’un logement HLM il incombe au locataire de répondre annuellement à une enquête de ressources et un questionnaire sur l’occupation du logement, destinés à vérifier s’il remplit les conditions d’attribution et au calcul, le cas échéant, du supplément de loyer de solidarité.

Le défaut de réponse à l’enquête de ressources expose le locataire à une pénalité mensuelle de 7,62 euros par mois, et à la liquidation provisoire du supplément de loyer de solidarité.

En l’espèce, la société anonyme d’HLM DOMOFRANCE venant aux droits de la société anonyme CLAIRSIENNE produit les baux ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [O] [P] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite (289,64 + 154,86 = 444,50 euros) qui relèvent des dépens, la somme de 11.181,98 euros dont 8.766,10 euros au titre du SLS, à la date du 17 novembre 2025 (mois de novembre 2025 non inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, au supplément de loyer de solidarité liquidé provisoirement sur la période du 31 janvier 2025 au 31 octobre 2025 en raison de la défaillance de Monsieur [O] [P] à justifier de ses ressources et de sa situation malgré les multiples démarches régulières effectuées par le bailleur, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si les baux n’avaient pas été résiliés de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation des baux et jusqu’à libération effective des lieux.

Monsieur [O] [P] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette. Il doit, par conséquent, être condamné au paiement de la somme de 11.181,98 euros, dont 8.766,10 euros au titre du supplément de loyer de solidarité, à titre provisionnel.

S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Monsieur [O] [P] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er novembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charges, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme forfaitaire et provisionnelle de 438,16 euros à compter de cette date.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [O] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En revanche, sa situation économique et l’équité commandent de rejeter la demande formée par la société anonyme DOMOFRANCE venant aux droits de la société anonyme CLAIRSIENNE au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, I. LAFOND, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS à la date du 10 mai 2025, l’acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux conclus le 5 juillet 2017 et liant la société anonyme CLAIRSIENNE aux droits de laquelle vient la société anonyme DOMOFRANCE, à Monsieur [O] [P], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 9] ainsi que les emplacements de stationnement n°18 et n°20 situés à la même adresse ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [O] [P] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [O] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société anonyme d’HLM DOMOFRANCE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [P] à payer à la société anonyme d’HLM DOMOFRANCE venant aux droits de la société anonyme CLAIRSIENNE à titre provisionnel la somme de 11.181,98 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, du supplément de loyer de solidarité (SLS provisoire : 8.766,10 euros) et d’indemnités d’occupation (décompte arrêté au 17 novembre 2025, échéance de novembre 2025 non comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

RAPPELONS que Monsieur [O] [P] pourra obtenir la déduction en tout ou partie de la part de supplément de loyer de solidarité sanction incluse dans cette condamnation s’il communique au bailleur les renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant à son foyer et son revenu fiscal de référence pour l’année litigieuse afin d’en permettre la liquidation définitive ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [P] à payer à la société anonyme d’HLM DOMOFRANCE, venant aux droits de la société anonyme CLAIRSIENNE, à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme forfaitaire de 438,16 euros ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS le surplus des demandes formées par la société anonyme d’HLM DOMOFRANCE venant aux droits de la société anonyme CLAIRSIENNE;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE