COUR D’APPEL DE [Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT rendu le 21 Novembre 2025

N° RG 25/00277 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZVA2

DEMANDEURS :

Monsieur [H] [X]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [K] [U] épouse [X]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentés par M^e Xavier DENIS, avocat au barreau de DOUAI

DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [R]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Mme [N] [M]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentés par M^e Isabelle COLLINET-MARCHAL, avocat au barreau de LILLE, substitué par M^e Jézabel LEFEVRE

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : Nicolas VERMEULEN, Juge du tribunal judiciaire de LILLE

Juge de l’exécution par délégation de Madame la Présidente du tribunal judiciaire de LILLE

GREFFIER : Sophie ARES

DÉBATS : A l’audience publique du 17 Octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 21 Novembre 2025

JUGEMENT prononcé par décision CONTRADICTOIRE rendue en premier ressort par mise à disposition au Greffe

Tribunal judiciaire de Lille N° RG 25/00277 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZVA2

Exposé du litige

Suivant ordonnance du 12 septembre 2023, le juge de l’exécution de [Localité 6] a autorisé M. [E] [R] et Mme [N] [M] à inscrire une hypothèque judiciaire provisoire sur l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7], appartenant à M. [H] [X] et Mme [K] [U], pour sûreté et conservation d’une somme de 297.000 euros en principal et de la somme de 93.390,80 euros au titre des frais d’expertise, de procédure et des préjudices.

Par acte de commissaire de justice du 30 mai 2025, M. [H] [X] et Mme [K] [U] ont fait assigner M. [E] [R] et Mme [N] [M] devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Lille.

Après plusieurs renvois à l’initiative des parties, l’affaire a été entendue à l’audience du 17 octobre 2025.

Aux termes de leurs dernières conclusions, M. [H] [X] et Mme [K] [U] demandent de :

A titre principal, déclarer caduque et atteinte de nullité l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire en date du 10 octobre 2023 ;A titre subsidiaire, ordonner la mainlevée de la mesure d’hypothèque judiciaire provisoire en date du 10 octobre 2023 ;A titre plus subsidiaire, ordonner la réduction des sommes garanties ;En toutes hypothèses, Ordonner l’exécution provisoire de la décision, Condamner la SAS EDIFI, M. [E] [R] et Mme [N] [M] à leur payer la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Les condamner aux dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions, M. [E] [R] et Mme [N] [M] demandent de :

Rejeter la demande tendant à faire constater la caducité et la nullité de l’inscription de l’hypothèque judiciaire provisoire en date du 10 octobre 2023 ;Déclarer irrecevable la demande de mainlevée de l’hypothèque judiciaire provisoire en date du 10 octobre 2023 et, à titre subsidiaire, la rejeter ;Condamner M. [H] [X] et Mme [K] [U] à leur payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Les condamner aux dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 21 novembre 2025.

Motifs de la décision

1. A titre préliminaire, la SAS EDIFI n’est pas dans la cause, de sorte que la demande au titre des frais irrépétibles élevées par M. [H] [X] et Mme [K] [U] à son encontre est sans objet.

Sur la demande en nullité de l’inscription de l’hypothèque judiciaire.

2. Sur le fondement des articles R. 532-5 du code des procédures civiles d’exécution et 495 du code de procédure civile, M. [H] [X] et Mme [K] [U] prétendent que le créancier doit, à peine de nullité, dénoncer au débiteur contre lequel une sûreté judiciaire a été prise, la requête en saisie conservatoire, dans le délai de huit jours suivant le dépôt de l’inscription de l’hypothèque judiciaire provisoire.

Ils estiment que le délai de huit jours n’a pas été respecté et que le bordereau d’inscription n’a pas été communiqué.

3. En réponse, M. [E] [R] et Mme [N] [M] soutiennent que le bordereau d’inscription a été déposé le 31 octobre 2023, soit le même jour que la dénonciation au débiteur de la mesure. Ils en concluent que l’inscription litigieuse n’est pas caduque pour avoir été dénoncée dans le délai visé par l’article R. 532-5 du code des procédures civiles d’exécution.

S’agissant de la nullité, ils prétendent que la requête n’a pas à être dénoncée aux termes de l’article R. 532-5 du code des procédures civiles et que l’absence de signature de celle-ci ne fait pas grief aux requérants.

Sur ce, s’agissant du moyen de caducité

4. Aux termes de l’article R. 532-5 du code des procédures civiles d’exécution, « A peine de caducité, huit jours au plus tard après le dépôt des bordereaux d’inscription ou la signification du nantissement, le débiteur en est informé par acte d’huissier de justice.

Cet acte contient à peine de nullité :

1° Une copie de l’ordonnance du juge ou du titre en vertu duquel la sûreté a été prise ; toutefois, s’il s’agit d’une obligation notariée ou d’une créance de l’Etat, des collectivités territoriales ou de leurs établissements publics, il n’est fait mention que de la date, de la nature du titre et du montant de la dette ;

2° L’indication, en caractères très apparents, que le débiteur peut demander la mainlevée de la sûreté comme il est dit à l’article R. 512-1 ;

3° La reproduction des articles R. 511-1 à R. 512-3 et R. 532-6. »

5. L’article 2426 du code civil dispose que « Le service chargé de la publicité foncière fait mention, sur le registre prescrit par l’article 2247 ci-après, du dépôt des bordereaux, et remet au requérant, tant le titre ou l’expédition du titre, que l’un des bordereaux, au pied duquel il mentionne la date du dépôt, le volume et le numéro sous lesquels le bordereau destiné aux archives a été classé.

La date de l’inscription est déterminée par la mention portée sur le registre des dépôts. »

6. En l’espèce, il ressort du bordereau d’inscription de l’hypothèque judiciaire provisoire litigieuse les mentions suivantes :

7. A défaut d’autres mentions apposées sur le bordereau, la mention « publié et enregistré » doit se comprendre comme la date du dépôt, d’autant plus qu’elle est accompagnée du volume et du numéro sous lequel le bordereau destiné aux archives a été classé.

8. Ainsi, le bordereau d’inscription a été déposé le 31 octobre 2023, soit le même jour où l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire a été dénoncée à M. [H] [X] et Mme [K] [U] par acte de commissaire de justice.

9. Le délai prévu à l’article R. 532-5 du code des procédures civiles d’exécution a donc été observé ; partant, le moyen de caducité sera rejeté.

10. S’agissant du moyen de nullité, il est de jurisprudence constante que l’application de l’article R. 532-5 du code des procédures civiles d’exécution n’exclut pas celle de l’article 495 du code de procédure civile, de sorte le créancier est tenu, lorsqu’il signifie au débiteur la décision du juge de l’exécution qui l’autorise à inscrire provisoirement une hypothèque judiciaire, de remettre une copie de la requête comportant l’indication précise des pièces invoquées. (Civ 2è., 1er décembre 2016, n° 15-28803).

11. Il est constant que l’article 495 du code de procédure civile oblige le créancier à remettre au signifié une copie de la requête préalablement soumise au juge de l’exécution. (le tribunal souligne). Cette requête est distincte du bordereau d’inscription d’une hypothèque judiciaire. Ainsi, le bordereau d’inscription, à destination exclusive de la publicité foncière, ne peut pas être qualifiée de « requête » au sens de l’article 495 du code de procédure civile. L’absence de signature du bordereau d’inscription, qui n’est pas un acte dont la remise d’une copie est prescrite aux termes de l’article R. 532-5 du code des procédures civiles d’exécution, ne saurait faire grief à M. [H] [X] et Mme [K] [U].

12. Partant, le moyen de nullité fondé sur l’absence de signature du bordereau d’inscription sera rejeté.

Sur la demande subsidiaire en mainlevée de l’inscription de l’hypothèque judiciaire.

1) Sur la fin de non-recevoir.

13. Aux termes de l’article L. 512-1 du code des procédures civiles, le juge peut donner mainlevée de la mesure conservatoire s’il apparaît que les conditions prescrites par l’article L. 511-1 du code des procédures civiles d’exécution ne sont pas réunies ; le juge compétent étant, en application de l’article R. 512-2 du même code, celui qui a autorisé la mesure.

14. Dans le cas présent, la mesure querellée a été autorisée par le juge de l’exécution de [Localité 6] suivant ordonnance du 12 septembre 2023, de sorte que les requérants seront déclarés recevables à agir.

2) Sur le fond.

15. Les requérants soutiennent qu’ils n’ont pas été condamnés judiciairement et que les moyens contenus dans l’assignation des consorts [R] [M] sont nombreux et confus. Ils en déduisent qu’aucune créance ne paraît fondée en son principe. Ils rappellent également que l’acte notarié comporte une clause élusive de responsabilité et qu’il existe une potentielle pluralité de responsabilités. Ils contestent également la force probante de l’expertise judiciaire.

Ils exposent également qu’il n’est pas démontré un risque menaçant le recouvrement de la créance invoquée.

16. En réponse, M. [E] [R] et Mme [N] [M] s’appuient sur les conclusions du rapport d’expertise et des circonstances de la vente pour dire qu’une créance à l’encontre des consorts [X] [U], en leur qualité de vendeur et de constructeur, est fondée en son principe. Ils estiment également qu’il existe des circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de la créance eu égard au montant de celle-ci et aux résistances des consorts [X] [U] au cours des opérations d’expertise.

17. L’article L. 511-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement. »

18. Aux termes de cet article, deux conditions cumulatives doivent être remplies, la démonstration de l’existence d’une créance apparaissant fondée en son principe et d’un risque menaçant son recouvrement.

Il résulte de la jurisprudence constante de la Cour de cassation qu’il appartient au juge du fond de rechercher souverainement l’existence non pas d’un principe de créance mais seulement d’une créance paraissant fondée en son principe. Il appartient donc au créancier de lui fournir les éléments établissant du sérieux de sa créance. En cas de créance hypothétique, le juge doit refuser l’autorisation de saisie.

19. En l’espèce, M. [E] [R] et Mme [N] [M] ont acquis un bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 7] à M. [H] [X] et Mme [K] [U] au prix de 400.000 euros. L’acte de vente stipule que plusieurs travaux ont été réalisés par les vendeurs et notamment une réfection intérieure de la maison, une réfection de l’électricité, des travaux d’assainissement et une réfection de l’installation de chauffage.

20. A l’initiative de M. [E] [R] et Mme [N] [M], un rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 30 juin 2023 au contradictoire des époux [X], des consorts [Z], de la SAS Edifi et de la SA Allianz Iard aux termes duquel l’expert judiciaire mentionne « Les vendeurs [X] [U] ont consolidé, agencé et dissimulé des éléments de décor, de structure et de fondements porteurs permettant une présentation commerciale en prenant le risque d’être accusés de vices cachés. Ce qui est le cas. (…) Les époux [B] qui ont sous-estimé l’état des lieux et ont procédé à des embellissements, pour certains, dissimulateurs = 70 %. (…) J’atteste l’antériorité des dégradations et les défauts d’entretiens du bâtiment. Je confirme que les époux [X] ont procédé ou fait procéder à des réparations de parement à caractère dissimulatrices, permettant une présentation commerciale de l’ensemble. (…) A chaque sondage, j’ai prouvé que la pellicule de peinture dissimulait des bâtis pourris. Cette application récente a été réalisée par le vendeur [X] ou sous son aval. Ainsi que, d’ailleurs, la mise en œuvre attestée par son épouse du portique garage. Cet ouvrage correspond à un renfort prévu pour stopper des mouvements d’assises ce qui démontre que la défenderesse était parfaitement édifiée de l’état des structures. Certes, l’attitude de M. [X] n’éclipse pas les manquements de la famille [Z], (…) ».

21. Cet élément de preuve est corroboré par un rapport d’expertise non contradictoire du 7 octobre 2020.

22. M. [H] [X] et Mme [K] [U], qui contestent la force probante du rapport d’expertise judiciaire, n’apportent toutefois aux débats aucun élément de nature à apprécier leur responsabilité différemment, d’autant plus que le juge de l’exécution n’apprécie pas le principe d’une créance mais exclusivement le caractère vraisemblable d’une créance, dans le cas présent, d’une créance en dommages-intérêts sur le fondement des articles 1792 et suivants et 1641 et suivants du code civil.

23. Il ressort de ces éléments que les éléments aux débats sont susceptibles de caractériser des désordres et vices, présents antérieurement à la vente, affectant gravement l’immeuble acquis par M. [E] [R] et Mme [N] [M] ; le rapport d’expertise judiciaire mentionne par ailleurs que les vendeurs, M. [H] [X] et Mme [K] [U], ont réalisé des travaux d’embellissement qui s’apparentent à de la dissimulation.

24. Il y a lieu d’en déduire que la clause élusive de responsabilité stipulée dans l’acte notarié de vente est susceptible d’être écartée eu égard à la dissimulation opérée. De plus, la responsabilité contractuelle des vendeurs, qui ont eu connaissance des vices, ou tout au moins certains d’entre eux, et qui ont procédé à certains travaux eux-mêmes, selon l’expert judiciaire, est susceptible d’être engagée.

25. Ainsi, M. [E] [R] et Mme [N] [M] justifient d’une créance paraissant fondée en son principe à l’encontre de M. [H] [X] et Mme [K] [U] quoique d’autres responsabilités sont évoquées par le rapport d’expertise judiciaire.

26. Enfin, les préjudices évoqués sont importants eu égard à la nature des désordres. S’il n’y a pas lieu de présumer une intention d’organiser une insolvabilité, le patrimoine de M. [H] [X] et Mme [K] [U], qui n’est pas précisé par ces derniers, n’est pas susceptible de faire face aux préjudices tels que évalués par l’expert judiciaire, d’autant plus qu’ils doivent également faire face à un prêt immobilier d’un montant de 500.000 euros. Il existe donc des circonstances susceptibles de menacer le recouvrement.

27. Les conditions d’une créance conservatoire sous la forme d’hypothèque judiciaire provisoire sont réunies.

28. La demande en mainlevée sera donc rejetée.

29. La demande subsidiaire en réduction des sommes garanties, alors qu’il n’est pas démontré que les différentes responsabilités susceptibles d’être engagées concernent des préjudices distincts, sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

30. Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

31. M. [H] [X] et Mme [K] [U], parties perdantes, seront condamnés aux dépens.

Ils seront également condamnés au paiement d’une somme de 2.000 euros au titre des frais du procès.

Par ces motifs

Le juge de l’exécution, statuant par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et susceptible d’appel,

DEBOUTE M. [H] [X] et Mme [K] [U] de leur demande en nullité et en caducité de l’inscription de l’hypothèque judiciaire provisoire ;

DECLARE M. [H] [X] et Mme [K] [U] recevables à agir en mainlevée de l’inscription de l’hypothèque judiciaire provisoire devant le juge de l’exécution ;

DEBOUTE M. [H] [X] et Mme [K] [U] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE M. [H] [X] et Mme [K] [U] à payer à M. [E] [R] et Mme [N] [M] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [E] [R] et Mme [N] [M] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire, le délai d’appel et l’appel lui-même des décisions du juge de l’exécution n’ayant pas d’effet suspensif en application de l’article R. 121-21 du code des procédures civiles d’exécution ;

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION

Sophie ARES Nicolas VERMEULEN