COUR D’APPEL DE [Localité 10]

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N° RG 22/03881 – N° Portalis DBYB-W-B7G-N246

LOYERS COMMERCIAUX

le : 07 Janvier 2025

EXPERT : M. [C]

Minute N° 25/00004

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.N.C. KC 5,

immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n° 433 817 269,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège ;

représentée par M^e Pascale CALAUDI de la CBMT et ASSOCIES, avocats postulants au barreau de Montpellier et par la SELARL Catherine CARIOU, avocat plaidant au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

S.A.R.L. CHARADE,

immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 339 238 743,

dont le siège social est sis [Adresse 7]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège ;

représentée par Maître Frédéric DABIENS, de la DABIENS & avocats, avocat au barreau de Montpellier

Vu l’article L.145-33 du Code de commerce,

Vu les articles R.145-2 et suivants du Code de commerce,

Vu l’article 16 du Code de procédure civile,

— Fixer le montant du loyer renouvelé à la valeur locative des locaux, soit la somme de 21.455,16 € HT/HC € par an à compter du 1 er janvier 2019 ;

Subsidiairement,

— Faire droit à la demande d’expertise telle que formulée par la Société KC5 ;

En tout état de cause,

— Condamner la Société KC5 aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est expressément fait référence à leurs conclusions respectives ainsi que prévu par l’article 455 du Code de Procédure Civile.

***

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 novembre 2024.

La décision a été mise en délibéré à la date du 7 janvier 2025.

Motifs :

L’article L. 145-33 du Code de commerce dispose que « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments. ».

L’article L. 145-34 du même code dispose qu'« A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. ».

Compte-tenu de ce que chacune des parties parvient à des conclusions opposées notamment en ce qui concerne une éventuelle modification des facteurs locaux de commercialité, sans que le juge des loyers commerciaux ne dispose d’éléments suffisants afin de pouvoir en apprécier et pour fixer le montant du bail renouvelé, il convient en conséquence, conformément aux dispositions de l’article R145-30 du code de commerce, d’ordonner une expertise qui aura lieu aux frais avancés de la bailleresse, demanderesse à l’instance.

Dans l’attente du dépôt du rapport, il convient de surseoir à statuer sur les autres demandes.

Le bail se poursuivra aux mêmes conditions, notamment en ce qui concerne le loyer et les charges.

***

Par ces motifs :

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire, publiquement et en premier ressort ;

Ordonne une expertise ;

Commet pour y procéder M. [K] [C] ([Adresse 4] – tèl : [XXXXXXXX01] – mob : [XXXXXXXX02] – mel [Courriel 5]), avec mission, après avoir pris connaissance du dossier et entendu les parties dans leurs explications :

1) de visiter les lieux loués,

2) de les décrire en précisant leurs usages et leurs destinations, leur superficie,

3) d’entendre tous sachants,

4) de donner son avis sur la modification des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré,

5) d’effectuer toutes investigations utiles pour fournir au juge tous éléments lui permettant de fixer, en connaissance de cause, le montant du loyer de renouvellement correspondant aux locaux en cause, et notamment de fournir tous éléments d’appréciation sur la valeur locative des lieux loués notamment :

— la surface affectée à la réception du public ou à l’exploitation, la nature et la conformation des lieux, leur disposition, dans l’immeuble,

— l’état d’entretien, de vétusté des locaux et les charges imposées à chacune des parties,

— l’importance des locaux annexes et des dépendances affectés, le cas échéant, à l’exploitation du fonds de commerce,

— la nature et l’état des équipements mis à la disposition du locataire,

— l’adaptation des locaux à la forme d’activité exercée dans les lieux,

— l’incidence de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales,

— l’incidence du niveau des loyers commerciaux dans la commune,

— l’importance de la ville, du quartier, de la rue,

— la valeur des baux des locaux commerciaux sis à proximité,

6) de donner les méthodes d’évaluations retenues,

7) de proposer, en les justifiant par des éléments précis, le montant annuel du loyer renouvelé,

8) de donner tous renseignements utiles à la solution du litige,

9) de répondre aux dires des parties ;

Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées, qu’il pourra, sur autorisation préalable du magistrat chargé du contrôle des expertises, s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix ;

Dit que l’expert déposera l’original de son rapport auprès du greffe du tribunal avant le 1er juillet 2025 et, qu’au besoin, il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle des expertises une prorogation de ce délai si celui-ci s’avère insuffisant ;

Dit que, conformément aux dispositions de l’article 173 du Code de procédure civile, l’expert devra remettre copie de son rapport à chacune des parties ou aux représentants de celle-ci en mentionnant cette remise sur l’original ;

Dit qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement conformément aux dispositions de l’article 235 du Code de procédure civile ;

Dit que la SNC KC5 devra consigner au greffe du tribunal judiciaire de Montpellier, la somme DEUX MILLE EUROS (2 000 €) avant le 11 février 2025, à valoir sur la rémunération de l’expert ;

Dit que cette somme sera consignée entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Montpellier, tout chèque devant être libellé à l’ordre du « RÉGISSEUR DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER » ;

Dit que, par application des dispositions de l’article 271 du Code de procédure civile, le défaut de consignation dans le délai imparti entraînera la caducité de la désignation de l’expert ;

Dit que, lors de la première ou de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et débours ;

Dit qu’à l’issue de cette réunion, l’expert nous fera connaître la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation supplémentaire ;

Rappelle que dans l’attente de la fixation du prix du loyer renouvelé, le bail se poursuit aux mêmes charges et conditions ;

Sursoit à statuer sur les autres demandes.

Le greffier Le juge des loyers commerciaux